C’est à l’initiative de la Fédération Royale des Notaires qu’un projet de loi visant à apporter plusieurs modifications à la loi de 1824 sur le droit de superficie a récemment été adopté et soumis à la sanction royale.

Rappelons que la loi sur la superficie est supplétive de volonté, sauf en ce qui concerne la durée. Les parties peuvent donc déroger contractuellement à la loi de 1824, qui ne s’appliquera dès lors que pour les aspects qui n’ont pas été réglés pour les parties.

Dans la pratique, il n’était pas aisé de savoir s’il était effectivement possible de constituer un droit de superficie sur le bien d’autrui, en-dessous ou au-dessous du sol, notamment dans le cadre de financements destinés à l’installations des panneaux photovoltaïques, ou l’installation d’antennes GSM. Le projet de loi met fin à ces discussions en stipulant expressément que le droit de superficie peut être constitué sur, au-dessus ou en-dessous du fonds d’autrui.

Se posait également la question de savoir si la constitution d’un droit de superficie était possible lorsque le bâtiment appartenait à une autre personne que le propriétaire du sol, dès lors que la loi de 1824 ne parlait que du « propriétaire du fonds ». Le projet de loi précise à cet égard que le droit de superficie peut être constitué par tout titulaire de droit réel immobilier (emphytéote, usufruitier, superficiaire), dans les limites de son droit.

En revanche, le législateur n’a pas jugé utile, notamment, de remettre en question la durée maximale de 50 ans du droit de superficie, ni le caractère, sinon d’ordre public, à tout le moins impératif de cette durée. Un droit de superficie qui excède la durée maximale sera donc toujours réduit à 50 ans. Or, il est permis de douter que cette limitation ait encore du sens à l’heure actuelle. Le législateur rate ce faisant une occasion de réformer plus profondément la matière et de l’adapter à la réalité immobilière d’aujourd’hui et aux grands défis de demain.