Op grond van artikel 7:226 BW, waarin het adagium "koop breekt geen huur" wettelijk is neergelegd, gaan niet alle bedingen uit de huurovereenkomst over bij overdracht van een pand. Alleen rechten en verplichtingen die opeisbaar zijn geworden na de datum van overdracht opeisbaar worden gaan over op de verkrijger. Daarnaast gaan op grond van artikel 7:226 lid 3 alleen die bedingen (lees rechten en verplichtingen) over die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het overgedragen pand (de zaak) tegen een door de huurder te betalen prestatie. Bij de beoordeling of die situatie zich voordoet moeten zowel de inhoud van het beding als de omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. Wij zien in de praktijk niet vaak voorbeelden van bedingen die niet mee over gaan.

De rechtbank Overijssel heeft in een recent vonnis echter geoordeeld dat het vereiste verband niet aanwezig was. Kort samengevat ging het om het volgende.

A (huurder) en B (verhuurder) waren in deze zaak voormalig partners in een CV. Op enig moment is tussen partijen een geschil ontstaan, waardoor de CV is ontbonden. In het kader van dat geschil is tussen A en B een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin is overeengekomen dat A de huur zou kunnen verrekenen als B niet aan bepaalde voorwaarden heeft voldaan. Deze voorwaarden hadden onder andere betrekking op een non-concurrentie beding. Op de huurovereenkomst waren echter algemene bepalingen van toepassing (waarschijnlijk ROZ -model 2003). In artikel 18 van de algemene bepalingen is een verbod voor huurder opgenomen om een vordering te verrekenen met betaling van de huur.

B verkoopt het pand, waardoor C verhuurder is geworden. Na overdracht komt B zijn verplichting onder de vaststellingsovereenkomst niet na en wil A de huur verrekenen. C gaat hier niet mee akkoord. A stelt zich op het standpunt dat het recht op verrekening is overgegaan jegens C op de voet van het bepaalde in artikel 7:226 lid 1 BW.

Allereerst is de kantonrechter van oordeel dat de afzonderlijke afspraak in de vaststellingsovereenkomst geen onderdeel is gaan uitmaken van de huurovereenkomst. Daarbij komt naar het oordeel van de kantonrechter dat, indien het voorgaande anders is en de verrekeningsbedingen wel als bedingen van de huurovereenkomst moeten worden aangemerkt, niet valt in te zien dat C als verkrijger van het pand en opvolgend verhuurder gebonden is aan die verrekeningsbedingen. In deze zaak is het vereiste rechtstreekse verband als bedoeld in artikel 7:226 lid 3 naar oordeel van de kantonrechter niet aanwezig. Het gaat hier immers om een afspraak om door A verschuldigde huur te verrekenen indien B de aan haar berekende vergoeding voor loonadministratiewerk niet (tijdig) betaalt of indien B het non-concurrentiebeding overtreedt en uit dien hoofde een gefixeerde schadevergoeding is verschuldigd. Het één noch het ander heeft te maken met het gebruik van het pand of de daarvoor verschuldigde huur. Tegen die achtergrond bezien is die (voorwaardelijke) verrekeningsafspraak terug te voeren op de toen bestaande, enkele omstandigheid dat A en B wederkerig schuldenaar konden zijn. Gelet daarop kan naar het oordeel van de kantonrechter niet tot het oordeel worden gekomen dat de verrekeningsafspraak onderdeel uitmaakt van het genot dat A op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten en dat iedere opvolgende eigenaar van het pand hem diende te verschaffen, en dus ook C.

Een leuk voorbeeld van toepassing van artikel 7:226 lid 3 BW. Als het recht op verrekening voor A een belangrijke voorwaarde was geweest, dan had hij kunnen bedingen dat de huurovereenkomst (en daarbij behorende allonges en aanvullende afspraken) bij overdracht van het pand zou moeten worden overgedragen op grond van artikel 6:159 BW, waarin de contractsoverdracht is geregeld. Eventueel aangevuld met een kettingbeding. Bij overdracht op grond van artikel 6:159 BW gaan immers alle rechten en verplichtingen over.