Die Erschließung eines Grundstücks setzt u.a. die Realisierung von Anschlüssen an Wasser- und Abwasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsnetzwerke voraus. Dies ist nicht immer durch einen direkten Zugang an das öffentliche Versorgungsnetz möglich; häufig müssen die Leitungen zuvor über fremde Grundstücke geführt werden.

In der Praxis kommt es oft vor, dass Investoren Grundstücke für künftige Investitionen erwerben, ohne sich zu informieren, ob für den Anschluss der künftigen Investition an Versorgungsnetze die Sicherung der Rechte an fremden Nachbargrundstücken erforderlich ist. Dieses Problem kann dabei in der Praxis zu erheblichen juristischen Problemen bis zur Unmöglichkeit der Nutzung des für die gewünschte Investition erworbenen Grundstückes führen.

Bestellung von dinglichen Rechten

Zur dauerhaften Sicherung der Rechte an fremden Grundstücken im Hinblick auf die Gewährleistung der Errichtung, des Betriebes und der Wartung der Versorgungsleitungen ist es besonders wichtig, möglichst gleichzeitig mit dem Erwerb des Hauptgrundstückes dingliche Rechte (Dienstbarkeiten/ Erbbaurechte) für die künftige Investition zu bestellen und im Grundbuch des fremden Grundstückes einzutragen.

Dingliche Rechte sind mit dem betroffenen Gegenstand (Grundstück) fest verbunden und haben deshalb absoluten Charakter. Sie wirken gegen jedermann.

Der Abschluss einfacher Vereinbarungen (z.B. Mietverträge) in Form von Privaturkunden ist nicht ausreichend. Im Allgemeinen gelten schuldrechtliche Vereinbarungen grundsätzlich nur zwischen den Parteien, die die entsprechenden Vereinbarungen abschließen.

Im Unterschied zu einem Mietvertrag, der privatschriftlich geschlossen werden darf, erfordert der wirksame Abschluss eines Vertrages zur Bestellung von dinglichen Rechten (Dienstbarkeiten/ Erbbaurechte) der notariellen Beurkundung. Dienstbarkeiten für Versorgungsleitungen werden sowohl im Grundbuch des belasteten, als auch in jenem des erworbenen Grundstückes eingetragen.

Im Hinblick auf den Abschluss des Vertrages und die Eintragung der dinglichen Rechte im Grundbuch wird eine Katasterdokumentation für die genaue Identifizierung der für die Versorgungsleitungen erforderlichen Grundstücksfläche erstellt und vom Katasteramt genehmigt.

Erhalt der Baugenehmigung für Versorgungsleitungen setzt ebenso dingliche Rechte voraus

Für die Errichtung der Versorgungsleitungen ist i.d.R. eine Baugenehmigung erforderlich.

Die Ausstellung einer gültigen Baugenehmigung setzt aufgrund des Gesetzes[1] das Vorhandensein eines dinglichen Rechts an dem zu bebauenden Grundstück voraus. Demzufolge ist der Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrages zur Bestellung von dinglichen Rechten über das Nachbargrundstück auch im Hinblick auf den künftigen Erhalt der Baugenehmigung absolut erforderlich.

Die Nichteinhaltung dieser Erfordernisse führt grundsätzlich zur Nichtigkeit der Baugenehmigung und zur Rechtsunsicherheit für Investoren.

Due Diligence vor der Bestellung der dinglichen Rechte erforderlich

Vor dem Abschluss von Verträgen zur Bestellung von dinglichen Rechten (Dienstbarkeiten, Erbbaurechte) sollten künftige Investoren eine Due-Diligence-Prüfung mit dem Zweck, die rechtliche und technische Situation der für die Versorgungsleitungen erforderlichen Grundstücke zu bestimmen, durchführen. Ein Vertragsschluss ohne vorherige Due Diligence kann in der Praxis zu Risiken führen. Die Due Diligence dient der Identifizierung der Risiken, die sich sowohl auf das Grundstück direkt (z.B. Eigentumstitel) als auch auf dessen Nutzung (z.B. dessen Erschließung, insbesondere der Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz) auswirken.

Erst bei zufriedenstellendem Ergebnis der Due Diligence sollte der Investor mit dem Eigentümer den beurkundeten Vertrag zur Bestellung der dinglichen Rechten abschließen.

Fazit

Vor der Durchführung einer Investition muss klargestellt werden, ob die Versorgung des entsprechenden Grundstückes durch einen direkten Zugang zum öffentlichen Versorgungsnetz möglich ist oder die Leitungen zuvor über fremde Grundstücke geführt werden müssen.

Werden Leitungen über fremde Grundstücke geführt, so ist die Bestellung von dinglichen Rechten (Dienstbarkeiten/ Erbbaurechte) durch einen notariell beurkundeten Vertrag zwingend erforderlich.

Im Vorfeld des Abschlusses der Verträge zur Bestellung der dinglichen Rechte ist aber eine gründliche rechtliche und technische Prüfung geboten.