Le 22 octobre 2018, le conseil de la Ville de Montréal a adopté un règlement mettant en œuvre le droit de préemption, ou droit de premier refus, conféré par l’article 151.2 de la Charte de la Ville de Montréal, Métropole du Québec.

Le règlement permet l’acquisition d’immeubles ou de terrains pour les fins municipales suivantes : voie publique, espace public et parc, habitation, équipement collectif ou institutionnel, conservation d’immeuble patrimonial et réserve foncière.

Le règlement reflète la préoccupation de la Ville de disposer des outils nécessaires afin d’assurer la présence d’infrastructures publiques tels que des écoles, des parcs et des bibliothèques dans certains site de développements résidentiels.

La mécanique peut être résumée comme suit:

  • la Ville notifie les propriétaires des immeubles visés et inscrit le droit préemption au registre foncier. Il est alors valide pour 10 ans;
  • si le propriétaire envisage aliéner l’immeuble, il avise la Ville de son intention, ainsi que du prix et des conditions de l’aliénation projetée;
  • la Ville peut alors inspecter l’immeuble et exiger tout renseignement de son propriétaire. Elle dispose de 60 jours, à compter de l’avis du propriétaire, afin d’exercer son droit de préemption;
  • lorsque la Ville exerce son droit de préemption, elle dédommage l’acheteur pour les dépenses raisonnables encourues dans le cadre des négociations.

Le règlement vise les sites suivants où d’importants développements résidentiels sont projetés :

  • la rue Bellechasse dans l’arrondissement Rosemont;
  • le secteur de l’hippodrome sur le Boulevard Décarie et la rue Namur;
  • le Nord de l’Île-des-Sœurs;
  • la rue Louvain Est, entre St-Hubert et Christophe-Colomb;
  • le boulevard Assomption à l’Est du Stade Olympique;
  • les abords des voies ferrées entre le Plateau et Rosemont;
  • les secteurs des futures stations Anjou et Langelier sur la ligne Bleue;
  • les secteurs des rues Havre-Bridge et Wellington, dans Pointe-St-Charles;
  • le secteur de Lachine-Est.

Le règlement délègue également au comité exécutif le pouvoir d’agrandir ou de modifier le territoire visé par le droit de préemption.

Analyse

Sur le territoire visé, seules des offres conditionnelles à la levée du droit de préemption devront être envisagés.

Par ailleurs, ce nouveau droit de la Ville soulève certains risques.

Premièrement, ce nouveau pouvoir a une longue durée, 10 ans, et une portée territoriale potentiellement importante, en raison de sa flexibilité et de son faible coût pour la Ville.

Deuxièmement, le droit de préemption rend périlleux pour un propriétaire de consentir un prix avantageux à un acheteur stratégique, car la Ville pourrait saisir l’opportunité d’acquérir l’immeuble à bon prix.

Troisièmement, le droit de préemption introduit des délais et de l’incertitude dans le marché immobilier – ce qui pourrait refroidir certains développeurs. La Ville bénéficie d’un délai de 60 jours à partir du moment où le propriétaire l’informe avoir accepté une offre. Ce délai est assez long, en regard du cycle rapide des transactions immobilières. Il serait louable que la Ville puisse, sur demande des parties, les informer de son intention d’exercer ou non son droit de préemption dans des délais beaucoup plus courts.

Ensuite, si la Ville exerce son droit de préemption, elle devra compenser l’acheteur pour ses dépenses raisonnables. Cette obligation d’indemnisation marque un progrès par rapport aux droits de préemption prévus par la Loi sur le patrimoine culturel et la Loi sur la société d’habitation du Québec. Ni le règlement ni la Charte de la Ville de Montréal ne précisent l’étendue de l’indemnisation offerte. Elle devrait couvrir les coûts liés aux services professionnels utilisés pour préparer l’offre. Cependant, il est peu probable qu’un développeur soit compensé pour le temps et l’énergie consacrés au montage de son projet.

Au final, ce sera à la Ville d’employer son droit de préemption de façon à atteindre un équilibre entre les objectifs publics et privés d’aménagement, tels que, d’une part, la mixité sociale, l’environnement, la mobilité ou l’accès aux services et, d’autre part, la liquidité des titres, leur valeur et les difficultés et délais administratifs.