Malgré le développement fulgurant des copropriétés au cours des dernières années, aucun changement législatif n'est venu accompagner cette nouvelle réalité. En matière d'assurance, un nouvel encadrement est nécessaire notamment afin de clarifier les rôles et responsabilités des différents acteurs de la copropriété et simplifier les règles entourant l’assurance, que ce soit en dommages directs ou en responsabilité civile. Le ministère des Finances soumet actuellement à la consultation ses propositions afin de rectifier la situation.

En mars 2015, la compagnie d'assurance Aviva Canada lançait un pavé dans la mare en annonçant qu'elle se retirait du marché commercial de l'assurance des copropriétés au Québec.La compagnie justifiait cette décision citant un environnement règlementaire déficient et l'impossibilité de fixer des primes correspondant aux risques encourus.

Depuis, peu de nouveaux développements sont à rapporter et les modifications législatives tardent à voir le jour.

Suivant l'exemple de l'Ontario qui a réformé sa propre loi en 2015, le ministère des Finances a lancé une consultation publique sur certaines propositions législatives concernant l'assurance des copropriétés. Sans constituer une revue exhaustive de ces propositions, nous avons jugé à propos de commenter certaines d’entre elles.

Une restructuration de l'assurance de dommages

Un des changements les plus importants vise à uniformiser les couvertures d'assurance disponibles et admissibles pour les syndicats de copropriétaires. La réforme de l'article 1073 du Code civil du Québec inclurait notamment les changements suivants:

  • Remplacement de l'expression « valeur à neuf » par « coût de reconstruction » afin que soient notamment couverts les services professionnels encourus durant les travaux, ainsi que les coûts de démolition et de mises aux normes. Cette modification, jumelée à celle obligeant l’obtention périodique d’une évaluation de l’immeuble, permettra au syndicat de copropriété de respecter son obligation d’assurer l’intégrité de l’immeuble et diminuera les risques de cas de sous-assurance;
  • Création d'une « unité de référence » à partir de laquelle les améliorations apportées par les copropriétaires seront appréciées de façon à évaluer l'étendue des couvertures. Cette définition serait accompagnée d'une présomption selon laquelle l'unité améliorée est une « unité de référence » si le syndicat négligeait d'en établir une. Cette modification aura certes pour impact de faciliter le processus d’indemnité à verser à la suite de la survenance d’un sinistre. En effet, malgré l’existence de la Convention sur le règlement des sinistres des copropriétés divises du Bureau d’assurance du Canada, dont l’adhésion est volontaire, le règlement des sinistres et son partage entre assureurs ont fait couler beaucoup d’encre au cours des dernières années. Dans la mesure où elle sera bien définie, la notion d’unité de référence permettra une application simplifiée et plus juste et de la notion d’améliorations locatives;
  • Inspirée de la notion de « franchise raisonnable » tirée du droit ontarien et en réaction à l’établissement de franchise de plus en plus élevée, une autre des dispositions proposées vise à interdire que la franchise des polices d’assurance des syndicats de copropriété excède un certain pourcentage de la valeur du bâtiment. Ce pourcentage serait fixé par règlement du gouvernement. Cette modification préservera notamment le souci du législateur de s’assurer que l’intégralité de l’immeuble soit assurée par le syndicat tout en diminuant les risques qu’une portion importance d’une perte soit ultimement assumée par les copropriétaires.

Une assurance responsabilité civile obligatoire pour tous

D'autres changements proposés visent par ailleurs à mieux assurer la responsabilité des syndicats, administrateurs et copropriétaires. Le ministère propose notamment que les copropriétaires, occupants ou non, doivent assurer leur responsabilité civile pour un montant à être fixé par règlement. Les administrateurs et membres du personnel d'assemblée du syndicat de copropriété seraient eux aussi obligés d'être assurés pour leur responsabilité civile à travers une police Administrateurs et Dirigeants (D&O policy). De telles protections auraient pour effet de protéger les différents intervenants et copropriétaires en s'assurant qu'ils disposent d'une couverture si un sinistre devait survenir. Compte tenu des enjeux financiers importants qui sont de plus en plus fréquemment en jeu, une protection adéquate de chacun semble donc essentielle pour la protection de tous.

La fin de certains recours subrogatoires

Finalement, le ministère propose que les assureurs ne puissent plus intenter de recours subrogatoires à l'encontre des copropriétaires lorsque les actions fautives de ces derniers sont à l’origine des dommages aux parties communes assurées par le syndicat. Depuis plusieurs années, les déclarations de copropriété visent cette renonciation à la subrogation, que ce soit implicitement ou explicitement, mais l’imprécision du libellé de ces clauses a souvent été sujette à débat. Bien que la proposition du ministre soit inspirée de la notion de la « maison de l’assurée », la relation entre les copropriétaires et le syndicat, de surcroît dans des immeubles à plusieurs dizaines d’unités, ne rencontre pas nécessairement les critères d’intimité et de proximité nécessaires à l’application de cette théorie. Par ailleurs, qu’adviendra-t-il des recours subrogatoires de l’assureur ayant indemnisé un copropriétaire à l’encontre du syndicat de copropriété? Si l’interdiction de subrogation est imposée aux assureurs du syndicat, ne devrait-elle pas également l’être aux assureurs des copropriétaires, le cas échéant?

Conclusion

Les propositions du ministère sont certes un pas vers la bonne direction pour clarifier les rôles et responsabilités des acteurs de la copropriété et auront un impact, qui demeure à être déterminé, sur le domaine de l’assurance en copropriété. Cela étant, dans les faits, en l'absence de fonds de prévoyance plus importants et d'un meilleur entretien des copropriétés, les assureurs ne pourront plus assurer l'imprévisible, mais devront se contenter de réparer l'inévitable.