Según la legislación actual, las exenciones impositivas y otras soluciones de financiación de bajo costo son opciones que no suelen estar disponibles para los proyectos de infraestructura social. Cuando el sector público gestiona proyectos con financiación proveniente del sector privado, el mayor costo de capital resultante para los proyectos de infraestructura social pone en duda la viabilidad de dichos proyectos. Como resultado, históricamente, las asociaciones público-privadas (P3) de infraestructura social han quedado rezagadas respecto de sus contrapartes de transporte en el mercado estadounidense. Al mismo tiempo, la falta de mantenimiento es prevalente en las instalaciones de servicio público de todo el país. Por ejemplo, la Asociación Nacional de Juntas Escolares estima que se necesitan 550 mil millones de dólares en inversiones para que los edificios escolares de EE. UU. cumplan con los estándares vigentes.

Sin embargo, la legislación impositiva federal dirigida a desarrollar los vecindarios de bajos ingresos puede incentivar el crecimiento en infraestructura. El año pasado cada estado, en cooperación con el Departamento del Tesoro de los EE. UU., ha designado determinados distritos censales como “zonas de oportunidad“. Según las reglas aplicables, un contribuyente puede diferir el pago de los impuestos aplicables a ciertas ganancias de capital si dichas ganancias se invierten en un fondo calificado que cumpla con ciertos requisitos. Los fondos que cumplan los requisitos, a su vez, deben invertir al menos el 90 % de sus bienes en determinadas propiedades calificadas dentro de la zona de oportunidad. La inversión puede incluir una mejora considerable de los bienes existentes o la construcción de bienes nuevos en terrenos no urbanizados. Además de un aplazamiento temporario de los impuestos aplicables a las ganancias de capital, la legislación de zonas de oportunidad les ofrece a los contribuyentes:

  • una mejora en la base impositiva aplicable a las ganancias de capital invertidas si se satisfacen ciertos períodos de inversión, y
  • una exclusión permanente de todas las ganancias generadas por el fondo que cumpla los requisitos si la inversión se sostiene durante al menos diez años.

A diferencia de los grandes proyectos de transporte, como los carriles administrados o los trenes ligeros, los proyectos de infraestructura social tienen una posición única para beneficiarse de la legislación de zonas de oportunidad debido a su pequeño volumen. Porciones importantes del centro urbano de las ciudades principales de los EE. UU. han sido designadas como zonas de oportunidad, y esas mismas manzanas son perfectas para el desarrollo de infraestructura social. Si está estructurado adecuadamente, el desarrollo de infraestructura social en zonas de oportunidad podría beneficiarse enormemente de una rentabilidad del patrimonio mucho mayor.

Ciertos beneficios de la legislación de zonas de oportunidad pueden ser difícil de implementar en una adquisición de P3 tradicional. Por ejemplo, el aplazamiento temporario de los impuestos aplicables a las ganancias de capital, en general, debe ser elegido por el contribuyente dentro de los 180 días del evento de realización relevante. Debido a que las adquisiciones de P3 típicas duran un año o más desde el lanzamiento hasta el cierre financiero, el tiempo restringe la capacidad de los inversores de P3 de aprovechar este beneficio al máximo. Sin embargo, las inversiones patrimoniales en fondos para zonas de oportunidad que cumplan los requisitos no se limitan a las ganancias de capital. Dada la naturaleza de largo plazo de la inversión en los proyectos P3, la capacidad de excluir permanentemente todas las ganancias generadas por un fondo que cumpla los requisitos si la inversión se sostiene durante más de diez años presenta un incentivo importante y aumenta significativamente la rentabilidad potencial. Como resultado, los proyectos de infraestructura social en zonas de oportunidad podrían ver incrementada su viabilidad debido al tratamiento impositivo favorable.