El Pleno de la Asamblea de la Comunidad de Madrid aprobó el pasado 9 de abril del 2018 la modificación de los artículos 99 y 135 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM), con el objeto (1) de aclarar y completar el régimen de la ejecución y recepción de obras de urbanización por fases o unidades funcionales independientes, y (2) de regular la utilización y ocupación de las edificaciones incluidas en fases completadas, con independencia de que existan obras de urbanización pendientes en el conjunto de la unidad de ejecución .

1. Valdebebas en el origen de la modificación

Hasta ahora, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid permitía simultanear las obras de edificación y urbanización previstas en unidades de ejecución siempre que, entre otras cuestiones, se asumiese el compromiso de no ocupar ni utilizar las edificaciones «hasta la total terminación de las obras, la materialización, en su caso, de la cesión y el efectivo funcionamiento de los servicios urbanos correspondientes». Permitía también que los ayuntamientos recepcionasen parcialmente obras de urbanización, siempre que éstas fueran «susceptibles de ser ejecutadas por fases independientes capaces de prestar el uso o servicio públicos correspondientes». No obstante, ningún precepto de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid regulaba expresamente la posibilidad de ocupar y utilizar las edificaciones que quedaban incluidas dentro de dichas «fases independientes».  

Pese a ello, ha sido práctica habitual por parte de algunos ayuntamientos permitir —vía otorgamiento de licencias— la utilización y ocupación de las edificaciones incluidas en fases de urbanización completadas.

Durante el 2017, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid declaró la nulidad de tres licencias de primera ocupación en Valdebebas por vulnerar del artículo 20.3 en relación con los artículos 19.3 y 18.3 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, pues fueron otorgadas antes de la terminación de la totalidad de las obras de urbanización previstas en la unidad de ejecución1 .

Estos pronunciamientos han dado lugar a la modificación objeto de análisis, cuya finalidad no es otra que llenar los vacíos legales de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en cuanto al desarrollo y ejecución de las obras de urbanización por fases o etapas, removiendo los obstáculos surgidos para la utilización y ocupación de las edificaciones incluidas en fases completadas.

2. Contenido de la modificación

En primer lugar, la modificación incluye un nuevo apartado en el artículo 99 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid:

3. Las unidades de ejecución podrán ser desarrolladas por fases o unidades funcionales independientes, siempre que sea posible justificar técnicamente que son capaces de prestar el uso al que van destinadas y permitan la prestación de los servicios pú- blicos de forma autónoma e independiente. Si la ejecución por fases o unidades funcionales de una unidad de ejecución no estuviera prevista en el planeamiento o en el Proyecto de Urbanización, el Ayuntamiento deberá mostrar su conformidad con esta forma de desarrollo mediante la firma entre el Ayuntamiento y los propietarios de convenio urbanístico de gestión. Los plazos que se establezcan para el desarrollo por fases o unidades funcionales no podrán superar el plazo máximo que tenga la unidad de ejecución para su gestión y ejecución completa.

Por otra parte, se modifica el apartado 7 del artículo 135 de la misma ley, que queda redactado como sigue:

7. Las obras de urbanización podrán ser objeto de recepción parcial cuando sean susceptibles de ser ejecutadas por fases o unidades independientes capaces de prestar el uso al que vaya destinada la fase o unidad funcional y de que puedan ser entregadas al uso o servicio público de forma autónoma e independiente del resto de [las] fases o unidades funcionales. La recepción parcial de las obras de urbanización posibilitará, en todo caso, la primera utilización y ocupación de las edificaciones cuya ejecución se hubiera autorizado, mediante licencia o declaración responsable, dentro de la correspondiente fase o unidad funcional. 

En resumen, aunque la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid preveía la posibilidad de ejecutar por fases las obras de urbanización de una unidad de ejecución y de que el Ayuntamiento llevara a cabo recepciones parciales de dichas fases, su regulación se muestra insuficiente a los efectos de sumar eficiencia a los procedimientos de ejecución urbanística.

La modificación supone un gran avance al introducir las siguientes novedades:

a)  Cualquier unidad de ejecución podrá desarrollarse por fases o unidades funcionales independientes, y ello pese a no haberse previsto dichas fases en el planeamiento urbanísticoo en el proyecto de urbanización, mediante la suscripción de convenios entre propietarios y ayuntamientos.

b)  Queda garantizada la primera ocupación o utilización de las edificaciones a medida que se vayan recepcionando las obras de urbanización de las diferentes fases mediante el otorgamiento de las correspondientes licencias o declaraciones responsables, según proceda.

Adicionalmente, el régimen transitorio de la modificación permitirá lo siguiente: (1) el otorgamiento de licencias de primera ocupación en unidades de ejecución en las que, aun no habiéndose aprobado formalmente fases de urbanización o unidades funcionales, hayan tenido lugar ya recepciones parciales (como sucede en el caso de Valdebebas, donde el Ayuntamiento ha recepcionado las denominadas fases 1 a 7, estando previsto que la totalidad de las obras de urbanización de la unidad de ejecución se concluyan en febrero del 2019), y (2) la aplicación de este nuevo régimen jurídico a licencias en trámite o pendientes de admisión en el momento de su entrada en vigor.

3. Conclusión

La modificación pretende remediar un vacío legal de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en cuanto a los efectos de la ejecución y recepción de obras de urbanización por fases, el cual ha dado lugar a la anulación de licencias de primera ocupación en el ámbito de Valdebebas.

A la luz de estas sentencias, la actual redacción de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid impediría el otorgamiento de nuevas licencias de primera ocupación, no sólo en Valdebebas, sino en cualquier unidad de ejecución situada en la Comunidad de Madrid en la que existan obras de urbanización pendientes, por puntuales que sean. Sin duda, este hecho, en unidades de ejecución de proporciones similares a las de Valdebebas, compromete seriamente la rentabilidad de los activos y añade una buena dosis de incertidumbre al proceso de creación de suelo. 

Por ello, al margen de resolver una problemática concreta, se podría decir que el objetivo último de esta modificación es dar respuesta a nuevas realidades urbanísticas en la Comunidad de Madrid flexibilizando los procesos de ejecución del planeamiento y apostando por la seguridad jurídica.