不久前,为持续规范校外培训,有效减轻义务教育阶段学生过重作业负担和校外培训负担,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称“‘双减’政策”),要求全面规范校外培训行为。校外培训机构的外部制度环境发生了根本性的变化

随着“双减”政策的出台,相伴而来的“次生问题”也是层出不穷。其中的一个典型就是校外培训机构的退租问题。对此,坊间不乏各种讨论。有观点认为,“双减”政策的出台构成情势变更,出租方不应将教育机构的退租行为视为违约,更不应收取违约金。

就此,基于我们对相关法律法规的理解并结合我们多年的实践经验,我们也想谈谈,“双减”政策究竟能否导致租赁合同“情势变更”?以及,“双减”政策又会如何影响校外培训机构因退租而承担的赔偿责任?

“双减”政策的出台构成租赁合同的“情势变更”吗?

“情势变更”制度规定于《民法典》第五百三十三条:合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

上述法律规定强调,发生变化的情势一定得是作为合同订立基础条件的客观情况。[i]换句话说,如果是与合同订立基础毫无关联的外部环境发生了变化,那就不会影响当事人之间的合同关系,不应适用该条规定的情势变更制度。

在这一语境下,“合同的基础条件”指的是合同赖以订立的客观事实,并且与合同具有较强的牵连性、关联性及基础性,其往往是特定民事主体经济活动进行的前提。[ii]

实践中,判断一项事实是否属于某一合同的基础条件并不容易。在典型的租赁合同纠纷中,“双减”政策是否属于合同的基础条件取决于租赁合同的约定及订约双方的签约背景等诸多事实,同样的政策对不同的合同会有不同的影响,需要结合具体事由作出判断。

根据我们的观察,通常而言,在典型的校外培训机构房屋租赁合同中,租赁用途并不会直接约定为特定行业或业务类型。这是因为,从出租人的角度出发,出租人通常并不在意也不会要求租户承租后进行何种特定的经营行为。因此,在这种典型情况之下,“经营学科类校外培训业务”这一实际用途就仅仅是租户单方面的商业目的,不太可能构成租赁合同的“基础条件”。所以,与直接受到“双减”政策影响的“培训合同”相比,将“双减”政策纳入租赁合同的“基础条件”似乎过于牵强与间接。在这种情况下,“双减”政策很难解释为租赁合同“情势变更”的理由。

不过,我们也注意到,在以往的商业环境中,由于校外培训机构能够为商场、地段在双休日、节假日带来大量稳定的客流,出租方通常出于“导流”的目的,主动邀请知名培训机构入驻,甚至会在租赁合同中对校外培训机构开展的特定业务及要求进行明确约定。那么,在这种情况下,上文所提及的“商业目的”就有可能会上升为“合同目的”,并构成双方订立租赁合同的“基础条件”,“情势变更”也就存在适用的空间了。

但以上粗浅分析并不意味着“情势变更”存在着明确清晰的适用规则,现实情况往往更为复杂。

一方面,判断“情势变更”的核心概念,也即“合同的基础条件”、“商业风险”等并没有非常明确清晰的内涵或边界。有观点认为,《民法典》533条第一款将原情势变更规则中的“客观情况”修改为“合同的基础条件”,该种表述在学理上似源自德国Oertmann提出的“交易基础理论”,所谓交易基础,指的是“一方当事人在缔约时显露出来的对特定环境之存在或发生的预想(Vorstellung),相对人明知该预想的重要性且未作反对表示;或多数当事人对特定环境之存在或发生所具有的共同预想(Gemeinsame Vorstellung)”,当事人的行为意思(Geschaeftswille)是基于此种预想形成的。[iii]这就使得“合同的基础条件”具备模糊而广阔的外延,一方当事人欲开展业务的合规性亦可能落入其中(即便是与开展业务无直接关联的租赁合同)。在这种解释下,因为“双减”政策的出台导致承租人对经营学科类培训的预期破灭,进而使得其为开展业务而租赁的房产丧失了原有的价值,继续履行为开展学科类教育而签订的租赁合同对承租人是不公平的,应予适用情势变更规则予以调整。

另一方面,人民法院在适用“情势变更”规则时也持非常谨慎的态度。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条明确要求各级法院“慎重适用情势变更原则”。在《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》中,最高院指出,在情势变更制度确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核,必要时应报请最高人民法院审核。

“双减”政策会对校外培训机构的退租赔偿责任造成怎样的影响?

首先,需要明确一点,即便构成“情势变更”,也不意味着赔偿责任的绝对减免。

正如《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于印发<规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见>的通知》第五条所写明的:“情势变更规则调整合同内容,属于合同履行和变更的范畴,不可抗力规则主要规范合同义务不能履行时的免责问题,属于违约责任的范畴”。这意味着,即使在上述个别情况下校外培训机构得以援引“情势变更”向法院或仲裁机构主张变更或解除合同,但并不代表其能够直接就赔偿事由“免责”。“免责”并非“情势变更”的法律后果,亦与其制度定位不符。况且,如果一律认定新政策的出台构成“情势变更”而使承租人(即校外培训机构)得以免于赔偿责任,那么实质上是将政策带来的损失完全转嫁到了出租人一方,造成了新的不公平的后果。

其次,一般情况下,“双减”政策也不会构成租赁合同项下的不可抗力,且出租人的退租赔偿责任并不会因此部分或全部免除。

《民法典》第一百八十条第二款规定,不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。“三不能”所指向的“预见”、“克服”和“避免”都具有主观性;只有将特定的主体和行为置于一种客观事件之下,才能分析特定主体能否预见、克服并避免该客观事件的影响而从事特定行为,从而得出该客观事件是否属于不可抗力的判断,这样的判断也才具有法律上的意义。[iv]换言之,一项政策是否构成不可抗力需要结合具体的合同方可进行判断。

“双减”政策要求:“校外培训机构不得占用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训”、“不得开展面向学龄前儿童的线上培训,严禁以学前班、幼小衔接班、思维训练班等名义面向学龄前儿童开展线下学科类(含外语)培训”等等。显然,在上文所举例的租赁合同典型情况下,“双减”政策的出台将会使得校外培训机构的业务开展受到诸多限制,进而导致其营业额下滑,但并不会直接导致租赁合同根本不能履行,不应当构成商业租赁中的不可抗力。

最后,尽管如此,校外培训机构仍有可能以“双减”政策为事实理由减轻退租赔偿责任。

一般而言,人民法院在酌定因提前退租而产生的赔偿责任时,会将退租的背景及其原因力纳入考量。[v]虽然“双减”在此情形下可能既不构成情势变更也不构成不可抗力,但确实构成承租人提前解除租赁合同的背景事件,一定程度上导致承租人无奈做出退租选择。因此,在此种情况下,我们认为有必要查明“双减”政策对承租人提前退租的原因力大小,进而在认定赔偿责任时依据公平原则予以充分考量。当然,考量“双减”的客观影响并不意味着对承租人应承担的赔偿责任的酌减是必须的、大幅的,毕竟,教育行业的风险似乎由教育行业承担更为合适。

总结及建议

突如其来的政策变化难免让人猝不及防。“双减”政策的出台对教育行业的影响非常深刻,但租赁合同能否适用情势变更规则解除以及能否减免赔偿责任则需要结合实际情况而定。此外,“双减”政策落地后,社会各方对其尚有不同理解及认识,文件中的部分概念尚待有关部门的进一步明确与解释。[vi]因此,如承租人最终并不在文件规制的范围内,那本文上述的讨论也就自然不能对其适用。

就退租发生后的处置建议,我们团队曾在多年前撰写过 一文。在文中我们曾建议,在发生“长期欠租”、“逃铺退铺”、“单方终止”等情形的时候,租赁双方应以“协商为先”。这是因为,房屋租赁纠纷争议事项多、审理周期长,涉及的房屋清退等问题强制执行难度大。并且,出租人因提前退租遭受的房屋空置损失往往在后续争议解决过程中不断扩大。所以,协商方为此类情形下的首选解决方案。这一点,恰也暗合《民法典》第五百三十三条新加入的“再交涉义务”,鼓励当事人在在情势变更情形发生后进行重新协商。