Het doel waarvoor een bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd, bepaalt of sprake is van een woning en het overdrachtsbelastingtarief van 2% kan worden toegepast. Door een latere verbouwing van zo’n woning, blijft sprake van een woning, indien beperkte aanpassingen nodig zijn om het bouwwerk weer voor bewoning geschikt te maken. Een bouwwerk dat oorspronkelijk voor een ander gebruik is ontworpen en gebouwd, kan door een latere verbouwing een woning worden. Indien voorgaande regels niet tot een duidelijke slotsom leiden, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften. Het daadwerkelijk feitelijke gebruik van het bouwwerk speelt in principe geen rol. Dat volgt uit een viertal arresten die de Hoge Raad afgelopen vrijdag heeft gewezen.

De arresten van de Hoge Raad In drie zaken waarin de Hoge Raad arrest gewezen heeft, ging het over de voor bewoning ontworpen en gebouwde woonboerderij, stadsvilla en woonhuis. De woonboerderij en stadsvilla waren verbouwd en in gebruik als kantoor en konden met beperkte aanpassingen weer worden bewoond. Het woonhuis was in gebruik als tandartsenpraktijk en van wijzigingen/verbouwingen ten behoeve van dat gebruik is tijdens de procedure niets gebleken. In deze drie zaken was volgens de Hoge Raad sprake van een woning.

Naar onze mening is nu helder dat bouwwerken die oorspronkelijk als woning zijn ontworpen en gebouwd, in principe als woning kwalificeren. Verder is nu helder dat indien zo’n bouwwerk nadien voor een ander gebruik verbouwd is en dat bouwwerk met beperkte aanpassingen weer kan worden bewoond, ook sprake is van een woning.

In de vierde zaak waarin de Hoge Raad arrest heeft gewezen, ging het over een pand dat in gebruik was als hospice. Volgens de Hoge Raad lieten de kenmerken van het pand geen andere slotsom toe dan dat het naar zijn aard is bestemd om dienst te doen als verzorgingsinstelling. Het pand kwalificeert derhalve niet als woning. Welke kenmerken voor de Hoge Raad doorslaggevend zijn geweest, is niet geheel duidelijk.

Zorgvastgoed Voor zorgvastgoed ligt het naar ons inzicht dus genuanceerder. Vastgoed dat bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis, is immers uitgezonderd van het overdrachtsbelastingtarief van 2%. Echter, de begrippen ‘verpleeg- of verzorgingsinstelling’ zijn niet gedefinieerd in de zin van de overdrachtsbelasting. Het lijkt er op dat volgens de Hoge Raad bepalend is of de infrastructuur van het pand er op is gericht om tijdelijke/relatief korte zorg te verlenen. Zo bezien zouden naar onze mening zelfstandige woonunits met eigen keuken en badkamer binnen een verzorgingshuis als woning moeten kunnen kwalificeren. Hetzelfde geldt voor zogenoemde aanleunwoningen. Een te rechtvaardigen onderscheid van deze aanleunwoningen ten opzichte van appartementen in een serviceflat, is er naar onze mening niet of nauwelijks.

Transformatiewoningen De arresten geven nog geen duidelijkheid over transformatieprojecten. De Hoge Raad zet naar onze mening wel de deur open naar toepassing van het 2%-tarief voor naar woningen verbouwde kantoorgebouwen. Immers, de Hoge Raad houdt vast aan de wetshistorie en daarin ligt besloten dat ook woningen in aanbouw onder het verlaagde tarief vallen. Vanaf welk moment bij transformatieprojecten sprake is van een woning in aanbouw moet helaas nog nader worden bepaald.

Wij verwachten dat er ten aanzien van bepaalde categorieën zorgvastgoed en ten aanzien van zogenoemde transformatiewoningen nog wel zaken zullen volgen. Wij houden u uiteraard op de hoogte van de ontwikkelingen.