Verjaring is een wettelijk mechanisme op basis waarvan een bepaalde termijn tot gevolg heeft dat een schuldenaar aan zijn schuldeiser een exceptie kan opwerpen, waardoor deze laatste hem niet langer kan dwingen tot betaling.

Het huurrecht kent de volgende verjaringstermijnen in hoofde van de verhuurder en de huurder.

Verjaringstermijnen betreffende vorderingen van de verhuurder:

  • Indexatie: 1 jaar
  • Huurgelden: 5 jaar
  • Lasten: over het algemeen wordt aangenomen 5 jaar (zoals huurgelden), volgens bepaalde auteurs 10 jaar (gemene verjaringstermijn)

Vorderingen van de verhuurder tot betaling van bedragen die voortvloeien uit indexatie verjaren na 1 jaar. De verjaring kan slechts worden vermeden door het indienden van een gerechtelijke vordering, die slechts geldt voor de gevorderde bedragen en dus niet voor de toekomst. Gelet op deze zeer korte termijn zal een aandachtige verhuurder waar nodig elk jaar opnieuw de indexatie vorderen in rechte: eens een procedure aanhangig is tussen partijen, kan dit kosteloos gebeuren door het indienen van conclusies. De verjaring wordt dan onderbroken vanaf de datum van neerlegging van deze besluiten.

Verjaringstermijnen betreffende vorderingen van de huurder - Terugbetaling van het onverschuldigde:

  1. Aangetekend schrijven - terugvordering tot maximaal 5 jaar terug;
  2. Verjaring van de vordering 1 jaar na verzending van het aangetekend schrijven.

De huurder heeft het recht om terugbetaling te bekomen van de sommen die hij heeft betaald en die de sommen in toepassing van de wet of de huurovereenkomst overschrijden. Het betreft niet alleen het teveel betaalde ingevolge huurindexatie, maar alle sommen verschuldigd onder de huur, dit is teveel betaalde huur, indexatie boven het wettelijk maximum of indexatie volgens de wettelijke formule terwijl de huurovereenkomst een gunstiger regime voorzag, excessieve of niet bewezen kosten of lasten, enz. Het terugvorderbare bedrag is beperkt tot sommen die betaald werden gedurende maximaal 5 jaar terug.

Tenslotte is dit vorderingsrecht van de huurder niet onderworpen aan enige voorwaarde: de huurder moet dus niet aantonen dat de betaling het gevolg is van een fout. Voldoende is om aan te tonen dat zij niet verschuldigd was.

De verjaring kan slechts worden onderbroken door het instellen van een gerechtelijke vordering of een gelijkwaardige akte, meer bepaald door het indienen van:

  • Dagvaarding
  • Verzoekschrift (artikel 1344 Ger. W)
  • Conclusies

Over het algemeen wordt aangenomen dat de regels betreffende verjaringstermijnen van openbare orde zijn, zodat men een recht niet “onverjaarbaar” kan verklaren, niet op voorhand afstand kan doen van het recht om zich op de verjaring te beroepen en de wettelijke termijnen niet kan verlengen.

Gezien de potentieel belangrijke implicaties ervan, zijn deze termijnen zeker iets om mee rekening te houden!