欲投资于澳大利亚房地产行业,可以选择直接购买房产,或采取间接方式,收购持有房产的公司或信托结构的所有权。

选择收购结构(如以直接或间接的方式)和投资工具对于搭建拟议交易结构十分关键,并受到多个因素的影响,包括法律、会计和税务等方面的考量。

下表列出可供投资者选择的各类投资结构和工具,及需要考虑的监管因素。

投资结构 主要特点 监管
信托基金/管理投资计划(MIS)*(大额投资者)
  • 由受托人和/或投资经理管理
  • 如果投资者全部为大额投资者,则信托计划不必注册为管理投资计划
  • 须持有金融服务执照(AFSL)方可运行(金融服务执照通常由受托人持有,但亦有灵活性,可由投资经理持有,或通过代表和/或中介安排由外部当事方持有)
  • 也受信托方面的一般性法律管辖
信托基金/管理投资计划(MIS)*(个人投资者)
  • 由受托人/RE和/或投资经理管理
  • 如果存在个人投资者,信托计划需要注册为管理投资计划。但这也使得基金可从这些潜在投资者构成的更大的基金池中筹资
  • 通常需要注册为管理投资计划,注册后将面临更严格的监管和合规压力(此外,如果投资者为个人投资者,可能负有披露合规义务)
  • 注册后房地产须为上市公司并持有金融服务执照
  • 也受信托方面的一般性法律管辖
公司
  • 由公司董事管理
  • 成员权利受公司章程和/或股东协议管辖
  • 应遵守《澳大利亚联邦2001年公司法》
  • 某些情况下出于融资目的将要求投资者履行披露义务
合营企业
  • 权利受合营协议、单位持有人协议(合营实体为信托基金)或股东协议(合营实体为公司)管辖。
  • 可与上述全部结构同时使用
  • 得以与其他市场参与者合作——如,可获取其他市场参与者的资源(资金或其他技术方面)
  • 监管方式将取决于合营实体的类型(如信托基金或公司)——见上文

选择合适的投资结构十分关键,有利于避免不利或意外的法律、会计或税务后果。