1525, año de la fundación de San Salvador bajo las órdenes de Pedro de Alvarado, en el Valle de La Bermuda, un sitio entre Suchitoto y San Pedro Perulapán. Estarán pensando con susceptibilidad, “¿Valle de La Bermuda?, ese sitio no me suena de nada”, y a la misma vez afirmando, “Yo estoy seguro que el Centro es donde se fundó nuestra ciudad.” La respuesta es sí y no a la misma vez. El asentamiento original de San Salvador no fue en el lugar que hoy en día conocemos como el Centro Histórico, sino que en un sitio arqueológico conocido como Ciudad Vieja, ubicado en el departamento de Cuscatlán, que fue anteriormente un asentamiento indígena, y que luego fue fundada formalmente por los españoles quienes residieron en ella, aunque por un corto tiempo, 18 años. Por ende, el Centro Histórico de San Salvador sí es el lugar donde se refundó nuestra capital como la conocemos a día de hoy.
Como en muchas ciudades en Europa y Latinoamérica, nuestro centro histórico de la ciudad era donde estaban todos los edificios más importantes y era el lugar en torno al cual giraba la vida de los capitalinos. No obstante, ante el crecimiento de nuestra población, la ciudad se expandió, pero a diferencia de otras ciudades como nuestra capital vecina, Ciudad de Guatemala, nuestra expansión fue horizontal, no vertical. El problema con la expansión horizontal fue que llegó un momento donde ya no había espacios de tierra en un lugar que no fuera “muy lejos” o “fuera de la ciudad”, en los cuales eran aptos para construir viviendas o espacios de oficina.
Hace unos 10 años, se veían muy pocos edificios de apartamentos u oficinas en nuestro contorno, pero poco a poco, se han venido construyendo más y más edificios, como remedio al problema del espacio. La solución a seguir viviendo “cerca” y en zonas céntricas, como San Benito o la Colonia Escalón, estaba en la expansión vertical de la ciudad.
La expansión vertical implica la convivencia de las distintas personas que residen o trabajan en un mismo edificio, y todos sabemos que la convivencia puede ser difícil. Es por ello, que es importante regular bien los aspectos privados y comunes de un edificio ya sea de vivienda, comercial o de oficinas, en el que conviven muchas personas. El régimen de condominio es la herramienta más recomendable para este tipo de edificios, con el objetivo de delimitar áreas privativas y áreas comunes dentro del mismo edificio, así como los derechos y obligaciones para cada uno de los condóminos, para que todos puedan tener claras las reglas del juego.
En El Salvador, la legislación aplicable en materia de condominios es la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, promulgada mediante Decreto n°31 de fecha 21 de febrero de 1961. Para el Área Metropolitana de San Salvador ( “AMSS”), que comprenderá los municipios de Antiguo Cuscatlán, Apopa, Ayutuxtepeque, Cuscatancingo, Ciudad Delgado, Ilopango, Mejicanos, Nejapa, Santa Tecla, San Marcos, San Martín, San Salvador, San Marcos y Tonacatepeque, adicional a la anterior ley, la normativa aplicable es la Ley de Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador (“LOTAMSS”), y su reglamento (“RLOTAMSS”), en la cual se regulan los permisos que se deben solicitar y obtener, así como determinadas características con las que debe cumplir la edificación a construir. Además, dependiendo de la categorización del proyecto inmobiliario, el estudio de impacto ambiental y posteriormente la obtención del permiso medio ambiental pueden ser requeridos, conforme lo indica la Ley de Medio Ambiente y su regulación aplicable. Antes de iniciar el proyecto se requiere además estudios de pre-factibilidad, permisos de ANDA, entre otros. Dejaremos los permisos a solicitarse para un posterior artículo, y nos centraremos en la constitución del régimen de condominio.
El régimen de condominio se puede constituir antes que se haya construido un edificio o una vez que ya se haya construido el edificio. Es importante hacer notar, que al referirnos a un edificio, nos referimos a la construcción de altura o vertical, pero este régimen le es igualmente aplicable a los proyectos horizontales, como un residencial habitacional, e inclusive aplicará tanto en el ámbito residencial, como en el comercial (como un mall, un centro de oficinas, e inclusive un proyecto de naturaleza mixto)
- Constitución del régimen antes de construir el edificio
En el supuesto en que se constituya antes, el propietario deberá seguir los siguientes pasos:
- Otorgar la escritura pública de constitución del condominio ante un notario, en la cual se deberá incluir la descripción del terreno en el que se va a construir el edificio a constituirse en régimen de condominio, así como la descripción de los pisos y apartamientos que van a formar parte del edificio que se va a construir, incluyendo el número de cada piso y apartamiento, su extensión y medida cúbica y la proporción del valor de cada piso o apartamiento con respecto al valor total del inmueble. Asimismo, se deberá describir aquellas cosas que son comunes y aquellas que se destinan a ser propiedad privativa, e indicarse el destino general del edificio a construir (i.e. oficinas o viviendas) y el especial de cada piso o apartamiento, en su caso.
- Además, el propietario del inmueble donde se va a construir el condominio deberá otorgar un reglamento de administración, también en escritura pública. El reglamento de administración deberá contener las siguientes materias, sin perjuicio de incluir cualesquier otras cláusulas que los propietarios consideren necesarias para el mejor funcionamiento del régimen de condominio, o dependiendo del uso del edificio constituido en condominio:
- Regulación sobre la utilización de las cosas comunes del condominio.
- Proporción y forma de pago de la contribución de los propietarios de los pisos o apartamientos a los gastos comunes y gastos de administración.
- Requisitos necesarios para ser electo administrador propietario o suplente del condominio y causas para remoción del administrador del condominio.
- Señalamiento de la forma de remuneración y la forma de pago del administrador.
- Facultades que se conceden al administrador del condómino.
- Señalamiento de la fecha en que el administrador del condominio debe rendir cuentas, que deberá ser al menos una vez cada año.
- Forma de convocatoria y periodicidad de las asambleas de propietarios.
- Mayorías necesarias para celebrar las sesiones ordinarias y extraordinarias de las asambleas de propietarios (quorum de constitución de la asamblea), así como las mayorías necesarias para adoptar resoluciones cuando se trate de casos en los que la LPIPA no exija determinadas mayorías.
- Una vez otorgada la escritura de constitución de condominio y el reglamento de administración, el propietario deberá presentarlos al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, presentando además tres juegos de planos arquitectónicos, estructurales, eléctricos e hidráulicos, debidamente aprobados por OPAMSS. El constructor o director de obra y el responsable del trámite deberán firmar y sellar todos los planos que se presenten.
- Una vez construido el edificio, se deberán de presentar al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas la certificación emitida por OPAMSS, que acredite que se aprobó la construcción y el permiso de habitar, expedido por la municipalidad correspondiente.
En este caso, el Art. 3 LPIPA establece que el condominio se considerará firme desde el momento en que se constituya un derecho real (i.e. propiedad, usufructo, arrendamiento, gravámenes) sobre todo o parte del terreno y edificio a construir, o desde que se venda o transfiera alguno de los pisos o apartamientos proyectados.
- Constitución del régimen una vez terminada la construcción del edificio
En el supuesto en que se constituya el régimen de condominio una vez ya construido el edificio y que se hayan obtenido los permisos de construcción por parte de OPAMSS, el propietario del condominio deberá presentar al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas los siguientes documentos, para la inscripción del régimen de condominio:
- Los planes presentados y aprobados por OPAMSS.
- Una certificación emitida por OPAMSS, que acredite que se aprobó la construcción.
- El permiso de habitar, expedido por la municipalidad correspondiente.
- El testimonio de la escritura pública que deberá otorgar el propietario del inmueble y que contenga la descripción del terrero en que está construido el edificio, con las especificaciones del mismo, sus pisos o apartamientos, de su número, extensión y medida cúbica y proporción del valor de cada piso o apartamiento con respecto al valor total del inmueble. Dicha escritura también deberá incluir que cosas se destinan a ser propiedad privativa y la enumeración de todas aquellas cosas que tengan carácter de común entre los co-propietarios. Se deberá indicar también el destino general de edificio, y el especial de cada piso o apartamiento, en su caso.
- El Reglamento de Administración que deberá redactar el propietario del edificio en escritura pública, el cual será obligatorio para todos los propietarios y sus sucesores.
Constituido el régimen de condominio, cada propietario o arrendatario de un local comercial o vivienda tendrá unos determinados derechos y obligaciones a los que hacer frente, incluyendo el pago de la cuota de mantenimiento del mismo, la que generalmente cubre gastos y reparaciones de áreas comunes. Cada condómino podrá disfrutar de su área privativa, entendiéndose como tal la unidad de la vivienda y el local comercial, así como cualquier bodega o estacionamiento propio, pero también podrá hacer el uso de ciertas áreas dentro del mismo, que se denominan como áreas comunes, dentro de las cuales podrán incluirse terrazas, área de piscina, área de juegos, jardines y parques, entre otros, todos con acceso para los condóminos. La finalidad de las áreas comunes dentro de un condominio es, además de garantizar el funcionamiento, existencia, seguridad y la conservación del edificio, la de garantizar un bienestar y una interacción entre todos los condominios.
Además de todos los demás derechos y obligaciones que puedan tener los condóminos de conformidad con la ley y lo establecido en el reglamento de administración de cada condominio, la obligación más importante es la de respetar y cumplir el reglamento de administración del condominio para poder evitar inconvenientes y poder convivir en paz con el resto de vecinos. Existen recursos y acciones, que en la práctica son muy poco utilizadas para hacer cumplir estas obligaciones, especialmente la del pago de la cuota de condominio. Decimos poco utilizadas, porque el ejercicio de las mismas ante los tribunales competentes conlleva un proceso en ocasiones complejo, largo y desgastante, pero están disponibles y son viables. Probablemente una revisión a la actual normativa y reformas que la modernicen mejorarían enormemente la posibilidad de solucionar conflictos entre condóminos y/o entre éstos y la administración del condominio de una forma más rápida, efectiva y eficiente. Mientras esta reforma no suceda – y creemos que si es necesario que haya una – debemos aprovechar la normativa existente y actuar conforme a ésta, en la búsqueda de esa buena convivencia y funcionamiento dentro de un condominio.
Cuanto nos hubiera gustado a los capitalinos tener un centro histórico en el cual seríamos afortunados vivir o trabajar en edificios de varias plantas antiguos pero restaurados, que de haber sido por una expansión vertical de la ciudad, podría haber sido una realidad, pues no hubieran quedado abandonados. La reforma sugerida podría también incentivar un cambio de visión respecto de esta zona geográfica, tan importante y vital para los ciudadanos de la capital y todos los salvadoreños en general.
