Het betreft de koopovereenkomst van een oude boerderij. Kopers hebben de boerderij vóór de koop tweemaal bezichtigd. Er was toen sprake van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij waren veel scheuren waarneembaar. In de koopakte is de garantie opgenomen (art. 8) dat de boerderij de eigenschappen bezit die nodig zijn voor bewoning met gezin. Voorts werd overeengekomen dat verkoper niet in staat voor aan koper kenbare gebreken, verkoper onbekende en onzichtbare gebreken, en andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verder verklaarde de verkoper in de koopovereenkomst niet bekend te zijn met verontreinigingen die het beoogde gebruik door koper in de weg staan en dat er bij zijn weten ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en asbest aanwezig zijn. Koper verklaart zich bekend met de staat van onderhoud van de boerderij.

In het onderhavige geschil vordert koper ontbinding van de koopovereenkomst met schadevergoeding wegens non-conformiteit, onder meer uit hoofde van verontreiniging met asbest. De Hoge Raad overweegt in haar arrest (HR 7 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2287, RvdW 2016/1036) dat het Hof tot uitgangspunt heeft mogen nemen dat vanwege de voor koper kenbare leeftijd en gebreken van de boerderij geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de eigenschappen die voor het normaal gebruik van de boerderij als gezinswoning nodig zijn. Ook mocht het Hof, aldus de Hoge Raad, ervan uitgaan dat koper met de mogelijkheden van een aantal gebreken al bekend was, omdat hiernaar werd verwezen in de koopovereenkomst en er bijvoorbeeld scheuren zichtbaar waren. Op grond van deze omstandigheden heeft het Hof, volgens de Hoge Raad, terecht overwogen dat hij, gelet op de vele bekende en kenbare gebreken, nader onderzoek naar de staat van de boerderij en bijgebouwen had moeten verrichten en dat hij bij gebreke daarvan zich niet erop kan beroepen dat de geleverde zaak in dat opzicht niet aan de overeenkomst (inclusief de daarin gegeven garantie) voldoet. In deze onderdelen ligt volgens de Hoge Raad besloten dat op verkopers ter zake geen verdergaande mededelingsplicht rust.

Conclusie

In dit geval geldt dat, gelet op de vele bekende en kenbare gebreken, de koper nader onderzoek naar de staat van de boerderij en de gebouwen had moeten verrichten. Op de verkoper rust geen verdergaande mededelingsplicht. In casu laat, gezien de omstandigheden van het geval, een garantie voor normaal gebruik de onderzoeksplicht onverlet.