A. GENEL OLARAK

Tapu Müdürlüklerince yetki alanları dışında kalan taşınmazlara ilişkin işlem (“İşlemler”) yapılabilmesi adına ilk adımlar, 30 Nisan 2011 Cumartesi günü, 27920 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Tapu Müdürlüklerince Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik (“Yönetmelik”) ile atılmıştır. İşbu Yönetmelik içerisinde bulunan tanım eksikleri ve uygulamada yaşanılan sorunların çözülebilmesi adına Yönetmelik’in Geçici 1. maddesinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (“Genel Müdürlük”)’ne vermiş olduğu yetki kapsamında Genel Müdürlük tarafından 17.04.2014 tarihli genelge (“Genelge”) yayımlanmıştır. Genelge ve Genelge içerisinde bulunan ek doküman ile İşlemler’in kapsamı ve uygulanması hakkında esaslar ayrıntılı hale getirilmiştir.

Nitekim İşlemler’in günlük hayatta daha kolay uygulanabilir olması adına atılan bu adımlar, aradan geçen zaman ile farklı ihtiyaçların doğması ile yetersiz kalmıştır. İşlemler’in daha kapsamlı bir şekilde tanımlanması ve Yönetmelik içerisindeki eksikliklerin direkt Yönetmelik çatısı altında düzenlenmesi adına 14 Aralık 2019 Tarihli ve 30978 Sayılı Resmi Gazete’de Tapu Müdürlüklerince Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Değişikliklere İlişkin Yönetmelik”) yayımlanmıştır. Değişikliklere İlişkin Yönetmelik ile beraber İşlemler’in kapsamı daha net bir şekilde belirlenmiş olmakla beraber yurtdışından gerçekleştirilmek istenen İşlemler’in de önü açılmıştır. İşbu bilgi notu ile Değişikliklere İlişkin Yönetmelik ile gelen yenilikler Yönetmelik ile kıyas edilerek İşlemler’e ilişkin uygulamalarda somut olarak hangi hususların değiştiğinin tespiti sağlanacaktır.

B. YÖNETMELİK KAPSAMINDA GERÇEKLEŞEN DEĞİŞİKLİKLER

1) DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN YÖNETMELİK İLE İŞLEMLER’İN YURTDIŞINDA DA GERÇEKLEŞTİRİLEBİLMESİ

Değişikliklere İlişkin Yönetmelik ile birim ibaresi eklenmiş olup işbu birim kavramı “Tapu Müdürlükleri ile yurt dışı teşkilatı birimlerini,” (“Birim”) şeklinde tanımlanmıştır. Bu ekleme ile amaçlanan Değişikliklere İlişkin Yönetmelik ile İşlemler’in yurtdışında gerçekleşebilmesi imkanını mümkün kılan yurtdışı teşkilatı birimleri ile Tapu Müdürlükleri’ni tek bir ifade çatısı altında toplayabilmektir. Değişikliğin Birim tanımı eksik bir şekilde gerçekleştirilmesi halinde Tapu Müdürlükleri tanımının yurtdışı teşkilatını kapsamaması sebebiyle Yönetmelik eksik ve anlam karmaşasına yol açmış olacaktı.

Bu kapsamda Değişikliklere İlişkin Yönetmelik neticesinde “Kapsam” başlığı altında “tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı birimlerinde bulunmaları hâlinde yapılacak mülkiyetin devrini amaçlayan sözleşmeler ile yetki alanı dışında kayıtlı bulunan taşınmazlarla ilgili yapılacak tapu işlemlerinin tâbi olacağı usul ve esasları kapsar.” ifadelerine yer verilmiş olup kapsamı tüm Birimler için genişleterek yukarıda belirtildiği üzere yurtdışı açısından da İşlemler’in önü açılmıştır. Bu değişiklik ile beraber yurtdışından da Türkiye içerisinde bulunan taşınmazların Birimler aracılığıyla satışı sağlanarak yurtdışında yaşamını sürdürmekte olan Türk vatandaşları ve Türkiye’de yatırımı bulunan yabancı uyruklu kişiler adına büyük bir kolaylık sağlanmıştır. Neticeten Türkiye’de bulunan taşınmazlar yurtdışında bulunan kişiler açısından çok daha cazip bir hal almaktadır.

2) DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN YÖNETMELİK İLE İŞLEMLER’İN TANIMLARININ BELİRLENMESİ VE SINIRLANDIRILMASI

Değişikliklere İlişkin Yönetmelik ile yukarıda belirttiğimiz üzere Genelge ile sağlanmaya çalışılan tanımlamaları ve sınırlandırmaları direkt olarak Yönetmelik çatısı altında toplamış olup “satış, bağış ve mal değişimi işlemlerini” İşlemler başlığı altında toplamıştır. Bu sayede uygulamada hangi İşlemler’in uygulanabilir olduğu sorunu belli bir oranda ortadan kalkmaktadır. Değişiklikliklere İlişkin Yönetmelik ile daha net tanımlar yapılmakla beraber İşlemler’in sınırları da çizilmiştir. Daha önce de belirttiğimiz üzere yapılan tanım ile taşınmaz üzerinde işlem yapma iradesine sahip taraflar farklı birimlerde bulunsalar dahi satış, bağış ve mal değişim işlemleri gerçekleştirilebilecektir. Ancak yapılan sınırlama ile tarafların aynı il sınırları içinde farklı Birimler’de bulunması halinde gerçekleştirilmek istenen işlem talepleri kabul edilmeyecektir.

Aynı zamanda, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını devreden tarafın birden fazla olması halinde işlem gerçekleştirmek isteyen taraflarca başvurunun aynı birime yapılması, mülkiyeti devralan tarafların tamamının da aynı birimde bulunmaları gerekmektedir. Bu durumun istisnası ise mülkiyet hakkını devralan taraflardan birinin veya birkaçının devreden ile aynı birimde bulunması halinde İşlemler’in gerçekleşmesi mümkün olacaktır. Ayrıca normal şartlarda talep yalnızca hakkı devreden tarafın bulunduğu Birim’den gerçekleştirilebilecekken, mal değişim işleminde tarafların aynı anda devreden ve devralan sıfatına haiz olması durumu gerçekleşeceğinden her iki tarafın da kendi Birim’inden gerçekleştireceği başvurusu kabul görecektir.

Tüm bunların yanında ipotekli bir taşınmazın Birimler aracılığı ile satışı gerçekleştirilmek istenirse ise taşınmazın mülkiyetini devralmak isteyen kişi ile ipotek lehtarının aynı Birim’de başvuru gerçekleştirmesi gerekmekte olup bu koşulun sağlanması halinde satış-ipotek talebi tek işlem olarak gerçekleştirilebilecektir.

Tabi ki tüm İşlemler’in eksiksiz bir şekilde gerçekleştirilebilmesi adına gelen düzenleme ile başvurunun eksiksiz bir şekilde alınması, hak sahipliği ile tasarruf ehliyetinin belirlenmesi, azil kontrolü, işlemin yapılmasında kanuni bir engel bulunup bulunmadığının tespiti, resmi senedin hazırlanması, tarafların aynı anda birimlerde bulunması için randevu saatinin bildirilmesi, resmi senedin tarafa okunarak imzaların eksiksiz şekilde alınması ve imzaların tamamlanmasını müteakip devralanın bulunduğu birime gönderilmek üzere elektronik ortama aktarılması, imzaları tamamlanmış resmi senedin kontrolünün yapılarak yevmiye defterine kaydedilmesinden başvurunun yapıldığı Birim görevlileri sorumlu olacaktır. Aynı zamanda mülkiyeti devralanın kimlik tespitinin yapılarak tasarruf ehliyetinin kontrolü, azil kontrolün, resmi senedin devralana okunarak imzaların eksiksiz şekilde alınması ve derhal başvurunun yapıldığı Birim’e gönderilmek üzere elektronik ortama aktarılması da devralanın bulunduğu Birim görevlilerinin sorumluluğunda olacaktır.

Son olarak ise Değişikliklere İlişkin Yönetmelik ile “Yönetmelik kapsamında yetki alınarak yapılacak akitli ve akitsiz işlemlerle tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı birimlerinde bulunmaları halinde gerçekleştirilecek mülkiyetin devrini amaçlayan sözleşmeleri ve gerçekleştirecek birimleri Genel Müdürlük belirleyecek.” İfadelerine yer verilmiş olup yukarıda belirttiğimiz Genelge gibi yine değişikliklerle genişleyen Yönetmelik’in eksiksiz hale getirilmesini amaçlayan yeni tarihli bir genelgenin de önü açılmıştır.

C. SONUÇ VE NETİCE

Gerçekleşen değişiklikler neticesinde özellikle son dönemde artan dış yatımcıların Türkiye’de bulunan taşınmazlar özelinde de artacağı görülmektedir. Aynı zamanda 2011 yılından bu yana süre gelen bu çalışmanın nihayi ve tam anlamıyla aktif kullanılabilir bir hale getirilebilmesi adına Genelge’de belirlenen birçok tanım ve sınırlananın açık bir şekilde Yönetmelik çatısı altında toplanması işbu uygulamayı daha verimli kılacaktır. 01.01.2020 tarihinde yürürlüğe girecek değişiklikler ile yeni yıla daha mobil bir taşınmaz devri süreci ile girilmesi planlanmaktadır.

İşbu çalışma sizlere bilgi ve faydalı olması amacı ile güncel yasal mevzuat hükümlerine uygun olarak hazırlanmıştır.