Ab 1. Juli 2014 bedarf die Veräusserung oder Teilung von im Kataster der belasteten Standorte eingetrage- nen Grundstücken einer Bewilligung. Die neue Bewilligungspflicht kompliziert den Verkauf solcher Grund- stücke, stärkt aber implizit auch die Position des Käufers in den Verhandlungen über Altlasten.

Bewilligungspflicht

Am 1. Juli 2014 tritt der neue Art. 32dbis Abs. 3 und 4 des Umweltschutzgesetzes (USG) in Kraft. Danach bedarf die Veräusserung von im Kataster der belas- teten Standorte eingetragenen Grundstücken einer Bewilligung.

Betroffene Grundstücke

Der Bewilligungspflicht unterstehen alle Grundstü- cke, auf welchen sich ein im Kataster der belasteten Standorte eingetragener Standort befindet. Es ge- nügt damit ein Blick in den Online-Kataster, um fest- zustellen, ob ein Grundstück der Bewilligungspflicht untersteht.

Veräusserung und Teilung

Der Bewilligung bedarf "die Veräusserung oder Tei- lung" eines Grundstücks. Das umfasst den Verkauf, auch in der Form einer Vermögensübertragung, eine unentgeltliche Abtretung, auch als Schenkung, den Tausch und die Sacheinlage in eine Gesell- schaft oder Anlagestiftung.

Nicht der Bewilligungspflicht untersteht der Verkauf der Aktien einer Immobiliengesellschaft – anders als in der Lex Koller, im bäuerlichen Bodenrecht oder bei Vorkaufsrechten fehlt eine Bestimmung, die den Aktienkauf einer Veräusserung des Grundstücks gleichstellt.

Voraussetzungen der Bewilligung

Ist eine Bewilligung erforderlich, so muss der Ei- gentümer/Veräusserer beim zuständigen Amt eine Bewilligung beantragen. Die Bewilligung wird in den nachfolgenden Fällen erteilt.

Keine schädlichen oder lästigen Auswirkungen

Die Bewilligung wird erstens erteilt, wenn "vom Standort keine schädlichen oder lästigen Einwirkun- gen zu erwarten" sind. Wiederum hilft ein Blick in den Kataster:

  • Ist der Standort in der Kategorie "keine schäd- lichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten"1 eingetragen,  sind  die  Voraussetzungen  erfüllt.

Dasselbe gilt bei als "weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig"2 eingetragenen Standorten.

Das AWEL des Kantons Zürich plant deshalb, mit einer einzigen Allgemeinverfügung eine Bewilli- gung für sämtliche in diesen Kategorien eingetra- genen Grundstücke im Kanton Zürich zu erteilen. Damit wäre es nicht mehr erforderlich, für solche Grundstücke eine individuelle Bewilligung einzu- holen. Andere Kantone planen kein solches Vor- gehen.

  • Ist der Standort als "überwachungsbedürftig"3 oder "sanierungsbedürftig"4 eingetragen, sind die Voraussetzungen nicht erfüllt. Diesfalls hilft nur eine Sicherstellung (vgl. sogleich). Dasselbe gilt bei untersuchungsbedürftigen Standorten.5

Sicherstellung

Die Bewilligung wird sodann erteilt, wenn "die Kos- tendeckung für die zu erwartenden Massnahmen sichergestellt" sind. Sicherstellungspflichtig ist u.E. einzig der Veräusserer; sicherzustellen ist der ge- mäss USG vom Veräusserer zu tragende Anteil an den Kosten für Untersuchung, Überwachung und Sanierung des Standorts, von welchem schädli- che oder lästige Einwirkungen ausgehen bzw. zu erwarten sind (vgl. Art. 32dbis Abs. 1  USG).  Hat der Eigentümer die Belastung durch sein Verhal- ten verursacht, so sind typischerweise die vollen Kosten sicherzustellen. Ist der Eigentümer nur der Zustandsstörer, ist u.E. nur sein Anteil an den Kosten sicherzustellen (typischerweise 10-30%). Noch sehr offen ist, wie die sicherzustellenden Kos- ten bemessen werden, wenn ein Standort nur als untersuchungsbedürftig eingetragen ist.

Ebenso ist nicht geklärt, ob die Behörde bei kleinen Sicherstellungsbeträgen oder solventen Käufern ganz auf eine Sicherstellung verzichten kann (al- lenfalls unter Berufung auf ein öffentliches Interes- se – vgl. sogleich). Unseres Erachtens müsste dies möglich sein.

Öffentliches Interesse

Schliesslich wird die Bewilligung erteilt, wenn ein überwiegendes Interesse an der Veräusserung oder Teilung des Grundstücks besteht. Mit dieser Aus- nahme soll sichergestellt werden, dass im öffent- lichen Interesse liegende Transaktionen durch die Bewilligungspflicht nicht verhindert werden. Letzt- lich wurde die Bewilligungspflicht eingeführt, um den Staat vor der Tragung von Altlastenkosten zu schützen.

Verfahren der Bewilligungserteilung

Liegt einer dieser Fälle vor, besteht ein Anspruch auf die Bewilligung. Der Bewilligungsbehörde kommt damit beim Entscheid über die Erteilung der Bewilligung kein Ermessen zu, wohl aber bei der Bemessung der Sicherstellung oder der Beurteilung des öffentlichen Interesses.

Einholen muss die Bewilligung der Eigentümer des Grundstücks, d.h. der Veräusserer. Zuständig ist die Behörde, die vom jeweiligen Kanton als für den Vollzug des Umweltschutzgesetzes zuständig bezeichnet wurde (typischerweise im Einführungs- gesetz zum USG). In gewissen Fällen können auch das BAV, das BAZL oder das VBS zuständig sein.

Grundbuch

Zum Schutz von Käufern und zur Durchsetzung der Bewilligungseinholung können die Kantone belaste- te Standorte im Grundbuch vormerken lassen;6 der Kanton Zürich plant dies allerdings nicht.

Unabhängig vom Bestand einer Vormerkung wird der Grundbuchverwalter eine Anmeldung abweisen, solange die erforderliche Bewilligung nicht vorliegt (Art. 87 GBV). Ein Verfahren gemäss Art. 88 GBV,wie es bei der Lex Koller und im bäuerlichen Bo- denrecht vorgesehen ist (der Grundbuchverwalter nimmt den Eintrag ins Tagebuch vor und setzt dem Erwerber eine Frist an, um eine Bewilligung zu be- antragen), dürfte eher nicht zulässig sein, da das USG in diesem Punkt wenig konkret ist. Die Bewil- ligung ist damit vorerst sicherheitshalber vor dem Vollzug einzuholen.

Rechtsfolgen der Verletzung

Das Gesetz sieht keine Rechtsfolge bei Nichteinho- len der Bewilligung vor. Dass ein Rechtsgeschäft, welches trotz fehlender Bewilligung ins Grundbuch eingetragen wird, schlicht nichtig ist (Art. 20 OR), glauben wir nicht, können dies heute aber auch nicht ausschliessen.

Inkrafttreten

Die Gesetzesänderung tritt per 1. Juli 2014 in Kraft. Sie findet Anwendung auf alle Geschäfte, die nach dem 1. Juli beurkundet und grundbuchlich vollzogen werden. Ob sie auch auf Rechtsgeschäfte Anwen- dung findet, die bereits vor dem 1. Juli 2014 abge- schlossen bzw. beurkundet wurden, ist heute noch unklar. Es empfiehlt sich deshalb, solche Geschäfte frühzeitig mit dem Grundbuch zu besprechen.

Bereits am 1. November 2013 in Kraft getreten ist die allgemeine Möglichkeit der Behörden, die Si- cherstellung von Sanierungskosten zu verlangen (Art. 32dbis Abs. 1 und 2 USG).

Empfehlungen

Für Eigentümer

Immobilieneigentümern empfehlen wir zu prüfen, ob auf ihren Liegenschaften belastete Standorte im Ka- taster eingetragen sind, bei welchen schädliche oder lästige Auswirkungen nicht ausgeschlossen werden. Gegebenenfalls empfiehlt sich, frühzeitig im Hinblick auf einen Verkauf eine Untersuchung oder allenfalls Sanierung durchzuführen.

Für Käufer

Bei der Prüfung von Kaufobjekten empfehlen wir, den Kataster der belasteten Standorte sofort zu konsul- tieren und umgehend Informationen vom Verkäufer einzufordern. Lässt sich die Bewilligungspflicht nicht ausschliessen, ist der Zeitaufwand für die Einholung der Bewilligung im Kaufprozess zu berücksichtigen, entweder indem der Verkäufer zur vorgängigen Ein- holung der Bewilligung aufgefordert wird oder indem der Kaufvertrag unter der Bedingung abgeschlossen wird, dass die Bewilligung erteilt wird. Im Kaufvertrag ist ausdrücklich zu vereinbaren, wer eine allfällige Sicherstellung von Sanierungskosten leistet und wer die Kosten trägt.

Generell empfiehlt sich inskünftig bei allen Grund- stückgeschäften, im Kaufvertrag ausdrücklich fest- zuhalten, ob das Kaufobjekt im Kataster eingetra- gen ist, um eine reibungslose Eintragung durch den Grundbuchverwalter sicherzustellen.