Le 6 juillet 2017, le Bureau du surintendant des institutions financières (le « BSIF ») a publié une nouvelle version à l’étude de sa ligne directrice B-20, Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (le « projet de ligne directrice »). Ce projet de ligne directrice fait suite à la publication d’une lettre du BSIF, le 7 juillet 2016, qui expose ses préoccupations à l’égard des pratiques de souscription de prêts hypothécaires résidentiels et de la pertinence des mesures de contrôle de la gestion du risque mises en œuvre par les prêteurs hypothécaires résidentiels. La lettre indiquait l’intention du BSIF de réviser sa ligne directrice B-20 afin de l’aligner sur les pratiques jugées prudentes des institutions financières, et sur les réalités du marché immobilier canadien. Le projet de ligne directrice est le résultat de cette révision par le BSIF.

Le cadre de base de la ligne directrice B-20 n’a pas changé : ses cinq principes fondamentaux pour une saine souscription de prêts hypothécaires résidentiels demeurent les mêmes. Toutefois, le BSIF a resserré et clarifié ses attentes, et en a présenté de nouvelles.

Ces changements répondent aux préoccupations du BSIF concernant le marché canadien des prêts hypothécaires résidentiels, en particulier les possibles bulles immobilières à Vancouver et à Toronto, la hausse probable des taux d’intérêt et ses conséquences négatives potentielles sur les ménages dont le montant du prêt hypothécaire est élevé, ainsi que les mécanismes de contrôle de gouvernance.

Ci-après nous abordons les nouvelles mesures proposées par le BSIF dans son projet de ligne directrice, en réponse à ces préoccupations.

GESTION DES RISQUES ET CONTRÔLES INTERNES

Le BSIF s’attend à ce que les prêteurs hypothécaires et leurs assureurs démontrent qu’ils comprennent les risques associés aux portefeuilles de prêts hypothécaires et qu’ils les gèrent adéquatement. Ainsi, les institutions financières fédérales (les « IFF ») qui accordent des prêts hypothécaires résidentiels doivent dorénavant s’assurer que leurs activités dans ce domaine s’appuient sur des pratiques de souscription jugées prudentes, et que leurs mécanismes de saine gestion des risques et des contrôles internes soient à la mesure de ces activités. De plus, les IFF devront régulièrement revoir leur politique en matière de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (la « PSPHR ») pour veiller à ce que leur propension à prendre des risques concorde avec leurs politiques et leurs pratiques en matière de souscription et d’acquisition de prêts hypothécaires, de même que de gestion des risques.

SIMULATIONS DE CRISE POUR LES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES NON ASSURÉS

L’automne dernier, le gouvernement du Canada a annoncé un resserrement des règles de l’assurance hypothécaire afin que tous les acheteurs assurés soient tenus, pour être admissibles à l’assurance hypothécaire, de se qualifier au taux d’intérêt le plus élevé entre le taux prévu par leur contrat et celui des prêts hypothécaires ordinaires à taux fixe de cinq ans affiché par la Banque du Canada (4,64 % à l’heure actuelle). En utilisant le taux d’intérêt le plus élevé dans le calcul du service de la dette brute de l’emprunteur, lequel ne peut dépasser 39 %, et du service de la dette totale, lequel ne peut dépasser 44 %, les IFF testent la capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt hypothécaire en dépit de l’augmentation des taux d’intérêt. Ces exigences existantes à l’égard des prêts hypothécaires résidentiels assurés sont déjà intégrées aux exigences relatives au service de la dette des assureurs hypothécaires, et le projet de ligne directrice stipule que les IFF doivent se conformer à ces exigences.

Aux termes du projet de ligne directrice, l’exigence de réaliser des simulations de crise plus sévères s’applique désormais aux prêts hypothécaires non assurés et elle va encore plus loin, à certains égards, que celle qui s’applique aux prêts hypothécaires assurés. Dans le cas des prêts hypothécaires non assurés, le BSIF s’attend à ce que les IFF tiennent compte des conditions actuelles et futures lorsqu’elles établissent les taux admissibles, et portent des jugements appropriés, ainsi qu’elles s’assurent, à tout le moins, que les emprunteurs non assurés peuvent soutenir une hausse d’au moins 2 % du taux d’intérêt prévu par leur contrat. Or, compte tenu de l’aspect subjectif de certaines attentes du BSIF, les prêteurs devront évaluer les risques particuliers associés à chaque demande de prêt hypothécaire et appliquer des mesures proportionnelles de simulation de crise (le minimum du 2 % ne sera pas suffisant dans tous les cas).

Les répercussions concrètes de cette exigence relative aux simulations de crise se traduisent pour certains emprunteurs par une possible inadmissibilité aux prêts hypothécaires qu’ils prévoyaient obtenir initialement.

CONSIDÉRATIONS LIÉES AU RATIO PRÊT-VALEUR

Le BSIF a fait état de ses préoccupations à l’égard de certains marchés immobiliers canadiens tels que les grandes régions de Vancouver et de Toronto, et certaines propositions du projet de ligne directrice visent à s’assurer que les risques associés à une chute de la valeur de ces marchés immobiliers et d’autres sont adéquatement surveillés et atténués. Par conséquent, le BSIF envisage d’établir des normes plus rigoureuses pour déterminer le ratio prêt-valeur (RPV) d’un prêt hypothécaire résidentiel. Notamment, chaque IFF doit :

  • maintenir et mettre en œuvre un cadre pour vérifier de façon critique et, s’il y a lieu, remettre en question les hypothèses et les méthodes d’évaluation du bien immobilier;
  • utiliser, dans les marchés qui ont connu des hausses rapides des prix de l’immobilier, des approches plus prudentes dans l’estimation de la valeur du bien immobilier aux fins du calcul du RPV, de même que ne pas présumer que les prix resteront stables ou qu’ils continueront leur ascension;
  • s’assurer que sa structure d’établissement du RPV maximal reflète les attributs de risque des différents types de prêts hypothécaires et qu’elle est conforme à sa PSPHR;
  • disposer d’un processus robuste pour surveiller, revoir et mettre à jour régulièrement le cadre du RPV;
  • mettre à jour périodiquement l’analyse du bien immobilier (pas seulement au moment du renouvellement) pour évaluer efficacement le risque de crédit.
  • Le BSIF s’attend à ce que les IFF se livrent à un examen critique de la viabilité des prix du marché immobilier et ajustent de façon adéquate la valeur du bien immobilier lorsqu’elles décident de souscrire un prêt non conforme ou une marge de crédit adossée à un bien immobilier (une « MCBI »), ce qui inclut le calcul du RPV, et lorsqu’elle s’exerce à tarifer le prêt. Le BSIF s’attend également à ce que les IFF ajustent les limites maximales du RPV à la baisse dans le cas d’une demande de prêt comportant de multiples lacunes ou des attributs plus à risque. Quant aux MCBI, il est donc possible que le montant maximal autorisé de la MCBI doive être revu à la baisse lorsque la valeur du bien immobilier auquel elle est adossée accuse un recul important. Cette mesure pourrait avoir une incidence sur la commercialisation des MCBI, en particulier en cas de baisse de la valeur des biens immobiliers.

AUTRES MODIFICATIONS DU PROCESSUS DE SOUSCRIPTION ET DE DÉCISION EN MATIÈRE DE CRÉDIT

Dans quelques cas, les attentes du BSIF concernant le processus de souscription sont devenues plus rigoureuses. Par exemple, la ligne directrice B-20 actuelle exige la prise de « mesures raisonnables » pour obtenir une vérification du revenu, alors que le projet de ligne directrice exige des IFF qu’elles déploient des efforts rigoureux à cette fin.

Les IFF devront désormais obtenir une preuve d’assurance du bien immobilier et, dans le cas des prêts hypothécaires assurés, un document de l’assureur hypothécaire validant son engagement à assurer le prêt hypothécaire. Le document émanant de l’assureur est requis pour tous les prêts hypothécaires assurés, alors qu’auparavant, il était uniquement requis d’obtenir un document de l’assureur validant son approbation dans les cas d’une exception à ses politiques de souscription.

Le projet de ligne directrice se traduit par un élargissement de l’exigence de fournir une description de l’objet du prêt. Une nouvelle section s’intitulant « Objet du prêt hypothécaire » a été ajoutée au Principe 2. Elle indique que le BSIF s’attend à ce que les IFF établissent et documentent l’objet d’une demande de prêt hypothécaire, y compris l’utilisation prévue du prêt et le type de propriété ou de refinancement. Le BSIF considère que l’objet du prêt constitue un élément clé du processus d’évaluation du risque de crédit. Par exemple, dans le cas d’un propriétaire d’immeuble qui mise sur les loyers pour rembourser son prêt hypothécaire, le prêteur devra comprendre le marché locatif et tenir compte de tout risque associé dans le cadre de son processus de souscription et de décision en matière de crédit.

MAINTIEN DES CRITÈRES DE SOUSCRIPTION À L’ÉGARD DES ACHETEURS ÉTRANGERS

Les médias ont grandement abordé les préoccupations soulevées par les investisseurs étrangers qui font l’acquisition de biens immobiliers au Canada. L’objectif du BSIF, organisme de réglementation prudentielle, est de s’assurer que les prêteurs appliquent les mêmes critères rigoureux de souscription et de décision en matière de crédit tant aux acheteurs canadiens qu’étrangers. À cette fin, le projet de ligne directrice stipule que dans les cas où les sources de revenu de l’emprunteur se trouvent à l’étranger, le prêteur doit procéder à une vérification diligente. Le résultat visé est qu’un nombre moins important d’acheteurs étrangers seront admissibles à un prêt hypothécaire, ce qui pourrait avoir des effets modérateurs sur les marchés immobiliers.

INFORMATIONS TROMPEUSES

Une nouvelle section sur les informations trompeuses a été ajoutée, laquelle stipule que les IFF doivent maintenir des mécanismes adéquats pour déceler, prévenir et signaler les cas de fraude ou d’informations trompeuses (documents relatifs au revenu falsifiés, par exemple). S’il s’agit de demandes de prêts hypothécaires assurés, les IFF doivent signaler à l’assureur hypothécaire intéressé les cas soupçonnés ou confirmés de fraude ou de production d’informations trompeuses.

PAS DE REGROUPEMENT

Les IFF ne peuvent pas prêter plus de 80 % de la valeur d’un bien immobilier hypothéqué sans avoir recours à une assurance hypothécaire. Le BSIF s’attend également à ce que les IFF imposent un RPV maximal égal ou inférieur à 65 % aux prêts hypothécaires résidentiels non conformes, lesquels peuvent comprendre les prêts admissibles non productifs, les prêts à faible cote de crédit et les prêts hypothécaires sur des biens non liquides.

D’après le projet de ligne directrice, les IFF ne doivent pas conclure ni sembler conclure d’entente avec d’autres prêteurs pour souscrire un prêt hypothécaire ou la combinaison d’un prêt hypothécaire et d’autres produits de prêt garantis par le même bien immobilier dans une forme qui permet le contournement du RPV maximal fixé par la PSPHR. Par conséquent, il sera interdit aux IFF de conclure des ententes avec des prêteurs hypothécaires non réglementés, tels que des sociétés de placement hypothécaire, en vue d’offrir des prêts hypothécaires qui dépassent les limites prescrites.

MODIFICATION DE LA DÉFINITION DE PRÊT HYPOTHÉCAIRE RÉSIDENTIEL

Le BSIF précise que l’expression « prêt hypothécaire résidentiel » comprend un prêt consenti à un emprunteur qui est garanti par une hypothèque sur un immeuble résidentiel, comparativement à un prêt consenti à une personne qui est garanti par une hypothèque sur un immeuble résidentiel, comme le prévoit actuellement la directive B-20. Cette modification lève toute incertitude concernant l’application de la directive à un prêt hypothécaire résidentiel accordé à une société ou à un autre type d’entité.

RISQUE DE CONTREPARTIE ET RISQUE LIÉ AU SERVICE DES PRÊTS

Les IFF qui acquièrent des prêts hypothécaires résidentiels auprès de tiers prêteurs doivent prendre en considération les risques associés aux fonctions que peuvent remplir des tiers à l’égard des prêts acquis, y compris le service des prêts. Une IFF devra s’assurer qu’elle a adéquatement évalué le risque de contrepartie lorsqu’elle acquiert des prêts hypothécaires résidentiels pour son propre compte, les regrouper, ou les inclure dans un fonds multicédant soutenu par une banque.

PRINCIPAUX POINTS À RETENIR

Les IFF qui accordent ou acquièrent des prêts hypothécaires résidentiels devront s’attendre à apporter des changements à leurs processus de gouvernance et de souscription, et commencer à songer aux changements opérationnels qui devront être mis en œuvre une fois le projet de ligne directrice achevé. Une attention particulière devra être portée à l’égard des normes plus rigoureuses prévues du BSIF.

Selon la ligne directrice B-20 actuelle, les IFF qui font l’acquisition de prêts hypothécaires résidentiels provenant de tiers devront veiller à ce que les normes de souscription des tiers soient conformes à la PSPHR des IFF, de même qu’à la ligne directrice B-20 actuelle. Cette exigence continue de s’appliquer aux termes du projet de ligne directrice, de sorte que les prêteurs hypothécaires qui ne sont pas des IFF et qui vendent leurs prêts hypothécaires aux IFF seront également tenus de mettre à jour leurs processus pour s’assurer de pouvoir vendre ces prêts aux IFF.

PROCHAINES ÉTAPES

Les intervenants du secteur ont jusqu’au 17 août 2017 pour soumettre leurs commentaires sur le projet de ligne directrice par courriel à B.20@osfi-bsif.gc.ca. Au moment de la publication de la version définitive de la ligne directrice B-20, le BSIF publiera sur son site Web un sommaire des commentaires reçus, sans mention de leur auteur et accompagnés des réponses du BSIF. Ce dernier prévoit publier la version définitive à l’automne 2017 et que celle-ci entrera en vigueur peu de temps après. En outre, le BSIF s’attend à apporter des modifications corrélatives à la ligne directrice B-21 – Pratiques et procédures de souscription d’assurance hypothécaire résidentielle, peu après l’entrée en vigueur de la ligne directrice B‑20.