En su Sentencia de 14 de septiembre de 2017, la Sala Primera del Tribunal Supremo aclara que la entidad de crédito que cumple con los deberes legales que le impone la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, quedará eximida de la devolución de las cantidades anticipadas entregadas a cuenta.

Conforme a los hechos descrito en la sentencia, el 17 de junio de 2009, la promotora suscribió con una aseguradora un documento denominado “oferta de seguro de caución-afianzamiento colectivo” para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de las viviendas de la promoción que aquélla pretendía ejecutar. La póliza colectiva de afianzamiento se firmó el 5 de agosto de 2009, con fecha de vencimiento el 1 de septiembre de 2012. Dicha póliza establecía que la póliza colectiva carecía de validez frente a los compradores en tanto no se emitiesen las correspondientes pólizas individuales complementarias a favor de los compradores.

El 2 de junio de 2010, el demandante, como comprador, y la promotora, como vendedora, suscribieron un contrato privado de compraventa respecto a una vivienda de la citada promoción, con un plazo previsto de entrega el mes de diciembre de 2012, con posibilidad de prórroga por otros seis meses.

En dicho contrato se pactó un pago inicial, en concepto de reserva, de 6.000 euros, un pago inicial de 17.548 euros a la firma del contrato, 30 pagos mensuales de 677 euros cada uno, y 131.322 euros que debían satisfacerse a la entrega de las llaves o mediante subrogación del adquirente en el préstamo bancario que la promotora había suscrito con una entidad de crédito. Así, se pactaba que “todas las cantidades entregadas a cuenta por los compradores serán avaladas por entidad financiera”, de conformidad a lo dispuesto en la Ley 57/1968.

Si bien tanto el primer como el segundo pago se hicieron en la cuenta que la promotora tenía abierta en la entidad de crédito, no consta que los restantes 30 pagos mensuales tuvieran como destino dicha cuenta de la promotora. No fue hasta el 27 de septiembre de 2010, cuando la entidad de crédito comunicó a la aseguradora la apertura de la citada cuenta a nombre de la promotora, especificándose que estaba “destinada a recibir las cantidades anticipadas por los compradores de las viviendas de la promoción”.

Siendo indiscutido que la obra no se terminó en la fecha pactada, el demandante-comprador reclamó la restitución de las cantidades que había entregado a cuenta, demandando como responsables solidarios a la entidad de crédito (con fundamento en el incumplimiento de su obligación legal de exigir las correspondientes garantías al promotor) y a la promotora (con base en el incumplimiento del plazo de entrega y el deber legal de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas).

La Sala Primera del TS comienza recordando que el artículo 1-2ª de la Ley 57/1968 establece una responsabilidad legal específica de las entidades de crédito cuando perciban ingresos de los compradores en una cuenta de un promotor, cuando cumplan con la obligación de abrir una cuenta especial y hubieran concedido la correspondiente garantía sobre las cantidades entregadas a cuenta. En caso de que no cumplieran ambos requisitos, las entidades de crédito respondería frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abierta en dicha entidad.

Respecto a las pólizas colectivas de seguro o aval, el TS argumenta que la obligación de la entidad de crédito se cumple con la referida comunicación a la aseguradora siendo irrelevante, para la entidad de crédito, la omisión del deber de emitir certificados individuales a favor de los compradores por parte del promotor.

Finalmente, el TS aduce que la sentencia recurrida adolecía de un error argumental al haber entendido que la “oferta de seguro de caución-afianzamiento colectivo” no era más que una mera oferta, lo que implicaría que la entidad de crédito no habría cumplido con sus obligaciones legales, cuando en realidad, tal y como señala la Sala Primera, era un verdadero contrato de seguro entre el promotor y la aseguradora, y que por ende garantizaba las cantidades entregadas a cuenta por los compradores.

Sentando lo anterior, y dado que la entidad de crédito abrió la cuenta especial legamente exigida para el ingreso de las cantidades anticipadas por los compradores, que esta cuenta estaba garantizada mediante una póliza colectiva de afianzamiento y que la entidad de crédito comunicó a la aseguradora la apertura de la cuenta especial, el TS concluye que la entidad de crédito no incurrió en ninguna responsabilidad al cumplir con las obligaciones legales impuestas por la Ley 57/1968.