Sachverhalt

Die Klägerin nahm den von BEITEN BURKHARDT begleiteten Beklagten auf Stellung einer Sicherheit gemäß § 648 a Abs. 1 Satz 1 BGB in Anspruch. Die Klägerin hatte mit dem Beklagten aus steuerlichen Gründen zwei Verträge über die Baubetreuung einer Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahme am Einfamilienhaus des Beklagten geschlossen. Der Beklagte ließ den überwiegenden Teil des Hauses zu eigenen Wohnzwecken renovieren. Im Souterrain ließ der Beklagte Räumlichkeiten zum Betrieb seines Steuerberaterbüros einrichten. Der Beklagte berief sich darauf, dass er nach § 648 a Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB nicht zur Stellung einer Bauhandwerkersicherung verpflichtet sei, wonach eine natürliche Person, die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt, keine Sicherheit zu stellen hat. Das Landgericht Duisburg sowie das Oberlandesgericht Düsseldorf gaben der Klage statt, da sie der Auffassung waren, dass die Ausnahmeregelung nicht anwendbar sei. Es handele sich nicht mehr um ein Einfamilienhaus mit oder ohne Einliegerwohnung, sondern um ein Einfamilienhaus mit teilweise gewerblich genutzter Fläche. Nach Auffassung des OLG Düsseldorf komme es weder darauf an, ob der Wohnraum flächenmäßig größer als die Kanzlei sei, noch auf die Relation der für die beiden Bereiche aufgewandten Umbaukosten.

Entscheidung

Die Revision hatte mit den von Beginn an durch den Beklagten vorgetragenen Argumenten Erfolg. Der Klägerin stand kein Anspruch auf Stellung einer Sicherheit zu, da die Leistungen zum Zwecke der Instandsetzung eines Einfamilienhauses erbracht wurden. Der BGH stellt auf den allgemeinen Sprachgebrauch ab. Danach ist ein Einfamilienhaus ein Haus, mit dem in erster Linie der Wohnbedarf einer Familie gedeckt wird. Der Zweck der Vorschrift erfordere es nicht, den Anwendungsbereich so einzuschränken, dass nur solche Einfamilienhäuser von der Vorschrift umfasst sind, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Durch die Vorschrift sollen private Bauherren privilegiert werden, die Bauleistungen zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs ausführen lassen. Dies sei nach der Gesetzesbegründung dadurch gerechtfertigt, dass im Hinblick auf die unbegrenzte persönliche Haftung des Bestellers und dessen im Regelfall solide Finanzierung das Ausfallrisiko als verhältnismäßig gering eingestuft wird. Diese Erwägungen sind ebenso auf private Bauherren anzuwenden, die Häuser errichten, die auch untergeordneten anderen Zwecken dienen. Maßgeblich ist allein, ob das Gebäude in einer Gesamtwürdigung noch als Einfamilienhaus angesehen werden kann. Untergeordnete Nutzungsmöglichkeiten bleiben dabei außer Betracht.

Praxistipp

Die Entscheidung enthält eine wichtige Klarstellung im Hinblick auf die Regelungen, wann ein Einfamilienhaus vorliegt oder nicht und damit, wann eine Bauhandwerkersicherheit gestellt werden muss. Bauunternehmen, die für private Bauherren tätig werden, sollten sich darauf einstellen, dass Bauhandwerkersicherheiten im Regelfall nicht verlangt werden können. Dies gilt auch, wenn das Objekt untergeordneten anderen Zwecken dienen kann.