Il Testo unico sull’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) prevede l’obbligo di registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla data dell’atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale.

Ai sensi dell’art. 1, comma 346, della Legge 311/2004 (c.d. legge finanziaria 2005) si è precisato che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Tale norma si discosta da quanto previsto all’art. 10, comma 3, ultimo periodo, della L. 212/2000 (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente) secondo cui le “violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto” e ha fin da subito suscitato perplessità in ordine al significato da attribuire alla sanzione di “nullità” dei contratti in questione, dando origine ad un’accesa discussione sia in dottrina che nella giurisprudenza di merito.

Secondo un orientamento, diffuso sia in dottrina che in giurisprudenza, la registrazione costituirebbe non già un requisito di validità del contratto ma una mera condicio juris dello stesso, in quanto la sanzione prevista dalla norma mal si concilierebbe con l’istituto civilistico della nullità, tipicamente derivante da un vizio genetico del contratto e non invece dipendente da un comportamento successivo alla stipula dello stesso. Secondo tale orientamento, una volta adempiuto l’obbligo della registrazione, il contratto acquisterebbe efficacia con effetto retroattivo (cioè sin dalla sua origine).

Secondo un altro orientamento della giurisprudenza, la mancata registrazione comporterebbe una vera e propria nullità del contratto, suscettibile tuttavia di sanatoria a fronte della tardiva registrazione del contratto. Secondo tale orientamento, l’efficacia sanante avverrebbe però solamente “ex nunc”. Il contratto, pertanto, potrà produrre effetti non dalla sua origine ma solo dal momento dell’avvenuta registrazione.

Ancora, secondo altra parte della dottrina e della giurisprudenza, la mancata registrazione del contratto comporterebbe la nullità dello stesso, con la precisazione che tale nullità non sarebbe suscettibile di sanatoria.

Infine, si segnala un orientamento della dottrina secondo il quale il contratto di locazione costituirebbe una fattispecie “a formazione progressiva”, individuando nella registrazione la circostanza che completerebbe processo di formazione del contratto stesso. Secondo tale orientamento, una volta avvenuta la registrazione, essa conferirebbe efficacia al contratto sin dalla sua origine.

Anche la Corte Costituzionale si è pronunciata più volte in merito all’interpretazione della norma in esame a fronte di questioni di costituzionalità sollevata dalle corti di merito. In particolare, con ordinanza n. 420 del 5 dicembre 2007 la Corte Costituzionale si è pronunciata in merito ad un asserito contrasto, sollevato dal Tribunale di Torino, con l’art. 24 della Costituzione, in quanto la norma tributaria in esame condizionerebbe l’esercizio della tutela giurisdizionale dei diritti all’adempimento di un onere fiscale. Al riguardo, la Corte ha affermato che l’art. 1, comma 346, della L. 311/2004 “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.

Il tema è stato di recente trattato dalla Corte di Cassazione, sez. III, con sentenza del 28 aprile 2017, n. 10498.

Nel caso di specie, riguardante un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione, il locatore citava in giudizio il conduttore per sentir accertare l’illegittimità del recesso anticipato esercitato dal conduttore stesso. La registrazione del contratto era in questo caso avvenuta tardivamente e nel corso del giudizio. Secondo il conduttore, il contratto di locazione non registrato sarebbe stato nullo per violazione dell’art. 1, comma 346, della L. 311/2004. Tanto il Tribunale di Rimini quanto la Corte di Appello di Bologna affermavano che la registrazione opererebbe non già come requisito di validità del contratto ma come condicio juris di efficacia dello stesso, ritenendo che essa possa intervenire anche in un momento successivo alla conclusione del negozio, con efficacia “ex tunc” in applicazione dell’art. 1360 c.c.

La Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sulla questione a seguito dell’impugnazione da parte del conduttore della sentenza di appello, muove dal presupposto che sarebbe “semplicistico e riduttivo” affermare che il legislatore abbia utilizzato il termine “nullità” volendosi riferire ad un diverso istituto giuridico. Né si può ignorare l’interpretazione sopra evidenziata della Corte Costituzionale, a mente della quale la norma tributaria in commento viene elevata al rango di norma imperativa, “la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.

Ad avviso della Cassazione, infatti, tale qualificazione da parte della Corte Costituzionale fa ritenere che quest’ultima abbia valutato che la norma sia stata dettata non solo nell’interesse del singolo contraente di volta in volta implicato e neanche per un interesse solo settoriale-tributario, “ma che è stata dettata nell’interesse pubblico e generale al rispetto da parte di ciascun cittadino dell’obbligo di concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva, per cui l’obbligo di registrazione del contratto di locazione si impone inderogabilmente alla volontà delle parti contraenti”.

Secondo la Corte di Cassazione, la sanzione va pertanto correttamente inquadrata nell’istituto della nullità, seppure si tratti di una nullità “atipica” in quanto, come già evidenziato sopra, essa non dipende da violazioni attinenti ad elementi intrinseci della fattispecie negoziale bensì da un’attività esterna alla formazione del negozio

La Corte rileva inoltre come sia la stessa normativa fiscale ad ammettere la possibilità di una sanatoria: da una parte, sembrerebbe comunque ammissibile la registrazione tardiva (ed infatti, ai sensi dell’art. 76, comma 5, DPR 131/1986, “l’intervenuta decadenza non dispensa dal pagamento dell’imposta in caso di registrazione volontaria o quando si faccia uso dell’atto”); dall’altra parte, la possibilità di una sanatoria sembrerebbe in generale supportata dall’introduzione dell’istituto del c.d. “ravvedimento operoso”.

Alla luce dell’atipicità della nullità prevista dalla norma e del complessivo impianto normativo in materia fiscale, la Cassazione ritiene pertanto che la nullità di cui all’art. 1, comma 346, della L. 311/2004 sia suscettibile di sanatoria, con efficacia “ex tunc”.

Quanto alla retroattività degli effetti della sanatoria, rileva la Corte che “la possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell’interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell’interesse del conduttore, che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all’avviamento e il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione. Effetti negativi, questi ultimi, che non appaiono superabili o non interamente superabili con il riconoscimento di un’efficacia ex nunc del contratto […]. Una diversa opzione, secondo cui l’intera durata della locazione dovrebbe computarsi dalla data della registrazione, si collocherebbe, invero, fuori dalla stessa logica della sanatoria del contratto, postulando, in definitiva, un contratto nuovo e diverso da quello voluto dalle parti”.