Renaissance des Owner-Agreements? Oder: Was kann ich als Eigentümer tun, wenn mein Hotelbetreiber verkauft wird?

Auf der IHIF in Berlin vor wenigen Tagen gab es unter anderem ein Thema: Die Konsolidierung bei den Hotelbetreibergesellschaften oder, konkret, der Verkauf der Foremost HIEX-Betreibergesellschaft an Whitbread. Dies wäre an sich nur eine Nachricht gewesen, die eher positiv vom Markt aufgenommen wird: Ein starkes englisches Unternehmen übernimmt einen deutlich schwächeren Franchisenehmer und Pächter einiger Hotels in Deutschland. Für alle Beteiligten und insbesondere für alle Investoren an sich eine gute Nachricht, da hierdurch ja die Konzerngruppe der Pächtergesellschaft massiv verstärkt wird. Der Verkauf von kleineren Hotelbetreibergesellschaften, die in den letzten Jahren massiv als Franchisepartner großer internationaler Brands in Deutschland expandiert haben, ist kein Einzelfall und wird unserer Erwartung nach auch in den kommenden Jahren zunehmen. So konnte man der Presse auch entnehmen, dass Gorgeous Smiling Hotels den Hotelbetreiber GS Star und die Markenrechte an Arthotel ANA erworben hat und weitere Hotelbetreibergesellschaften übernehmen möchte, um zusammen mit Auctus Capital Partners eine eigene Hotelimmobiliensparte aufzubauen.

Die kritische Frage, die sich für den Eigentümer der Hotelimmobilie stellt, lautet: Wie kann ich eigentlich verhindern, dass die Marke, unter der meine Hotelimmobilie betrieben wird, einseitig vom Pächter verändert wird. Hintergrund dieser Frage ist, dass institutionelle Hotelinvestoren beim Ankauf eines Hotelprojekts nicht nur die Bonität und Erfahrung des Betreibers bewerten, sondern eben auch, ob Standort, Marke und Betreiber zusammen passen. Diese Bewertung wird ausgehebelt, wenn der Betreiber ohne Zustimmung des Eigentümers die Marke wechseln kann. Genau dies aber ist beim Foremost-Verkauf geplant, wenn man der Presse und den Gerüchten Glauben schenken darf. Danach beabsichtigt Whitbread, die HIEX-Hotels zu renovieren und in die Marke Premier Inn zu ändern. Aus Sicht von Whitbread sicher ein kluger Schachzug, um die Marke Premier Inn in Deutschland bekannter zu machen und ein Momentum für die geplante Expansion zu schaffen. Auch muss die Marke Premier Inn ja nicht schlechter sein, als Holiday Inn Express.

Was aber sagen die Eigentümer der Hotelimmobilien und der Franchisegeber (IHG) dazu? Wurden sie gefragt? Und können sich Franchisegeber und Eigentümer von Hotelimmobilien vor möglichen negativen Folgen bei der Veräußerung ihrer Hotelbetreibergesellschaft schützen? Dies gilt vor allem für eine Änderung der Hotelmarke, wenn man davon ausgeht, dass die Marke einen wesentlichen wertbildenden Faktor für die Immobilie darstellt und ein Rebranding mögliche negative Auswirkungen haben kann. Und kann sich der Franchisegeber davor schützen, die Marke zu verlieren? Auf diese Frage äußerte ein Brancheninsider auf der IHIF: “Seht Ihr, hätten die Eigentümer mal ein Owner-Agreement abgeschlossen…, dann wäre das nicht passiert!” Wir glauben nicht, dass wir das “berühmt-berüchtigte” Owner Agreement bei institutionellen Käufern wiedersehen werden, solange es darin noch immer Regelungen gibt, die Eigentümern umfangreiche Verpflichtungen gegenüber dem Franchisegeber auferlegen (z.B. die Pflicht des Eigentümers, auf Verlangen des Franchisegebers den Mietvertrag mit dem Franchisenehmer zu kündigen).

Wie aber können Eigentümer und Franchisenehmer sich stattdessen absichern?

Vereitelung der Veräußerung?

Wird die Hotelbetreibergesellschaft im Wege eines Asset Deal veräußert (das heißt im Wege einer Übertragung der einzelnen Verträge, welche die Gesellschaft abgeschlossen hat), so ist für eine Übertragung des Mietvertrages sowie des Franchisevertrages auf den Erwerber die Zustimmung des Eigentümers bzw. des Franchisegebers erforderlich. Stimmt der Eigentümer bzw. der Franchisegeber nicht zu, so kann er verhindern, dass ein Erwerber der Betreibergesellschaft den Hotelmietvertrag bzw. den Franchisevertrag übernimmt. Die Veräußerung von Hotelbetreibergesellschaften im Asset Deal ist allerdings eher der Ausnahmefall und Eigentümer sowie Franchisegeber haben keinen Einfluss darauf, welche Variante gewählt wird. Sie sollten sich also nicht darauf verlassen, dass die Gesellschafter der Betreibergesellschaft diese Variante wählen.

Wird die Hotelbetreibergesellschaft im Wege eines Share Deal veräußert (das heißt im Wege einer Übertragung der Gesellschaftsanteile mitsamt sämtlichen Verträgen, die die Betreibergesellschaft geschlossen hat), so ist eine Zustimmung des Eigentümers bzw. Franchisegebers nur dann erforderlich, wenn im Mietvertrag bzw. Franchisevertrag eine so genannte Change of Control Klausel vereinbart ist. Change of Control Klauseln sind in Hotelmietverträgen eher unüblich und ihre Wirksamkeit ist umstritten (insbesondere im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen). Franchiseverträge enthalten in der Regel Change of Control Klauseln, ihre Ausgestaltung ist allerdings vielfältig (von reinen Informationspflichten über Zustimmungserfordernisse bis hin zu Sonderkündigungsrechten), wobei die Wirksamkeit dieser Klauseln von der Rechtsordnung abhängt, welcher der Vertrag unterliegt (in der Regel ist dies Englisches oder Schweizer Recht oder das Recht eines US-Staates). Ist eine (wirksame) Change of Control Klausel, welche ein Zustimmungserfordernis enthält, nicht vereinbart, so haben Eigentümer und Franchisegeber in dieser Variante keine Möglichkeit, die Veräußerung der Betreibergesellschaft zu verhindern.

Verhindern eines Markenwechsels

Ob der Hotelbetreiber berechtigt ist, die Marke des Hotels (mit oder ohne Zustimmung des Hoteleigentümers) zu ändern, hängt davon ab, wie der Hotelmietvertrag ausgestaltet ist. Haben die Parteien im Hotelmietvertrag lediglich vereinbart, dass der Mieter / Betreiber das Hotel in einer bestimmten Kategorie (z.B. drei Sterne nach DEHOGA) betreiben wird, ohne eine bestimmte Marke festzulegen, so ist der Betreiber grundsätzlich berechtigt, die Marke jederzeit und ohne Zustimmung des Eigentümers zu ändern, so lange die neue Marke der festgelegten Kategorie entspricht. Es empfiehlt sich daher immer, in Hotelmietverträgen auch die konkrete Marke zu vereinbaren, unter welcher das Hotel betrieben wird und eine Änderung der Marke nur mit Zustimmung des Eigentümers zuzulassen. Ist eine solche Regelung nicht durchsetzbar, so sollten im Mietvertrag für eine Änderung der Marke aber zumindest einige Grundvoraussetzungen festgelegt werden (z.B. das Erfordernis der Gleichwertigkeit der neuen Marke, wofür verschiedene Kriterien vereinbart werden können).

Franchiseverträge enthalten im Hinblick auf einen Wechsel der Marke in der Regel sehr detaillierte Regelungen, was in der Natur der Sache liegt, da die Einräumung des Rechts zur Nutzung der Marke der wesentliche Teil des Franchisevertrages ist. Will der Betreiber die Marke wechseln, so ist dies nur mit Zustimmung des Franchisegebers möglich oder, indem der Betreiber den Franchisevertrag kündigt oder seine Pflichten unter dem Franchisevertrag (vertragswidrig) nicht mehr erfüllt. Im Fall einer Kündigung oder eines solchen Vertragsverstoßes werden jedoch regelmäßig empfindliche Vertragsstrafen fällig, welche den Franchisegeber vor diesen Fällen schützen und ihn für finanzielle Einbußen entschädigen sollen.

Umsicht bei der Vertragsgestaltung

Die beschriebenen Szenarien verdeutlichen, dass bei der Gestaltung von Miet- und Franchiseverträgen Umsicht geboten ist. Das Beispiel eines Markenwechsels zeigt nur eine mögliche Folge von Veräußerungen der Betreibergesellschaft auf. Einfluss kann eine Veräußerung auch auf viele weitere Bereiche von Miet- und Franchiseverträgen haben (wie zum Beispiel Sicherheiten durch Konzerngesellschaften, Umsatzmietanteile, Bonität des Mieters / Franchisenehmers). Im Hinblick auf künftig zu erwartende weitere Veräußerungen von Hotelbetreibergesellschaften im Rahmen von Konsolidierungen, sollten in Verträgen Regelungen getroffen werden, welche den Vermieter / Franchisegeber ausreichend vor möglichen (finanziellen) Folgen solcher Veräußerungen schützen, dem Mieter / Franchisenehmer aber nicht jeglichen Handlungsspielraum nehmen.