De verkoper is alsnog herzienings-btw verschuldigd als achteraf komt vast te staan dat de overdracht van vastgoed met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw blijkt te zijn. 

In juni 2015 droeg een verkoper een pand. Het gehele pand stond leeg, een deel was nog nooit in gebruik genomen. De levering van het niet in gebruik genomen deel van het pand was van rechtswege belast met btw. Een vrijgesteld gebruik van het overige deel zou tot herziening (terugbetaling) van een deel van de aan die delen toerekenbare investerings-btw leiden Voor het overige deel werd derhalve met de koper geopteerd voor een btw-belaste levering. Aan het opteren voor een belaste levering is de voorwaarde verbonden dat de koper de onroerende zaak in het boekjaar van levering en het daaropvolgende boekjaar (referentieperiode) gaat gebruiken voor activiteiten die voor ten minste 90% recht geven op aftrek van btw. De koper had het pand echter binnen drie maanden na verkrijging vrijgesteld van btw geleverd. Hierdoor was met terugwerkende kracht naar juni 2015 herzienings-btw verschuldigd door de verkoper, omdat niet was voldaan aan de voorwaarden voor het opteren voor een btw-belaste levering. De verkoper meende dat deze naheffing geen wettelijke grondslag had, omdat de met terugwerkende kracht verschuldigde btw niet op aangifte had kunnen worden voldaan.

Rechtsvraag

In geschil is of de inspecteur de herzienings-btw bij deze verkoper kon naheffen.

Beoordeling

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de Nederlandse regelgeving in lijn is met de corresponderende bepalingen in de Btw-richtlijn. Uit de richtlijn vloeit voort dat de aftrek van voorbelasting achteraf kan worden gewijzigd indien de elementen wijzigen die voor dit aftrekrecht relevant zijn. De Nederlandse wetgever mocht voorwaarden stellen aan de optie belaste levering. Het met terugwerkende kracht effectueren en formaliseren van de herziening indien achteraf blijkt dat niet aan deze voorwaarden is voldaan, is volgens het hof inherent aan deze bevoegdheid van de wetgever. De herzienings-btw was dan ook terecht nageheven.

Belang

Het is als verkoper van een onroerende zaak van belang om na te gaan of het gewenst is om te opteren voor een btw-belaste levering om btw-schade te voorkomen en welke afspraken dienen te worden gemaakt met de koper over het naleven van de voorwaarden die aan het opteren worden gesteld. De verkoper is voor het al dan niet ontstaan van een herzieningsclaim immers afhankelijk van de koper.