Gewerbemietrecht: Mangels vertraglicher Regelung entscheidet der vereinbarte Mietzweck über die geschuldeten Temperaturen im Mietgegenstand und damit ist im Einzelfall maßgeblich, was für diesen Mietzweck erforderlich und üblich ist. OLG Rostock, Urteil vom 17.05.2018 – 3 U 78/16

Der Fall

Der Mieter betreibt ein Modegeschäft und mindert die Miete wegen zu hoher (>26°C) und zu niedriger (<20°C) Temperaturen. Ein Sachverständiger bejaht erhebliche Mängel der Be- und Entlüftungsanlage aufgrund der Kombination von Planungs- und Ausführungsfehlern bei der Erstinstallation unter Missachtung der Raumnutzungsanforderungen. Die Anlage entspreche nicht den anerkannten Regeln der Technik.

Die Folgen

Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, wenn der Mietgegenstand einen Mangel aufweist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert. Mangels vertraglicher Abreden richtet sich die Sollbeschaffenheit des Mietgegenstandes danach, was nach der allgemeinen Verkehrsanschauung für die Erfüllung des Vertragszwecks erforderlich ist. In einem Modegeschäft arbeiten Mitarbeiter und Kunden möchten bei angenehmen Temperaturen Kleidungsstücke auswählen und anprobieren. Das Gericht legt sowohl die Richtwerte der Arbeitsstättenverordnung (bei Außentemperaturen bis zu 32°C darf die Innentemperatur max. 26°C betragen; bei höheren Außentemperaturen müssen 6°C Differenz gewahrt werden) zugrunde als auch den Verstoß gegen bautechnische Anforderungen und bejaht die Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand des Mietgegenstandes.

Was ist zu tun?

Der BGH hat bislang keine Entscheidung dazu getroffen, ob allein die Überschreitung der Richtwerte der Arbeitsstättenverordnung, die direkt nur zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer gilt, bereits einen Mangel begründet. Dies wird von den OLG’S Hamm (Reisebüro), Naumburg (Drogerie) und Düsseldorf (Berufsfortbildungswerk) bejaht. Die OLG’s Frankfurt (Büro) und Karlsruhe (Büro) verneinen die Anwendbarkeit und stellen allein auf den baurechtlich zulässigen Zustand ab: ist dieser gewahrt, verwirkliche sich bei einer zu starken Aufheizung lediglich das allgemeine Lebensrisiko. Wird Klage erwogen, sollte man daher zunächst prüfen, wie das zuständige OLG entscheidet. Will man davon nicht abhängig sein, muss man vorbeugen: Ist keine Klimaanlage vorhanden oder die Be- und Entlüftung aus anderen Gründen nicht ausreichend, sollte sich der Vermieter im Mietvertrag absichern, indem er den Mieter hierüber in Kenntnis setzt und die Haftung für bestimmte Temperaturen ausschließt. Benötigt ein Mieter bestimmte Temperaturen für sein Gewerbe oder schuldet solche seinen Mitarbeitern, sollte er den Vermieter im Mietvertrag entsprechend verpflichten, um im Fall eines Verstoßes Ansprüche (Minderung, Kündigung) gegen den Vermieter geltend machen zu können.