1.1 Le modifiche alle aliquote previste per i trasferimenti immobiliari

L’art. 10 del D.Lgs. n. 23/2011 ha semplificato notevolmente il quadro delle aliquote dell’imposta di registro applicabili ai trasferimenti immobiliari. In particolare:

  1. ha integralmente sostituito la vecchia formulazione dell’art. 1, comma 1, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, introducendo due sole aliquote in luogo delle molteplici fattispecie attualmente previste;
  2. ha stabilito una misura minima dell’imposta dovuta nell’ipotesi di applicazione delle due nuove aliquote.

Per effetto delle modifiche, le uniche due aliquote applicabili alle ipotesi di “trasferimenti immobiliari” saranno le seguenti:

  1. un’aliquota ordinaria del 9% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi;
  2. un’aliquota agevolata del 2%, in sostituzione della precedente al 3%, per i c.d. acquisti di immobili abitativi che possano usufruire dei c.d. benefici “prima casa”.

L’imposta dovuta, nelle ipotesi di applicazione delle predette aliquote, non potrà essere inferiore ad € 1.000,00.

E’ appena il caso di far presente che, in virtù dei richiami all’articolo 1 della Tariffa contenuti nel successivo art. 4 della Tariffa medesima, sono da ricomprendersi tra gli atti assoggettati alla disciplina in commento anche alcuni atti societari che comportano trasferimenti immobiliari (es. conferimenti immobiliari, assegnazioni di immobili ai soci).

Per effetto delle modifiche intervenute, a seguito dell’abrogazione delle note all’art. 1 della Tariffa, sono state abrogate le agevolazioni contemplate dall’attuale versione dell’articolo 1 medesimo, ad esclusione della nota II-bis), riferita all’agevolazione “prima casa”, che rimane invariata.

Si segnala che l’identificazione degli immobili di lusso, per i quali è precluso l’accesso all’aliquota agevolata per la “prima casa”, non avverrà più tramite il richiamo ai “criteri di cui al Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969”, bensì tramite l’individuazione della categoria catastale. In particolare saranno considerati immobili di lusso quelli iscritti nelle seguenti categorie catastali:

  • A1 (abitazioni di tipo signorile);
  • A8 (abitazioni in ville);
  • A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Si rileva che il nuovo criterio di identificazione degli immobili cui l’agevolazione è applicabile non sembra operare in relazione agli atti soggetti ad IVA; infatti la norma che prevede l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 4%1 è rimasta immutata e continua a prevedere l’individuazione delle case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969.

1.2 Aumento della misura minima dell’imposta di registro

Un’ulteriore previsione ai fini dell’imposta di registro è quella introdotta dall’art. 26, comma 2, del D.L. n. 104/2013, in base al quale, dal 1° gennaio 2014, la misura fissa dell’imposta di registro attualmente pari ad € 168,00 è aumentata ad € 200,00.

  1. Modifiche alle imposte ipotecarie e catastali

Con decorrenza dal 1° gennaio 2014, gli atti di trasferimento immobiliare assoggettati alla nuova misura dell’imposta di registro (ossia con le aliquote del 9% o del 2%, ovvero nella misura minima di € 1.000,00), nonché tutti gli atti e le formalità conseguenti, posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari:

  1. sconteranno le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di € 50,00 ciascuna;
  2. saranno esenti
  • dall’imposta di bollo;
  • dai tributi speciali catastali;
  • dalle tasse ipotecarie.

Inoltre, per tutti gli atti diversi da quelli sopra menzionati, la misura fissa delle imposte ipotecari e catastali è elevata da € 168,00 ad € 200,00.

  1. Soppressione di agevolazioni ed esenzioni

Il sopra citato art. 10 del D. Lgs. n. 23/2011 ha inoltre previsto che “in relazione agli atti di cui ai commi 1 e 2” - ossia in relazione alle ipotesi di trasferimenti immobiliari di cui al nuovo testo dell’articolo 1 della Tariffa - “sono soppresse tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali”. Tale disposizione, anch’essa applicabile dal 1° gennaio 2014, risulta alquanto generica e comporta non pochi problemi nell’individuazione puntuale delle esenzioni e agevolazioni soppresse.

In attesa di un contributo interpretativo da parte dell’Agenzia delle Entrate, tra le agevolazioni non più applicabili, possono ragionevolmente rientrare le seguenti:

  • imposta fissa per i trasferimenti a favore dello Stato o di enti pubblici territoriali o consorzi tra essi costituiti;
  • imposta fissa per i trasferimenti a favore di ONLUS;
  • imposta fissa per i trasferimenti in favore di ex IPAB;
  • aliquota agevolata dell’1% per i trasferimenti aventi ad oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati;
  • aliquota agevolata dell’1% per i trasferimenti di fabbricati o porzioni di fabbricati abitativi esenti dall’IVA ex art. 10 comma 1, n. 8-bis, del DPR n. 633/1972, a favore di imprese di rivendita immobiliare, a condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni;
  • aliquota agevolata del 3% per gli immobili di interesse storico – artistico;
  • imposta fissa per l’edilizia economica e popolare e per i piani per gli insediamenti produttivi.

Considerato che, in base al dato normativo sopra ricordato, la soppressione delle esenzioni e agevolazioni è da leggersi esclusivamente con riferimento agli atti di cui al (nuovo) articolo 1 della Tariffa, non appare chiara la sorte dell’aliquota ridotta al 4% attualmente prevista dall’art. 4, comma 1, lett. a), n. 2 della Tariffa, per i conferimenti immobiliari aventi ad oggetto “fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività commerciali”. Infatti la generalità degli atti di conferimento immobiliare trova la propria disciplina nell’articolo 1 della Tariffa, per effetto del rinvio ad esso operato dall’articolo 4, comma 1, lettera a), n. 1; pertanto, come ricordato in precedenza, tali atti sono destinati a risentire delle modifiche normative intervenute. Tuttavia il n. 2 della medesima lettera a), dell’articolo 4, comma 1, prevede espressamente ed in via autonoma l’applicazione dell’aliquota del 4% ai conferimenti di proprietà o diritto reale di godimento “su fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione senza radicale trasformazione nonché su aree destinate ad essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati”. Pertanto, stante la mancanza di un rinvio alla disciplina di cui all’articolo 1 della Tariffa, per tale tipologia di fabbricati sarebbe lecito attendersi la “sopravvivenza” del regime attuale con aliquota al 4%.

Per la stessa ragione potrebbe restare immutato il regime dei conferimenti in fondi immobiliari chiusi di una pluralità di immobili prevalentemente locati che, ai sensi dell’art. 8, comma 1-bis, del D.L. 351/2001, si considerano “compresi” tra i conferimenti di azienda di cui all’articolo 4, comma 1, lettera a), n. 3, della Tariffa. Anche in questo caso si tratterebbe di atti non riferibili a quelli inclusi nell’articolo 1 della Tariffa che, pertanto, non dovrebbero essere interessati dalla soppressione di agevolazioni ed esenzioni.

E’ evidente che un chiarimento da parte dell’Amministrazione Finanziaria su questi temi è quanto mai auspicabile.

Un chiarimento ufficiale è invece intervenuto su una questione che aveva destato non poche perplessità, ossia se tra le agevolazioni soppresse rientrasse o meno anche il cosiddetto sistema del “prezzo – valore” di cui all’articolo 1, comma 497, della Legge n. 266/2005. Tale disposizione prevede che, a determinate condizioni, nei trasferimenti immobiliari nei confronti di persone fisiche la base imponibile delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sia costituita dal valore catastale dell’immobile; in risposta ad un’interrogazione parlamentare, è stato chiarito che tale disciplina costituisce un sistema forfettario di determinazione della base imponibile e, quindi, non può essere ricondotta tra le previsioni di esenzioni o agevolazioni oggetto di soppressione.

  1. Decorrenza

Le modifiche di cui si è detto si applicano, come più volte ricordato, a decorrere dal 1° gennaio 2014.

L’art. 26, comma 3, del D.L. n. 104/2013, ha precisato che tale decorrenza deve intendersi applicabile come segue:

  • atti giudiziari pubblicati o emanati dall’ 01/01/2014;
  • atti pubblici formati dall’ 01/01/2014;
  • donazioni fatte dall’ 01/01/2014;
  • scritture private autenticate dall’ 01/01/2014;
  • scritture private non autenticate presentate per la registrazione dall’ 01/01/2014;
  • denunce (di contratti verbali) presentate per la registrazione dall’ 01/01/2014;
  • formalità di trascrizione, iscrizione, di rinnovazione eseguite dall’ 01/01/2014;
  • domande di annotazione presentate dall’ 01/01/2014.

Riferimenti normativi

Art. 10 D. Lgs. n. 23 del 14/3/2011

Art. 26 D.L. n. 104 del 12/09/2013 convertito dalla Legge n. 128 del 08/11/2013

D.P.R. n. 131 del 26/4/1986

D. Lgs. n. 347 del 31/10/1990

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