La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V2466-18, de 13 de septiembre, analiza la incidencia que, a efectos de continuar con la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual —que el consultante venía aplicando en virtud del régimen transitorio establecido a tal efecto por la Ley 35/2006—, puede tener la cancelación del préstamo hipotecario originariamente contratado para financiar la adquisición del inmueble y su sustitución por otro con la misma finalidad, pero con mejores condiciones, cambio que generaría diversos gastos, tales como los de tasación, registro, notario, comisión bancaria, etc.

Pues bien, el centro directivo, tras examinar la normativa aplicable, apunta que la sustitución de un préstamo por otro —con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese— no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente agotándose las posibilidades de practicar la deducción. Por el contrario, de esta situación únicamente se deriva un cambio en las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.

Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo —en su constitución, vida y cancelación—, en la parte proporcional que del capital obtenido en éste sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario —habiéndose éste destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual—, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.

Ahora bien, ha de tenerse en cuenta que si se procediese a cancelar, total o parcialmente la deuda, y posteriormente se obtuviese un nuevo crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, se rompería la relación de continuidad entre ambos préstamos, extremo que conllevaría a entender que se trata de operaciones distintas. En este contexto, concluye la Dirección General, se perdería el derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.