Einleitung

Das VG Berlin hat mit Beschluss vom 13. Dezember 2019 (Az.: 19 L 566/19) entschieden, dass Immobiliengesellschaften den betroffenen Gemeinden auch bei “Share Deals“ Auskunft über die Transaktion erteilen und die relevanten Unterlagen einschließlich des Anteilskaufvertrages vorlegen müssen. Den Gemeinden soll so ermöglicht werden, zu prüfen, ob ihnen ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB zusteht.

Sachverhalt

Werden Immobilien an Investoren veräußert, passiert dies immer häufiger nicht im Wege des Verkaufs von Grundstücken (“Asset Deal“), sondern durch den Verkauf der Anteile an der Gesellschaft, der die Immobilie gehört (“Share Deal“). Da hierbei nur die Gesellschaftsanteile den Eigentümer wechseln, findet kein “Kauf von Grundstücken“ i.S.d. § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB statt. Das gemeindliche Vorkaufsrecht wird grundsätzlich nicht ausgelöst.

Ein solcher „Share Deal“ war auch der Entscheidung des VG Berlin vorausgegangen. Nach der Veräußerung der Anteile an zwei Grundstücksgesellschaften, in deren Eigentum zwei Grundstücke in einem sog. Milieuschutzgebiet in Berlin-Neukölln stehen, im April 2019 wollte das Bezirksamt Berlin-Neukölln überprüfen, ob in der Veräußerung der Gesellschaftsanteile nicht ein Umgehungsgeschäft liegt, welches ausnahmsweise das gemeindliche Vorkaufsrecht auslöst. Gestützt auf § 208 BauGB (Anordnungen zur Erforschung des Sachverhalts) verpflichtete das Bezirksamt einen der Erwerber der Anteile an den Grundstückgesellschaften mit sofort vollziehbarem Bescheid vom 18. Oktober 2019 dazu, ihm die vollständigen Notarunterlagen vorzulegen. Der Erwerber lehnte die Herausgabe der Unterlagen mit der Begründung ab, dass die Übertragung von Gesellschaftsanteilen nach dem eindeutigen Wortlaut von § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB kein gemeindliches Vorkaufsrecht auslöse und ein Umgehungsgeschäft nicht zu befürchten sei. Zudem würde der Herausgabe ein „Geheimhaltungsinteresse“ entgegenstehen und das Herausgabeverlangen eine „reine Ausforschung eines zivilrechtlichen Vorganges“ darstellen.

Entscheidung

Das VG Berlin hat den gegen den für sofort vollziehbar erklärten Bescheid des Bezirksamtes Berlin-Neukölln vom 18. Oktober 2019 eingelegten einstweiligen Rechtsschutzantrag mit der Begründung abgewiesen, dass die in § 208 BauGB geregelten Voraussetzungen für die Anordnung zur Vorlage von Unterlagen erfüllt seien. Die betroffene Gemeinde dürfe auch bei „Share Deals“ Unterlagen anfordern, um zu prüfen, ob ihr ein Vorkaufsrecht zusteht.

In seinem Beschluss verweist das VG Berlin auf eine Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2012, in der die Bundesrichter entschieden hatten, dass ein „Share Deal“ zwar grundsätzlich kein (zivilrechtliches) Vorkaufsrecht auslöse. Würde die Gestaltung der Transaktion als „Share Deal“ jedoch genutzt werden, um das Vorkaufsrecht zu umgehen, könne hierdurch im Ausnahmefall ein Vorkaufsrecht ausgelöst werden. Ein Umgehungsgeschäft liege vor, wenn die Vertragsgestaltungen einem Grundstückskaufvertrag so nahe kämen, das sie diesem gleichgestellt werden könnten und der Vorkaufsberechtigte in den Vertrag eintreten könnte, ohne die zwischen den Kaufvertragsparteien ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen.

Diese Ausführungen des BGH zu dem zivilrechtlichen Vorkaufsrecht nach § 463 BGB sind nach Ansicht des VG Berlin auf das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB übertragbar. Auch hier sei es möglich, dass Umgehungsgeschäfte den Vorkaufsfall auslösten. Damit die betroffene Gemeinde prüfen könne, ob ein Umgehungsgeschäft vorliegt, müsse sie sich anhand der notariellen Unterlagen einen genauen Überblick über die Transaktion verschaffen können. Ebenso bestehe ein besonderes öffentliches Interesse an der zügigen Aufklärung dieses Vorgangs.

Gegen den Beschluss ist die Beschwerde zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg statthaft.

Fazit und Ausblick

Mit seinem Beschluss vom 13. Dezember 2019 führt das VG Berlin die Rechtsprechung des BGH zu Vorkaufsrechten bei „Share Deals“ fort und weitet sie auf das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB aus. Es ist zu erwarten, dass Gemeinden verstärkt die Herausgabe relevanter Unterlagen einer „Share Deal“-Transaktion verlangen werden, um zu prüfen, ob nicht ein Umgehungsgeschäft vorliegt und sie ein Vorkaufsrecht geltend machen können. Immobiliengesellschaften werden sich auf Auskunftsbegehren seitens der Gemeinden einstellen müssen. Es empfiehlt sich, die Anteilskaufverträge bei „Share Deals“ derart auszugestalten, dass der Verdacht eines Umgehungsgeschäfts gar nicht erst aufkommt.