Der Ständerat wird am 2. Juni 2014 über die Motionen Badran zur Verschärfung der Lex Koller entscheiden. Diese verlangen, den Erwerb von Betriebsstättegrundstücken sowie auch den Erwerb von Aktien an börsenkotierten Gesellschaften und Anteilen an regelmässig gehandelten Immobilienfonds wieder der Lex Koller zu unterstellen.

Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates hat im April mit knapper Mehrheit entschieden, dem Ständerat die Ablehnung der Motionen zu empfehlen. Lehnt der Ständerat am 2. Juni ab, ist die Verschärfung definitiv vom Tisch. Nimmt der Ständerat die Motionen an, muss der Bundesrat binnen zweier Jahre einen Gesetzesentwurf ausarbeiten.

Vorgeschichte

Nationalrätin Jacqueline Badran (SP, ZH) hat am 27. September 2013 zwei Motionen zur Verschärf- ung der Lex Koller eingereicht. Nachdem der Bundesrat die Motionen am 29. November 2013 weitgehend unbemerkt zur Annahme empfohlen hat, hat der Nationalrat sie am 13. Dezember 2013 ohne jede Diskussion angenommen.

Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerats empfiehlt nun mit knapper Mehrheit, die Motionen abzulehnen.

Weiteres Verfahren

Der Ständerat wird im Rahmen der Sommersession am 2. Juni 2014 über die Motionen beraten. Lehnt er die Motionen ab, sind diese definitiv erledigt. Weitere pendente Vorstösse zur Lex Koller beste- hen nicht – die ursprünglich geplante Abschaffung der Lex Koller hat der Nationalrat am 7. Mai 2014 abgeschrieben.

Nimmt der Ständerat die Motionen an,  so  hat der Bundesrat innert zwei Jahren  einen  Entwurf für eine Gesetzesänderung vorzulegen. Das Gesetzgebungsverfahren folgt den normalen Regeln:

  • Der Bundesrat erstellt einen Vorentwurf, der in die Vernehmlassung geht.
  • Gestützt auf die Ergebnisse der Vernehmlassung publiziert der Bundesrat einen Entwurf mit Botschaft.
  • Sofern die Räte auf die Vorlage eintreten, wird der Entwurf abwechselnd in beiden Räten jeweils in verschiedenen Sessionen behandelt. Be- stehen nach drei Beratungen in jedem Rat noch Differenzen, findet ein Differenzbereinigungsver- fahren statt.
  • Der definitive Erlass unterliegt dem fakultativen Referendum (die Referendumsfrist beträgt 100 Tage). Kommt das Referendum mit 50'000 Unter- schriften zustande, hat eine Volksabstimmung stattzufinden.

Einen Eindruck vom zeitlichen Rahmen gibt die Änderung des Umweltschutzgesetzes, welche eine Sicherstellungspflicht    und    Bewilligungspflicht   bei der Veräusserung von im Kataster der  belasteten Standorte  eingetragenen   Grundstücken vorsieht. Die parlamentarische Initiative wurde von Ständerat Jean-René Fournier  im  September  2009  einge- reicht; in Kraft ist  die Änderung seit 1. November 2013 (bzw. wird  teilweise per 1. Juli 2014 in Kraft treten).

Inhaltliches

Inhaltlich ist noch Vieles unklar. Die Unsicherheit bei Annahme der Motionen wäre beträchtlich und hat damit das Potential, den Schweizer Immobilien- markt nachhaltig zu schädigen, auch wenn eine Gesetzesrevision letztlich scheitern würde.

Betriebsstättegrundstücke

Die eine Motion verlangt, Betriebsstättegrundstücke wieder der Bewilligungspflicht zu unterstellen. Damit soll die seit der Revision von 1997 geltende Ausnahme der Betriebsstättegrundstücke von der Bewilligungspflicht (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG) rück- gängig gemacht werden.

  • Sinnvollerweise müsste auch der damals geltende Bewilligungsgrund wieder eingeführt werden, wonach für vom Erwerber selbst genutzte Be- triebsstättegrundstücke eine Bewilligung erteilt werden kann (Art. 8 Abs. 1 lit. a altBewG). Noch besser wäre es jedoch, den Erwerb von selbst genutzten Betriebsstättegrundstücken generell von der Bewilligungspflicht auszunehmen, um unnötige Bewilligungsverfahren zu vermeiden.
  • Ob darüber  hinaus  weitere Ausnahmen einge- führt werden, bleibt offen. Die Motion regt einzig an, Ausnahmen für Hotelinvestitionen zu prüfen.

Die Auswirkungen der Änderung wären in jedem Falle einschneidend. Nicht nur würde der Erwerb von Grundstücken zu Investitionszwecken durch Ausländer verunmöglicht, auch der Erwerb von Beteiligungen an Schweizer Gesellschaften (inkl. KMU), welche wesentliche nicht selbst genutzte Geschäftsliegenschaften halten, würde kompliziert und teilweise verunmöglicht. Damit droht das Gesetz die Kapitalaufnahme von Schweizer Industrie- Gesellschaften zu erschweren – eine Auswirkung, die sicher nicht beabsichtigt ist.

Nach der Logik des Gesetzes müsste aber zumindest der Bestand bei Inkrafttreten des Gesetzes nicht betroffen sein: Das Gesetz unterstellt nur den Erwerb der Bewilligungspflicht. Dass ausländische Investoren ihre Liegenschaften verkaufen müssten, ist somit unwahrscheinlich. Neue Erwerbe  (auch als Aktienkauf), allenfalls auch Umstrukturierungen, wären aber ausgeschlossen.

Börsenkotierte Aktien und Immobilienfonds

Die zweite Motion verlangt, die Ausnahme  für den Erwerb von Aktien von börsenkotierten Gesellschaften (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG) sowie die Ausnahme für den Erwerb von Anteilen an regelmässig gehandelten Immobilienanlagefonds (Art. 4 Abs. 1 lit. c BewG) rückgängig zu machen. Die erste Ausnahme besteht seit 2005, die zweite betreffend Immobilienfonds gar seit 1974. Damit wäre es Ausländern verwehrt, Aktien an börsen- kotierten Immobiliengesellschaften und/ oder Immo- bilienfondsanteile zu erwerben. Betroffen wären nota bene nicht nur Gesellschaften  und  Fonds, die wesentlich in Wohnliegenschaften investieren, sondern bei einer Wiederunterstellung der Be- triebsstättegrundstücke alle Immobiliengesellschaf- ten und -fonds.

Das hätte gravierende Auswirkungen auf Schweizer Immobiliengesellschaften und die Fondsindustrie. Immobiliengesellschaften und -fonds wären gezwungen, wieder eine strikte Vinkulierung ihrer Aktien bzw. Anteil einzuführen.

Weitergehende Informationen

Gegner der Verschärfung haben sich in der "Allianz Lex Koller bleibt modern" organisiert. Informationen finden sich auf: 

www.modernelexkoller.ch

Frau NRIn Badran betreibt die Webpage: www.prolexkoller.ch