Le 25 novembre 2016, l’Autorité des marchés financiers (l’« AMF ») a publié pour consultation le projet de Règlement sur les dispenses de prospectus et d’inscription dans le secteur immobilier (le « Règlement ») et un projet d’instruction générale connexe (l’« Instruction générale »). Le Règlement a été publié en réponse à l’accroissement du nombre de mises en chantier de projets immobiliers au Québec. Il vise à prescrire et à alléger l’encadrement de certains placements dans le secteur immobilier en proposant, à certaines conditions, une dispense de prospectus pour la vente des contrats d’investissement immobilier qui y sont indiqués.

Soulignons d’entrée de jeu qu’un placement immobilier est couvert par la Loi sur les valeurs mobilières du Québec (la « LVM ») dans la mesure où celui-ci constitue un contrat d’investissement. Conformément à la LVM, un contrat d’investissement s’entend d’« un contrat par lequel une personne s’engage, dans l’espérance du bénéfice qu’on lui a fait entrevoir, à participer aux risques d’une affaire par la voie d’un apport ou d’un prêt quelconque, sans posséder les connaissances requises pour la marche de l’affaire ou sans obtenir le droit de participer directement aux décisions concernant la marche de l’affaire ».

Le Règlement clarifie l’approche à suivre afin de déterminer si l’investissement immobilier constitue un placement assujetti à la LVM. Le cas échéant, le Règlement introduit une nouvelle dispense de prospectus qui s’applique dans certains cas. Concrètement, pour pouvoir se prévaloir de la nouvelle dispense, l’émetteur devrait transmettre à l’acquéreur un « document d’offre dans le secteur immobilier » dont la forme est prescrite. L’émetteur serait alors tenu de déposer ce document d’offre sur SEDAR, accompagné d’une déclaration de placement avec dispense et du paiement des droits prescrits, au plus tard 10 jours après tout placement visé.

L’AMF a déclaré qu’elle considérera vraisemblablement qu’il y a contrat d’investissement visé par le Règlement lorsque l’offre ou la vente d’unités immobilières est assortie d’une entente de gestion locative (qu’elle soit obligatoire ou facultative) en vertu de laquelle des personnes imposées au souscripteur ou à l’acquéreur se chargeront notamment de la gestion et de la coordination de la location des unités. L’entente de gestion pourrait également prendre la forme d’une convention permettant aux acquéreurs ou aux souscripteurs de toucher des revenus locatifs individuels ou collectifs (par exemple, par l’intermédiaire d’un programme de location d’unités immobilières prévoyant le partage de dépenses ou de revenus entre les participants). Par ailleurs, l’AMF estime que la présence d’un ou de plusieurs des facteurs suivants pourrait démontrer l’existence d’un contrat d’investissement couvert par le Règlement :

  • des limites imposées sur les périodes d’occupation de l’unité immobilière au souscripteur ou acquéreur de l’unité immobilière;
  • des représentations faites à un souscripteur ou acquéreur qui mettent l’accent sur les avantages économiques comme des prévisions financières de revenus ou des revenus potentiels de location des unités immobilières;
  • des garanties de revenus, de location ou autre engagement de nature financière offerts par quiconque en lien avec l’offre ou la vente d’unités immobilières.

La revente du contrat d’investissement par le porteur à un tiers acquéreur serait assujettie à une obligation de la part du vendeur de notifier au préalable la personne qui a la direction de l’affaire. Cette dernière jouirait alors d’un délai de 30 jours pour transmettre au nouvel acquéreur l’information financière requise par le Règlement.

Il importe de souligner que cette dispense de prospectus ne remplacerait pas les autres dispenses dont l’émetteur pourrait se prévaloir. Elle viendrait plutôt s’ajouter à ces dernières, l’émetteur demeurant libre de choisir celle qu’il souhaite invoquer. D’ailleurs, si la réforme mise de l’avant par l’AMF est entre autres motivée par la prolifération des projets immobiliers au Québec, elle l’est également par les récentes modifications apportées au Règlement 45-106 sur les dispenses de prospectus et d’inscription, qui ont eu pour effet de limiter la portée de certaines dispenses autrefois disponibles dans le cadre de placements dans le domaine immobilier. Par exemple, depuis 2015, la dispense pour investissement minimal de 150 000 $ ne peut plus être utilisée par des personnes physiques. En outre, depuis le début de l’année, les conditions d’ouverture de la dispense pour placement au moyen d’une notice d’offre ont été resserrées à l’égard des investisseurs admissibles, puisque, sauf exception, ces derniers sont maintenant assujettis à des plafonds d’investissements dans certaines provinces, dont le Québec. Ces plafonds s’élèvent à 100 000$ si les investisseurs admissibles ont été épaulés par un conseiller ou un courtier inscrit, ou à 30 000 $ dans le cas contraire.

En conséquence, il n’est guère surprenant que l’information figurant dans le document d’offre instauré par le Règlement soit sensiblement la même que celle contenue dans la notice d’offre évoquée ci-dessus. En effet, le document fournirait notamment certains renseignements sur les activités de l’émetteur, du promoteur et du gestionnaire, sur la nature du projet immobilier en cause, sur toute situation de conflits d’intérêts impliquant les divers acteurs du projet, sur le contrat d’investissement et l’entente de gestion locative, ou encore sur les droits du souscripteur. Il devrait également inclure certains avertissements prescrits, entre autres quant aux risques inhérents à l’investissement, de même qu’une attestation signée par un haut dirigeant de l’émetteur et par le promoteur, certifiant que l’information qui y figure n’est pas fausse ou trompeuse. D’ailleurs, le Règlement limiterait la capacité de l’émetteur à communiquer de l’information prospective uniquement dans les cas où elle repose sur des fondements légitimes et encadrerait rigoureusement la présentation de cette information dans le document d’offre. Il est à noter que ce document devrait être rédigé en français ou dans les deux langues officielles, mais qu’il ne pourrait l’être uniquement en anglais. Quoique le document d’offre ne soit pas soumis à l’approbation de l’AMF, son dépôt permettra à l’AMF d’entreprendre plus facilement des actions contre les promoteurs si elle juge que le document est déficient.

Le Règlement imposerait par ailleurs des obligations d’information continue en matière financière à l’émetteur, au promoteur et à la personne qui a la direction de l’affaire. Ainsi, l’état du revenu net annuel audité et l’état du revenu net intérimaire de l’affaire devraient être communiqués aux porteurs à l’intérieur de certains délais prescrits.

L’Instruction générale a en outre clarifié la portée des obligations d’inscription prévues au Règlement 31-103 sur les obligations et dispenses d’inscription et les obligations continues des personnes inscrites dans le contexte d’un tel placement. L’AMF a reconnu qu’il est possible que ce règlement, dans certaines circonstances, contraigne un courtier immobilier impliqué dans l’offre ou la vente d’unités immobilières à s’inscrire à titre de courtier en valeurs mobilières. En effet, l’obligation d’inscription peut s’appliquer « si l’activité de la personne est répétitive, qu’elle s’attend à recevoir une rémunération en lien avec cette activité, qu’elle démarche directement ou indirectement une clientèle d’acheteurs et que son activité est semblable à celle de certains courtiers inscrits en valeurs mobilières ». Toutefois, dans l’Instruction générale, l’AMF s’est dite prête à délester le courtier immobilier de cette obligation d’inscription si un courtier en valeurs mobilières dûment inscrit est présent et participe à la vente des unités immobilières en question. Après tout, le courtier en valeurs mobilières devrait veiller au respect des obligations afférentes à la vente du contrat d’investissement, être en mesure d’expliquer aux souscripteurs les modalités de l’investissement, et s’assurer de l’adéquation entre l’investissement et les besoins des clients.

Hormis les contrats d’investissement, le Règlement vise aussi à encadrer le placement d’un titre d’un émetteur propriétaire d’un immeuble donnant au porteur un droit d’usage exclusif d’une unité d’habitation ou d’un emplacement de cet immeuble, que ce soit lors de la vente initiale ou de la revente du titre. Communément appelé « bail en propriété », ce titre se caractérise par l’existence d’une entente de location qui est indissociable de la convention de transfert de titre et qui confère au porteur la jouissance exclusive d’une unité d’habitation (ainsi que, parfois, d’un emplacement connexe, tel un espace de stationnement). Il s’ensuit que l’émetteur reste propriétaire de l’immeuble, alors que le porteur est propriétaire du titre, mais est considéré comme locataire de l’immeuble au sens du Code civil du Québec. Le Règlement prévoit qu’un tel placement serait dispensé de l’obligation de prospectus et de l’obligation d’inscription, mais ne requiert pas qu’un document d’offre soit déposé en contrepartie.

Les intervenants sont invités à soumettre leurs commentaires sur le Règlement et l’Instruction générale jusqu’au 24 décembre 2016.