La Audiencia Provincial de Valencia aplaza cautelarmente la obligación del pago de la mitad del alquiler a una empresa hotelera arrendataria en atención a la crisis sanitaria.

La Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia ha confirmado mediante el Auto 43/2021 de 10 de febrero de 2021, el Auto de medidas cautelares dictado el 25 de junio de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia en el que, en virtud de la cláusula rebus sic stantibus, se acordó el aplazamiento del pago de la mitad de la renta mínima mensual de una empresa hotelera por el alquiler del hotel desde la mensualidad de junio de 2020 y hasta que se dictara sentencia dadas las circunstancias extraordinarias derivadas de la COVID-19.

Aunque dicha cláusula ha sido reconocida jurisprudencialmente, su aplicación es restrictiva en virtud del artículo 1091 del Código Civil. No obstante, su aplicación se admitió en la anterior crisis económica (p. ej. la muy discutida STS 820/2013 de 17 de enero de 2013), lo que dio lugar a un incremento de las sentencias que aplicaron esta doctrina y a un mayor intervencionismo judicial. Sin embargo, no fue una doctrina clara y constante, pues, posteriormente, el Tribunal Supremo, descartó su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato (STS 19/2019 de 15 de enero).

Actualmente, debido a la crisis sanitaria causada por la pandemia, esta doctrina ha vuelto a cobrar importancia. El Auto de la Audiencia Provincial aplica el mismo razonamiento que han aplicado otras resoluciones conocidas en casos similares como son: (i) la Sentencia 1/2021, de 8 de enero de 2021 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, y, (ii) el Auto 26/2021, de 9 de febrero de 2021 dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Palencia.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Valencia, sostiene que los Tribunales nunca han tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan extendidos y devastadores en la economía como la actual, por lo que considera que no puede comparase con una crisis económica que se debe a fluctuaciones de mercado o cambios legislativos, lo que no justifica una modificación de lo convenido en el contrato. 

Por ello, la Sala ratifica el Auto del Juzgado de Primera Instancia. Es interesante observar que en el contrato se había pactado una renta variable en función de la facturación con una renta mínima. Pero esto no afecta al fumus boni iruis pues no implica que se hubiera previsto una situación como la actual, ni la finalidad de esa variabilidad fuera paliar efectos como los de la pandemia, ni que el arrendatario deba asumir cualquier riesgo. Por ello, se considera que la medida adoptada es proporcional en el contexto actual y a la luz de la evolución de la pandemia en los últimos meses, máxime considerando que la finalización del estado de alarma no significa en absoluto que la misma haya terminado.

Por todo ello la Audiencia Provincial concluye que se ha acreditado en principio una situación extraordinaria y excepcional que justificaría al menos prima facie la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, sin que ello suponga prejuzgar el fondo del asunto, pues nos hallamos en el ámbito de la tutela cautelar, y sin que por otro lado la medida acordada se considere atentatoria contra el principio de proporcionalidad.

La aplicación de la claúsula rebus sic stantibus en el caso comentado, en el contexto de crisis sanitaria, supone una medida de tutela de los arrendatarios, que en situaciones como las expuestas, podían minorar los efectos económicos derivados de la Covid-19. No obstante, la adopción de medidas cautelares conlleva habitualmente que el solicitante de éstas tenga que prestar caución para responder, de manera rápida y efectiva, de los posibles daños y perjuicios que la adopción de la medida cautelar pudiera causar en el patrimonio del demandado. En el presente caso la caución fijada por el Juzgado ascendió aproximadamente a 500.000 euros, cantidad que, en principio, quedará bloqueada, sin ningún tipo de rendimiento económico hasta que se alce la medida cautelar. Este hecho podría desincentivar la petición de estas medidas por los arrendatarios.

En cualquier caso, el Auto de 10 de febrero de 2021 es el primero que se dicta en segunda instancia, de ahí su relevancia y naturaleza de posible precedente en casos similares. Aunque se debe esperar a la sentencia que se dicte en el procedimiento declarativo para obtener una conclusión definitiva al respecto sobre la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, por el momento cabe concluir que esta doctrina vuelve a cobrar un fuerte protagonismo en el contexto de la crisis sanitaria.