Indien een onroerende zaak wordt verkregen onder een ontbindende voorwaarde, vindt de verkrijging plaats op het moment van de levering van de juridische en/of economische verkrijging van de onroerende zaak. Dit betekent dat de verkrijger direct overdrachtsbelasting dient te voldoen ter zake de verkrijging van de onroerende zaak. Deze afgedragen overdrachtsbelasting kan vervolgens worden teruggevraagd indien de levering van een onroerende zaak wordt ontbonden door het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde. De wetgever heeft aan een teruggaaf van overdrachtsbelasting de voorwaarde gesteld dat hieraan enkel tegemoet gekomen kan worden indien de toestand van voor de verkrijging zowel feitelijk als rechtens hersteld wordt. Dit volgt uit artikel 19 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Recent heeft het hof zich uitgelaten over de vraag of sprake kan zijn van feitelijk en rechtens herstel van de toestand voor verkrijging indien de koper EUR 40.000,- heeft voldaan aan verkoper die niet gerestitueerd wordt in verband met de ontbinding. Koper en verkoper waren namelijk overeengekomen dat de koper de koopsom ter zake de verkrijging niet hoefde te voldoen, maar, maandelijks EUR 2.000 verschuldigd was aan verkoper totdat de koopsom ten bedrage van EUR 1.000.000 zou worden voldaan. Daarnaast waren zij overeengekomen dat de maandelijkse bedragen niet gerestitueerd zouden worden in het geval van een ontbinding.

Het hof oordeelt in dit geval dat ten gevolge van de ontbinding de verkoper wederom de eigendom van de onroerende zaak heeft verkregen en hij het gebruik van de onroerende zaak altijd heeft gehouden. De koopsom hoefde niet gerestitueerd te worden, omdat deze nooit door koper is voldaan. Dit leidt ertoe dat in zoverre de toestand van voor de verkrijging zowel feitelijk als rechtens is hersteld.

Het hof onderscheidt namelijk ten aanzien van de betaling van het bedrag van EUR 40.000,- een tweetal situaties: die waarin de ontbindende voorwaarde niet zou intreden en de door de koper betaalde bedragen in mindering strekken op de koopsom, en die waarin de ontbindende voorwaarde wel zou intreden en die bedragen niet in mindering kunnen strekken op de koopsom. Ondanks dat niet duidelijk is waar het bedrag zijn oorsprong in vindt, concludeert het hof dat de betalingen in het geval van het intreden van de ontbindende voorwaarde, geen betrekking kan hebben op de verkrijging aangezien de verkrijging juist ongedaan werd gemaakt. Vervolgens leidt het hof hieruit af dat de beide bepalingen in de akte van levering in redelijkheid niet anders kunnen worden gelezen dan als een vastlegging van enerzijds de betaling van de koopsom van EUR 1.000.000 en anderzijds een afzonderlijk overeengekomen betaling door belanghebbende van een bedrag van EUR 2.000 per maand voor het geval de ontbindende voorwaarde zou intreden.

Uit de uitspraak leiden wij af dat er aldus enige ruimte is voor verrekening tussen partijen zonder dat dit in de weg staat aan een succesvol beroep op teruggaaf van overdrachtsbelasting in het geval van het intreden van een ontbindende voorwaarde.

Bron: ECLI:NL:GHARL:2017:7523