前言

随着我国经济的飞速发展,房价的涨势也十分迅猛,房地产开发商或个人售房者为了获取更高的对价,将房屋一房二卖甚至一房多卖的现象已经屡见不鲜。这种行为侵害了买受人的合法权益,且严重危害房地产市场的交易秩序。那么,遇到该种情形时,买受人该如何维护自身的权益?正在进行交易的买受人又可以未雨绸缪做些什么?

本文以对一房二卖情形下各买卖合同效力的分析为基础,就该情形下如何确定有权取得房屋所有权的买受人,以及无法取得房屋所有权的买受人应如何寻求法律上的救济进行具体分析。关于本文讨论内容涉及的法院案例,以及更加丰富的内容,可参见我们编写的《房地产及工程纠纷实务焦点问题案例精析》一书中的案例精析文章,即“一房二卖中有权取得房屋所有权买受人的确定及相关法律问题分析——湖北某实业有限公司与苏某等商品房买卖合同纠纷案例评析”一文。

一、一房二卖情形下,如何认定各房屋买卖合同的效力?

一房二卖最关键的问题就是如何确定最终有权履行合同、取得买卖房屋所有权的买受人,而有效的房屋买卖合同是取得房屋所有权的前提条件。因此,一房二卖情况下,买受人维护自身权益的方法依赖于对房屋买卖合同效力的认定。对此,我们的分析如下。

(一)一般情况下房屋买卖合同的效力

通常认为,一房二卖情况下,各房屋买卖合同均属合法有效合同。需要指出的是,在我国房屋买卖合同的效力与是否完成过户登记是无关的。《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”该条系物权法理论中区分原则在我国法律规定中的具体体现。在物权变动中,应把引起物权变动的原因行为和引起物权变动的结果行为相区分。基于法律行为的物权变动,未发生物权变动的,不因此影响法律行为的效力。因此,买卖双方进行过户登记与否,并不影响当事人之间订立的房屋买卖合同的效力。

此外,从相关的司法解释也可以推导出,一般情况下一房二卖各房屋买卖合同均是有效的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》(法释[2003]7号,下称“《商品房买卖合同纠纷司法解释》”)第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第十五条规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”

上述司法解释虽然没有明确规定多个买卖合同的效力,但是从“无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”,以及“请求追究出卖人违约责任”可以看出,房屋买卖合同均被认定为合法有效。因为无效的合同不存在解除的情况,并且只有在合同有效的前提下,才可以追究违约方的违约责任。

因此,只要买卖合同系双方当事人的真实意思表示,并且该合同没有出现《合同法》第五十二条规定的合同无效情形,无论出卖人就该房屋签订多少份合同,也无论各个合同的签订顺序如何,各买卖合同均应当被认定为有效。

(二)特殊情况下房屋买卖合同的效力——“恶意串通”对合同效力的影响

根据《合同法》第五十二条的规定,只要买卖合同出现法定五种合同无效情形中的一种,该买卖合同就系无效的合同。而在一房二卖中,“恶意串通”是最常见的可能导致买卖合同无效的情形。

所谓“恶意串通”,就是合同的双方当事人为牟取私利,串通共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。司法实践中,要判断房屋买卖合同的签订人主观上是否存在“恶意串通”的情形比较困难,通常可以通过以下情形推断行为人的主观状态:第一,后一买受人是否知道前一买卖合同签订的情况;第二,后一买卖合同的价格是否明显低于前一买卖合同价格,或者低于同时期、同地段、同类型房屋的市场价;第三,后一买卖合同双方除买卖合同外,是否还有其他利益输送的安排;第四,后一买卖合同的买受人与出卖人的熟悉程度,是否为亲属、朋友,或者是否存在其他利害关系等。

此外,需要关注恶意串通与单纯知情的故意买受人之间的差异。在后一种情形下,次买受人的主观目的往往是出于对买房的迫切需要,或者十分钟意出卖人的房屋,即使次买受人知悉房屋存在在先买卖合同的情形,由于其主观上并没有和出卖人进行串通,约定支付的对价也属于市场价格,其行为没有“恶意串通”的危害大,故不应以恶意串通为由认定后签订的买卖合同无效。至于此种情形下,后买受人能否取得房屋,还需要综合其他因素确定,详见下述分析。

二、如何确定一房二卖情况下,有权取得房屋所有权的买受人?

(一)两个合同均有效的情况下,如何确定有权取得房屋所有权的买受人?

当两个房屋买卖合同均有效时,前后两个买受人均可以要求出卖人依约履行交付房屋、转移房屋所有权的义务。但是房屋只有一个,且所有权作为物权具有排他性,故当两个买受人均主张取得房屋时,最终的所有权人只能属于其中的一人,另一人的买卖合同将因无法履行。

2016年底最高院发布的《第八次全国法院民���商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条的规定,为确定一房二卖情况下有权取得房屋所有权主体提供了裁判规则,即:“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。就此,结合我们的实践经验,具体分析如下。

1、首先需审查是否有买受人办理了产权变更登记

《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

根据上述规定,若买受人之一完成了房屋的变更登记,房屋的所有权也就归属于该买受人,故该买受人的合同目的已经实现,且具有了物权的公示性。根据“一物一权”的原则,出卖人向另一买受人履行转移房屋所有权的义务已经客观上无法进行,故该买受人要求履行合同不应得到支持。此时,即使另一买受人已经合法占有房屋,由于登记为不动产变更的公示方式,故合法占有房屋的买受人也不能对抗合法登记的买受人。

需要指出的是,已经办理完毕变更登记的买受人应属善意,正如最高院上述裁判规则所指出的,“恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。这是因为,违法利益不应得到保护是法律的基本原则,恶意办理登记的买受人,存在损害或可能损害其他买受人利益的情形,此种情况下保护其利益,将违反公平原则。当然,如果其他买受人仅签订了合同,而未对房屋进行占有,从维护交易秩序角度,也应维持现有登记的状况,即最高院上述裁判规则所指出的,仅“不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”,而对没有合法占有房屋的买受人,“恶意办理登记的买受人”仍可优先。

2、若两个买受人均未办理过户登记,需审查是否有买受人办理了预告登记

除过户登记外,我国法律还规定了预告登记制度。《物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”我们认为,由于预告登记产生了对抗第三人的效力,故是否办理预告登记也影响了买受人的权利保护顺位。

关于预告登记制度中“处分”,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(法释[2016]5号)第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”可见,该司法解释将转移所有权明确规定为“处分”的范围。

因此,我们认为,如果在先房屋买受人办理了预告登记,而基于预告登记赋予买受人限制别人取得房产所有权的法律效力,在预告登记后他人就同一房屋签订买卖合同的,应当优先保护预告登记买受人的利益。实践中可能存在争议的是,在预告登记买受人为在后的合同签订主体情形,由于《物权法》仅赋予预告登记买受人对“之后”主体取得权利的优先性,而没有赋予对预告登记“之前”买受主体的优先性,故预告登记的主体能否必然优先,尚需结合其他因素确定。

3、若两个买受人均未办理过户登记和预告登记,需审查是否有买受人已经合法占有了房屋

双方均未办理过户登记和预告登记时,其中的任一买受人对房屋的合法占有,即对房屋的实际支配状态,属于法律保护的一种合法权益。结合《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条的规定,以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十三条的规定,当两个房屋买受人均未办理房屋所有权过户登记时,应当根据已经实际合法占有房屋的主体情况,来确定履行合同的买受人。

此外,从风险承担的角度来看,赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。根据《合同法》第一百四十二条及《物权法》第二百四十四条的规定,房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担。如果要求实际占有房屋的买受人承担房屋毁损、灭失的风险,却不允许其在同等条件下优先取得房屋的所有权,难免有失公允。

需要指出的是,实践中存在对房屋进行非法占有的情况。此种情况下,根据我国公力救济为主的法律原则,综合考虑认可私力救济可能造成的危害,应不予认可非法占有的效力,更不应赋予非法占有主体优先的权利保护顺位。换言之,对非法占有房屋的买受人,其不当然享有优先于其他买受人的地位。

4、若两个买受人均未办理房屋所有权过户登记或预告登记,也未对房屋进行合法占有,需综合审查各买卖合同的履行情况及成立先后情况,并考虑房屋买卖合同备案登记等情况

在上述房屋所有权过户登记或预告登记,以及房屋合法占有等情形均未发生情况下,我们认为,买卖合同的履行情况,以及成立先后顺序,即成为判断各方权利顺序的重要标准。这是因为,房屋的过户登记、预告登记、占有都具有公示性,即该些事实不仅对合同当事人有约束力,对利害关系人有约束力,而且还对不特定的社会公众也有约束力。而除该些情形外,各合同主体之间的相互关系,都源于买受人对出卖人的债权,而债权平等是民法的基本原则,原则上应平等保护。

此种情况下,判断哪一买受人具有优先权利,主要取决于司法的价值取向。如果司法的价值取向在于尽可能维护交易秩序稳定,尽量避免对已发生交易的破坏,则应优先考虑不同合同的付款等实际履行情况;如果司法的价值取向在于尽量维护诚实信用原则,则在先签订合同买受人的利益应当优先受到保护,以惩戒出卖人的违约行为,以及作为对在后签订合同买受人可能存在过失的一种处理。就此,还需要进一步讨论一手商品房预售合同备案登记,以及二手商品房网签对一房二卖情况下买受人权利顺序确定的影响。

关于一手商品房预售合同备案登记,虽然通说认为,预售合同备案仅是对商品房预售的一种行政管理手段,不具有“产权变动”的法律效力,但实践中该管理措施和后续房屋产权登记直接挂钩,且具有一定的公示性,因此,我们认为,在一房二卖各买受人权利顺位比较情况下,应优先考虑商品房预售合同备案登记对后续履行的影响。

关于二手商品房的房屋买卖合同网上签约,是指房屋交易监管部门为了管理与服务的需要,在房屋买卖合同签订过程中,要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记备案的行政程序。结合上述关于一手商品房预售合同备案登记的分析,我们同样倾向于认为,在一房二卖各买受人权利顺位比较情况下,应优先考虑二手房网签对后续履行的影响。

(二)一方合同无效的情况下,如何确定有权取得房屋所有权的买受人?

如上所述,只有债法上的合意与登记的公示方式相结合时,才能发生不动产物权的变动。因此,当其中某一买受人的买卖合同被认定为无效,或者被撤销时,该买受人是不能取得房屋的所有权的。换言之,没有合法有效的债权做支撑,即使该买受人与出卖人之间已经完成了变更登记,也会因为缺乏合法基础而不应优先保护。此时,另一方买受人可以请求出卖人履行交付房屋并转移房屋所有权的义务,并应得到法院支持。

三、无法取得房屋的买受人如何进行法律救济?

(一)可向出卖人主张违约责任

根据《合同法》的规定,出卖人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,买受人一方可以主张出卖人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人将房屋所有权转移给了其他人,也就无法再履行买卖合同的交付义务,事实上已经构成了根本违约,买受人也可以主张解除合同,并可要求出卖人承担赔偿损失等违约责任。

关于赔偿的范围,《合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此,买受人既可以要求实际损失,也可以要求可得利益损失。实践中,一房二卖通常是因为房屋升值造成的。对无法取得房屋的买受人而言,由于丧失了交易机会,期间又可能经历了房价上涨,故我们认为,应当允许该买受人向出卖人主张房屋价格上涨的可得利益损失。

(二)如果购买的是一手商品房,可向开发商主张惩罚性赔偿

《商品房买卖合同纠纷司法解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

根据该条规定,只要出卖人在商品房买卖合同订立后,事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,无法取得房屋的买受人除可以要求返还款项,支付利息,以及赔偿损失外,还可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。并且,此种赔偿责任的适用不以出卖人具有恶意违约故意为前提。该制度设计有效维护了交易安全和诚信原则,也保护了购房者的合法权益,属于惩罚性质的责任形式。

综上所述,在房价上涨的情况下,出卖人为了自己的利益,往往铤而走险进行一房二卖,甚至可能进行一房数卖。作为买房人,应当高度关注该可能的风险。对一手商品房,应尽可能查询房屋预售合同备案登记情况,选择业内知名、操作规范的开发商;对二手房,应选择规范的中介机构提供服务,关注合同网签情况,以及合同价款支付和房屋合法占有情况。此外,如果发现一房二卖情况,在能够履行时应尽可能依约履行合同,取得对房屋的合法占有,并积极推进所有权变更登记,在不能履行时,可积极向出卖人主张违约责任。