1. Die wesentlichen Fakten der Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat in seinem jüngst veröffentlichten Urteil vom 27. September 2017 (AZ: XII ZR 114/16) die Wirksamkeit von sog. Schriftformheilungsklauseln generell verneint.

Solche Klauseln sind bisher üblicherweise in längerfristigen Mietverträgen zu finden. Sie enthalten eine generelle Verpflichtung der Mietvertragsparteien, etwaige Verstöße gegen die Schriftform gemäß § 550 BGB nachträglich zu korrigieren, um auf diese Weise eine Kündigung vor Ablauf der an sich vorgesehenen Vertragslaufzeit durch ordentliche Kündigung zu verhindern.

Der BGH urteilte, dass Schriftformheilungsklauseln mit „der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam“ seien. Sie könnten „für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag (…) ordentlich zu kündigen“. Eine Schriftformheilungsklausel verstoße gegen die Schutzfunktionen des § 550 BGB. Diese lägen einerseits in der Verhinderung der Vornahme unbedachter Vertragsänderungen sowie andererseits dem Schutz potentieller Erwerber der Mietsache. § 550 BGB solle sicherstellen, dass die Einigung über sämtliche für den Abschluss des Vertrages wesentlichen Vertragsbedingungen – zu denen insbesondere der Mietgegenstand, die vereinbarte Miete, die Vertragslaufzeit, die Vertragsparteien zählen – sich aus einer von beiden Mietvertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergeben oder zumindest durch eine ausdrückliche Bezugnahme eindeutig erkennbar sind.

2. Der zugrunde liegende Sachverhalt

In dem entschiedenen Fall ging es um die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrags eines Ladenlokals mit einer Restlaufzeit bis mindestens 2020, wobei der zunächst formgemäß abgeschlossene Mietvertrag durch eine nicht den Anforderungen des §§ 578, 550 BGB entsprechenden Nachtrag im Januar 2011, der praktisch lediglich zum Vorteil des Vermieters geschlossen wurde und eine abgeänderte Wertsicherungsklausel enthielt, formunwirksam wurde. Dies hatte zur Folge, dass der Mietvertrag durch den formunwirksamen Nachtrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen anzusehen und gemäß §§ 550, 542 Abs. 1 BGB ordentlich kündbar war. Jedoch hat der Bundesgerichtshof dem Vermieter die Berufung auf sein Kündigungsrecht wegen eines Verstoßes des in § 242 BGB verankerten Prinzips von Treu und Glauben verwehrt. Der BGH machte deutlich, dass sich zwar grundsätzlich jede Partei darauf berufen könne, dass die für einen Vertrag vorgesehene Schriftform nicht beachtet sei. Jedoch sei dennoch das Gebot von Treu und Glauben zu beachten. Ein Berufen auf das Kündigungsrecht sei ausnahmsweise dann rechtsmissbräuchlich, wenn die vorzeitige Beendigung zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führe. So lag der Fall in diesem Grundsatzurteil, da der Vermieter offensichtlich den formwidrig abgeschlossenen Nachtrag nutzte, um sich „von einem inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen“, obwohl dieser Nachtrag auf seine Initiative und lediglich zu seinen Gunsten zustande kam.

3. Auswirkungen für die Praxis

Der BGH hat mit einem deutlichen Paukenschlag ein langjähriges Streitthema beendet. Bereits vor einiger Zeit kippte der BGH die Bindungswirkung von Schriftformheilungsklauseln gegenüber Erwerbern der Mietsache (BGH, Urt. v. 22.01.2014, XII ZR 68/10). Nunmehr ist der BGH ein deutliches Stück weitermarschiert und hat auf ganzer Linie die Einhaltung der Schutzzwecke des § 550 BGB gestärkt, indem er die generelle Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln festgestellt hat. Gleichzeitig hat er herausgestellt, dass dem Berufen auf ein Kündigungsrecht durchaus Grenzen gesetzt sind und dem Rechtsmissbrauch nicht Tür und Tor geöffnet sind.

Letztendlich wird durch das Urteil des BGH die Loslösung von langfristigen, nicht schriftformkonformen Mietverträgen – dies sind in der Regel Gewerberaummietverträge – vereinfacht, da weder eine vertragliche Verpflichtung zur Behebung eines Schriftformmangels besteht noch ein Berufen auf einen Schriftformmangel vertraglich verwehrt ist. Die Kündigungsfrist formwidriger Gewerberaummietverträge beträgt gemäß §§ 578 Abs. 2, 550, 542 Abs. 1, 580 a Abs. 2 BGB unabhängig von der im Vertrag angegebenen Laufzeit zwischen sechs und neun Monaten, wobei frühestens nach Ablauf eines Jahres seit Vertragsbeginn gekündigt werden kann. Umso mehr ist auf die penible Einhaltung der Schriftformerfordernisse zu achten. Zu empfehlen ist, bestehende Mietverträge mit Blick auf die Schriftform zu prüfen und ggf. einen Nachtrag zur Heilung eines etwaigen Formverstoßes zu schließen. Dabei ist zu beachten, dass man den Vertragspartner möglicherweise erst auf den Formmangel aufmerksam macht und dieser eine entsprechende Nachtragsvereinbarung nicht abschließen, sondern sich vielmehr durch sein ordentliches Kündigungsrecht auch vom Vertrag lösen könnte.