Potenzial für immense Umwälzungen in der Immobilienbranche ist unbestreitbar da, wie nicht zuletzt eine im November 2017 veröffentlichte Studie nahelegt. Konkrete Projekte oder Anwendungen der Blockchain-Technologie gibt es im Bereich Real Estate derzeit aber (noch) wenig. Ein Ernst zu nehmender Ansatz ist jedoch im Bereich des Eigentumsnachweises an Grundstücken (Grundbuchwesen) erkennbar. Darüber hinaus deuten sich auch bei der Vermietung und sonstigen Bewirtschaftung von Immobilien sowie im Bereich der Immobilienfinanzierung Anwendungsfelder an. Der entscheidende Treiber für diese Neuerungen ist vor allem die mögliche Vereinfachung und Beschleunigung der Bewirtschaftungsprozesse.

Ausgangspunkt

Die Bewirtschaftungsprozesse der Immobilienbranche (An- und Verkauf, Vermietung und Verpachtung, Finanzierung und Verwaltung) sind oftmals sehr langwierig und geprägt von hoher Ineffizienz. Noch heute sind diese Prozesse weitgehend papierbasiert und liegen in den Händen von sehr vielen Intermediären, wie z.B. Asset und Property Managern, Versorgungsunternehmen, Banken, (Grundbuch-)Ämtern, Notaren, Maklern, Rechtsanwälten und anderen Beratern. Neben einer hohen Redundanz von Daten bringt dies oftmals eine schlechte Datenqualität mit sich, die im Rahmen von Transaktionen zu aufwändigen Prüfprozessen führt.

Das Grundbuch auf Blockchain-Basis

Es ist aus deutscher Sicht kaum vorstellbar, dass ein Grundstückskauf ohne Notar und ohne Grundbuch innerhalb weniger Minuten sicher abgewickelt werden könnte. Die Blockchain-Technologie könnte dies aber tatsächlich möglich machen, wie erste Projekte auf der ganzen Welt zeigen.

Testprojekt in Schweden

Für größeres Aufsehen in der Immobilienwirtschaft hat in diesem Zusammenhang ein Testprojekt in Schweden gesorgt. Dabei hat das Startup ChromaWay zusammen mit dem Schwedischen Landesvermessungsamt (Lantmäteriet) und weiteren Projektpartnern aus der Finanz- und IT-Branche eine Blockchain-basierte Plattform für Grundstückstransaktionen geschaffen. Es handelt sich bei diesem Projekt aber nicht – wie oft behauptet wird – um ein Blockchain-basiertes Grundbuch. Das Ganze ist vielmehr eine auf eine sogenannte private blockchain gestützte digitale Transaktionsplattform, auf der nur bestimmte, vertrauenswürdige Teilnehmer, wie z.B. registrierte Banken und Bevollmächtigte sowie das Lantmäteriet, Transaktionen und Blocks validieren dürfen. Die Gefahr von falschen Angaben zu den Eigentumsverhältnissen bzw. Belastungen des jeweiligen Grundstücks oder zur Zahlungsfähigkeit des Erwerbers wird hierbei ohne langwierige Prüfprozesse vermieden. Weil Teil dieser Plattform aber auch noch eine App-basierte Smart-Contract-Lösung zum Kaufvertragsabschluss über die Blockchain ist, kann sie den gesamten Prozess einer Grundstücksübertragung in wenigen Tagen, statt der in Schweden üblichen vier bis sechs Monaten, weitgehend automatisiert und sicher abbilden. Damit werden immense Einsparungen bei den Transaktionskosten erreicht und Schäden durch Betrug vermieden. Diese Einsparungen würden sich, nach eigener Schätzung der Projektbeteiligten, in Schweden auf 100 Millionen Euro pro Jahr belaufen.

Erprobung in weiteren Staaten

Auch wenn es in Schweden nicht geplant ist, das Blockchain-Grundbuch ist dennoch nicht so weit hergeholt. Denn auch andere Staaten planen oder testen bereits Blockchain-Lösungen um Rechtsverhältnisse an Grundstücken abzubilden. Das für England und Wales zuständige Grundbuchamt meldete Mitte 2017, dass es im Zuge seiner digitalen Transformation auch die Registerführung auf Blockchain-Basis erproben will. Georgien hat in Zusammenarbeit mit der Firma Bitfury bereits mit der Registrierung von Grundbesitz in einer Bitcoin-Blockchain begonnen. In weiteren Staaten wie Ghana, Honduras und Indien wurde ebenfalls begonnen, dies zu erproben. Nicht von ungefähr kommt, dass es sich hierbei um Staaten handelt, in denen die Grundstücksverwaltung bisher nicht gut funktioniert, sondern eher als besonders korruptions- und betrugsanfällig gilt. Hier kommt vor allem die hohe Sicherheitsgewähr der Blockchain-Technologie durch ihre nachträgliche Unveränderbarkeit und dezentrale Verifizierungsfunktion zum tragen.

Blockchain-Grundbuch in Deutschland?

In Deutschland sind solche Entwicklungen mittelfristig nicht zu erwarten. Durch die hier herrschenden hohen Prüfungsstandards durch Notare und Grundbuchämter ist der von der Blockchain_Technologie gebotene Sicherheitsaspekt auch von geringer Relevanz. Allerdings wäre die durch die Blockchain-Technologie möglich werdende Beschleunigung von Transaktionen auf wenige Tage oder Stunden auch für den deutschen Immobilienmarkt hochwillkommen. Schließlich dauern Immobilientransaktionen vom ersten Kontakt der Parteien bis zur Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch hier kaum unter einem halben Jahr. Die einzige Änderung des deutschen Grundbuchwesens in der absehbaren Zukunft ist die Einführung eines bundeseinheitlichen Datenbankgrundbuchs, das die derzeitige grafische Speicherung ganzer Grundbuchseiten ablösen wird, aber nicht auf der Blockchain-Technologie beruht. Dies mag zwar vereinzelt zur Beschleunigung des Grundbuchverfahrens führen, im Wesentlichen wird es aber nichts an den gegenwärtigen Grundbuchprozessen ändern.

Vermietung und Bewirtschaftung durch Smart Contracts

Im Rahmen des Vermietungsprozesses wird ebenfalls ein erhebliches Anwendungspotenzial für den Einsatz der Blockchain-Technologie gesehen, insbesondere als Grundlage für sogenannte Smart Contracts. Auch wenn es hier bisher ebenfalls kaum konkrete Anwendungen gibt, zeigen Ankündigungen von Branchenteilnehmern bereits jetzt, dass kleinteilige, repetitive Prozesse, die sich in der Bewirtschaftung von Immobilien zahlreich finden, mit Hilfe der Blockchain-Technologie möglicherweise effizienter als bisher abgewickelt werden. Das gilt zunächst für das gesamte Abrechnungswesen für Energie und sonstige Versorgungsleistungen. Hier könnte erheblicher Aufwand bei Verwaltung der Immobilien durch Automatisierung wegfallen, insbesondere im Bereich der Nebenkostenabrechnungen. Die Automatisierung könnte mit Hilfe von Smart Contracts auf Basis der Blockchain-Technologie jedoch noch viel weiter gehen. Ernsthaft erwogen wird, die automatisierte Anmietung von Mieträumen durch bloßes Betreten dieser Mieträume zu ermöglichen. In einem solchen Fall könnte der automatisierte Mietvertrag die Voraussetzungen einer Anmietung, insbesondere auch die Bezahlung, automatisch prüfen und ausführen. Die ganze Transaktion wird durch eine Blockchain validiert und protokolliert. Zumindest für standardisierte Mietverhältnisse, die in großer Anzahl immer wieder vorkommen, wie z.B. für Wohnungen, Stellplätze und auch Büro- bzw. Konferenzräume in Office Centern, wie z.B. wework, ist anzunehmen, dass sich der Aufwand einer Blockchain-Lösung lohnt, weil erheblicher Verwaltungs- und Personalaufwand entfallen würde. Hierbei wird vor dem Hintergrund des deutschen Zivilrechts noch manche Herausforderung zu meistern sein, um solche Blockchain-basierten Smart Contracts tatsächlich rechtssicher zu gestalten. Schließlich ist mit einer Anwendung zum Management der Mieterreputation auch eine Blockchain-basierte Anwendung in Planung, die bei der Überwindung von Wissens-Asymmetrien zwischen Vermietern und Mietern helfen soll.

Finanzierung, Investment, Crowdownership

Natürlich besteht bei Immobilien als besonders werthaltige Vermögensgegenstände im Hinblick auf die Nutzbarkeit der Blockchain-Technologie auch eine erhebliche Schnittstelle zur Finanzindustrie. Kaum erwähnt werden muss, dass Blockchain-basierte Kryptowährungen, wie z.B. Bitcoin oder Ethereum, als Zahlungsmittel in Immobilientransaktionen denkbar sind, wobei damit erhebliche regulatorische Fragen verbunden sein können (z.B. Geldwäschevermeidung). Die Blockchain-Technologie wird aber auch als Mittel für Crowdinvesting in Immobilien rund um die Welt genutzt. Bemerkenswert sind darüber hinaus Geschäftsmodelle, die eine regulierte, Blockchain-basierte Kryptowährung ausgeben wollen, die durch Anteile an Real Estate Investment Trusts (REITs) gesichert ist.