Le 20 décembre 2017, le ministère des Finances du Québec a publié son traditionnel bulletin d’information de fin d’année (Bulletin d’information 2017-14 daté du 20 décembre 2017) (le « Bulletin »). Parmi les mesures annoncées, le ministère des Finances annonce l’introduction d’une disposition d’exonération du paiement des droits sur les mutations immobilières visant les sociétés de personnes. Ainsi, les transferts immobiliers effectués après le 20 décembre 2017 impliquant une société de personnes peuvent, sous réserve du respect des conditions d’application, bénéficier d’une exonération du paiement des droits de mutation. Le régime d’exonération accordé aux sociétés de personnes est similaire au régime d’exonération accordé aux sociétés par actions. Toutefois, le Bulletin ne contient que les mesures de principe de la nouvelle exonération. Les détails et la portée véritable de la nouvelle exonération ne seront connus qu’au moment où les dispositions législatives seront rendues publiques, vraisemblablement au cours de l’année à venir.

Mis à part quelques rares exceptions où les tribunaux ont adopté une interprétation plus libérale reconnaissant une exonération du paiement des droits de mutation lors du transfert d’un immeuble réalisé en faveur d’une société de personnes dans un contexte n’impliquant pas un changement significatif de patrimoine (voir Doucet c. St-Jean-sur-Richelieu (Municipalité de), Statour c. Bromont (Ville de), et Polyclinique Médicale Fabreville S.E.C. et al. c. Ville de Laval, dont le jugement a été renversé en Cour d’appel en 2007), aucune exonération du paiement du droit de mutation ne pouvait s’appliquer lorsqu’une société de personnes prenait part au transfert d’un immeuble. Les tentatives faites auprès du ministère des Finances afin d’introduire une exonération visant la société de personnes étaient jusqu’à tout récemment demeurées sans suite.

Sans être en mesure de cerner dans ce bulletin toutes les ramifications des mesures législatives introduisant la nouvelle exonération, nous présentons ci-après les principes de l’exonération visant la société de personnes tels qu’ils sont énoncés dans le Bulletin.

PRINCIPE DE LA NOUVELLE EXONÉRATION ÉNONCÉ DANS LE BULLETIN

Le Bulletin énonce qu’une modification à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la « Loi ») aura pour effet d’accorder une exonération du paiement du droit de mutation au moment où une société de personnes prend part au transfert d’un immeuble, si la part d’un associé de celle-ci (qui est soit le cédant ou le cessionnaire de ce transfert) dans les revenus ou dans les pertes de la société de personnes est d’au moins 90 %. Aucun autre détail n’est fourni. On peut croire que le contexte dans lequel ce pourcentage de participation devra être établi sera précisé dans les mesures législatives à suivre et sera vraisemblablement encadré de façon à circonscrire les cas où la condition relative à la participation sera respectée. Aussi, sans qu’il soit précisé, on pourrait croire que le transfert d’un droit indivis dans l’immeuble sera également admissible à l’exonération.

SITUATIONS VISÉES PAR L’EXONÉRATION

Le Bulletin désigne les situations de transfert d’immeubles suivantes comme pouvant être admissibles à l’exonération du paiement du droit de mutation :

  1. le transfert effectué par un cédant qui est une personne physique à un cessionnaire qui est une société de personnes seulement si, immédiatement après le transfert, la part du cédant dans les revenus (ou les pertes) de la société de personnes est de 90 % ou plus;
  2. le transfert est effectué par un cédant qui est une société de personnes à un cessionnaire qui est une personne physique seulement si, tout au long de la période de 24 mois qui précède immédiatement le transfert, la part du cessionnaire dans les revenus (ou les pertes) de la société de personnes est de 90 % ou plus; et
  3. le transfert est effectué par un cédant ou un cessionnaire qui est une société de personnes.

Dans le deuxième cas, si la société de personnes a été constituée moins de 24 mois avant le transfert de l’immeuble, l’exonération du paiement du droit de mutation ne sera accordée que si la condition d’exonération est satisfaite tout au long de la période qui commence à la date de constitution de la société de personnes et se termine immédiatement avant le transfert.

Dans le troisième cas, le Bulletin précise que c’est le régime actuel de l’exonération applicable aux sociétés par actions étroitement liées qui s’appliquera sous réserve du remplacement de la condition relative aux droits de vote par une condition relative à une part dans les revenus (ou les pertes) de la société de personnes.

Une fois de plus, même si le Bulletin n’est pas clair à ce sujet, il y a lieu de croire que la situation d’exonération décrite dans le troisième cas visera les cas où le cédant ou le cessionnaire est une société de personnes. Ainsi le transfert d’un immeuble par une société de personnes à son associé corporatif satisfaisant à la condition relative à la part dans les revenus (ou les pertes) de la société de personnes serait également visé par l’exonération. Cette interprétation est fondée non seulement sur le passage du Bulletin faisant état des trois situations de transfert énumérées plus haut mais également sur les précisions apportées dans le Bulletin relativement au mécanisme de divulgation pouvant entraîner le paiement du droit de mutation lorsque la condition d’exonération ayant trait au pourcentage de vote n’est plus satisfaite, mécanisme qui sera adapté pour s’appliquer à une société de personnes impliquée dans un transfert. Comme nous l’indiquons plus loin, le Bulletin traite non seulement du transfert impliquant deux sociétés de personnes, mais également du transfert impliquant une société de personnes et une société par actions.

Le Bulletin ne précise pas non plus comment les dispositions de la Loi permettant de conclure que deux sociétés par actions sont étroitement liées seront adaptées aux sociétés de personnes. Nous serions portés à croire, en nous fiant au libellé du Bulletin, que la portée des dispositions permettant de conclure à l’existence de deux sociétés de personnes étroitement liées sera la même que celle applicable aux sociétés par actions étroitement liées.

MESURE ACCESSOIRE ANNONCÉE : MÉCANISMES DE DIVULGATION

– Assujettissement à l’avis de divulgation

La Loi prévoit actuellement que le cessionnaire d’un immeuble dont le transfert a été exonéré du paiement du droit de mutation avise la municipalité lorsque, au cours de la période de 24 mois suivant la date du transfert de l’immeuble, la condition d’exonération ayant trait au pourcentage de droits de vote cesse d’être satisfaite. Dans ce contexte, l’exonération est retirée et le droit de mutation devient payable et exigible.

Le Bulletin précise que la portée du mécanisme de divulgation sera étendue de façon à ce qu’il s’applique au transfert d’un immeuble impliquant une société de personnes. Le cessionnaire d’un immeuble aura donc l’obligation de divulguer la cessation de la condition d’exonération ayant trait au pourcentage de revenus (ou de pertes) lorsque, au cours de la période de 24 mois suivant la date du transfert de l’immeuble, la condition cesse d’être satisfaite dans le cas du transfert d’un immeuble effectué i) par un cédant qui est une personne physique à un cessionnaire qui est une société de personnes, ii) entre deux sociétés de personnes et iii) entre une société de personnes et une personne morale.

– Avis de divulgation non requis

Le Bulletin précise également que le régime d’exceptions à l’obligation de produire l’avis de divulgation qui avait été introduit le 13 juillet 2017 (consultez à ce sujet notre Bulletin Blakes de septembre 2017 intitulé Droits sur les mutations immobilières du Québec : Développements récents), intégré depuis au projet de loi 146 présenté le 9 novembre 2017 et sanctionné le 7 décembre 2017 (2017 chapitre 29), sera modifié de façon à introduire des exceptions à l’obligation de produire l’avis de divulgation lorsque la condition d’exonération ayant trait au pourcentage de revenus (ou de pertes) dans une société de personnes cesse d’être satisfaite dans la période de 24 mois suivant la date de transfert de l’immeuble.

Ainsi, la société de personnes qui a demandé l’exonération dans le contexte d’un transfert provenant d’une personne physique et qui cesse de satisfaire à la condition liée au pourcentage dans la période de 24 mois suivant le transfert n’aura pas à produire l’avis de divulgation à la municipalité si la condition n’est plus satisfaite en raison de la dissolution de la société de personnes ou du décès de la personne physique, de l’ouverture d’un régime de protection à l’égard de celle-ci ou de sa faillite.

Il en sera également ainsi dans le cas de l’exonération demandée lors du transfert d’un immeuble effectué entre deux sociétés de personnes ou une société de personnes et une société par actions. L’avis de divulgation ne sera pas requis si dans la période de 24 mois qui suit la date du transfert de l’immeuble, le cédant et le cessionnaire qui prennent part à ce transfert cessent d’appartenir au même groupe étroitement liées en raison de i) la fusion de la société par actions cédante ou cessionnaire, selon le cas, avec une ou plusieurs sociétés par actions lorsque la société par actions issue de la fusion est étroitement liée au cessionnaire ou au cédant, selon le cas, immédiatement après cette fusion et tout au long de la durée résiduelle de la période de 24 mois qui suit la date du transfert de l’immeuble ou ii) la dissolution du cédant ou du cessionnaire.