1. Dans deux arrêts du 15 février 2016 (société LG Services n° 380400 et SARL Daves Place des Etats-Unis n° 367467), le Conseil d'Etat a défini et hiérarchisé les méthodes à appliquer pour pratiquer la répartition entre la valeur du terrain et celle des constructions édifiées sur celui-ci pour un immeuble ayant été acquis bâti.

Cette ventilation sert à déterminer la base amortissable à retenir au titre des constructions avant ventilation de ce poste par composants, le terrain ne constituant pas un actif amortissable (les terrains n’étant susceptibles d’aucune diminution de valeur par l’effet du temps, leur dépréciation ne peut être éventuellement être constatée que par voie de provision).

Elle a donc un impact très sensible sur le résultat des sociétés foncières et donne lieu bien souvent, à des discussions avec l'administration fiscale lors des contrôles fiscaux de ces sociétés.

Alors qu’à notre connaissance, les modalités de répartition sont peu commentées d’un point de vue fiscal, ces deux décisions font donc l'objet d'une analyse attentive des praticiens et notre propos est ici d'en formuler une analyse critique.

2. Après avoir énoncé qu’il appartient à l’administration fiscale d’établir l’insuffisance de la valeur retenue par le contribuable pour la quote-part relative terrain, le Conseil d’Etat fixe jusqu'à trois méthodes applicables de façon successive afin d’identifier celle qui sera la plus pertinente au cas particulier de l'immeuble évalué.

La première méthode consiste à déterminer la valeur du terrain à partir de transactions ayant eu lieu à des dates proches de celles de l’entrée de l'immeuble à "éclater", portant sur des terrains nus situés dans une même zone géographique et présentant des droits à construire similaires ! Autant dire tout de suite que cette méthode n'aura que très rarement vocation à s'appliquer dans les zones urbaines à forte densité de bureaux, car un tel comparable est, en général, bien difficile à trouver.

Faute de pouvoir appliquer cette méthode, le Conseil d’Etat préconise d'évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction (minorée éventuellement d'abattements pour vétusté) et l'on imagine, mais les arrêts ne l'énoncent pas expressément, que la valeur du terrain résulte de la différence entre le prix d'achat de l'immeuble bâti et le coût de reconstruction ainsi calculé.

Enfin, lorsque l’administration ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, « notamment pour les immeubles les plus anciens », le Conseil d’Etat propose de dégager des moyennes de taux de répartition terrain/construction en observant les ratios retenus dans leur comptabilité par d'autres contribuables. La haute juridiction prescrit alors de se fonder sur un « échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement ». Elle ajoute que seuls peuvent être retenus les immeubles détenus depuis des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l'immeuble, objet de l'évaluation. En droit, le rapporteur public justifie l’application de cette méthode par la possibilité de se référer aux usages en matière d’amortissements, admise par l’article 39, 1 2° du Code Général des Impôts.

En pratique, sauf à recourir à un expert disposant de larges bases de données, cette troisième méthode sera plutôt utilisable par l'administration fiscale qui a, seule, accès à une multitude de bilans.

Il est à noter que la haute juridiction administrative laisse au contribuable la possibilité de s’opposer à la ventilation opérée par l’administration fiscale et de démontrer soit que le choix de la méthode retenue par l'administration ou sa mise en œuvre sont erronés au regard des principes ainsi définis, soit de justifier l'évaluation qu'il a retenue en se référant à d'autres données que celles qui lui sont opposées par l'administration.

Relevons enfin que le Conseil d’Etat précise, logiquement, que la ventilation est déterminée de manière irrévocable à la date d’entrée au bilan du bien du contribuable, y compris en présence d’un immeuble existant acquis en vue de sa démolition-reconstruction ou de sa transformation. De ce fait, et contrairement à ce que soutenait l’administration dans la seconde affaire, la haute juridiction confirme que les dépenses ultérieures de construction sont nécessairement intégralement allouées au prix de revient des constructions.

3. Pour avoir observé, en tant que praticiens, les méthodes de répartition entre le terrain et les constructions utilisées par les experts ainsi que les méthodes de détermination des prix d'acquisition des immeubles de placement (principalement des bureaux), il nous semble qu'aucune des méthodes proposées par le Conseil d’Etat n'est totalement satisfaisante.

4. En effet, aucune d’entre elles ne prend en compte, à tout le moins directement, un « troisième élément », indépendant des seules valeurs du terrain et des constructions, que constitue la valeur des baux permettant de générer les flux financiers, composante essentielle de l'appréciation de la valeur d'un immeuble de placement (avec la prise en compte des éventuels travaux de rénovation, mise aux normes, etc.).

Ce « troisième élément » est pourtant selon nous fondamental puisque l'existence, la qualité et la durée des baux confèrent aux constructions et au terrain une survaleur par rapport à celle d'un immeuble vacant. Or cette survaleur n’est pas appréhendée comme une composante explicite par le PCG et se retrouve en pratique implicitement répartie entre la valeur du terrain et celle des constructions.

Son existence est pourtant patente et le marché le prouve tous les jours. Un immeuble vacant se vend moins cher qu'un immeuble loué avec des baux longs et des loyers de marché. Par ailleurs, les valeurs des constructions et du terrain additionnées ne suffisent pas parfois à expliquer la valeur d'un immeuble très rentable, par exemple des locaux d'activité.

La non reconnaissance de cet élément incorporel conduit à l'apparition du symptôme bien connu du "Golden Lift" où la valeur à neuf de remplacement de certains composants est inférieure à celle des composants même amortis, ce qui conduit, lors du renouvellement de ces éléments partiellement amortis, à constater des pertes substantielles de sortie d'éléments d'actif.

5. Si l'on passe sur la première méthode (approche par comparaison) dont l'usage est plutôt anecdotique, en dehors du cas simple de locaux construits dans une nouvelle zone urbaine, l'application de la deuxième méthode (approche par le coût de reconstruction, parfois aussi appelée « bilan promoteur ») conduira le plus souvent à des aberrations.

Lorsque la valeur de la reconstruction est plutôt réduite par rapport à un prix d'achat élevé de l'immeuble grâce à des baux longs à loyers du marché, l’application de cette seconde méthode conduit à maximiser la valeur du terrain au détriment des constructions, alors que sans ces dernières, il n'y aurait pas de location, pas de flux financier et donc une valeur moindre. Cette tendance est confirmée tous les jours par le développement d'immeubles dits « verts » ou « BBC » où la valeur du bâtiment et son attractivité pour les nouveaux locataires, et donc l'importance des flux de loyers, est de plus en plus liée à la performance énergétique des constructions. Dans cette perspective, il est donc inexact de raisonner par différence, en considérant que tout ce qui ne relève pas des coûts de construction est imputable au terrain. A notre avis et en l'état actuel du PCG, ce « troisième élément » ne peut être reconnu comme composant de l'immeuble et ne peut donc qu'être réparti entre la valeur des constructions et le terrain.

Dans cette optique, seule la troisième et dernière méthode proposée par le Conseil d’Etat (approche statistique par détermination d’un taux moyen à partir des données comptables d’autres contribuables) peut faire du sens. A défaut de proposer une règle ou une méthode précise, elle permet de renvoyer implicitement aux évaluations effectuées par les experts immobiliers, fréquemment sollicités pour déterminer la répartition terrain-constructions des foncières dotées d'un patrimoine important. D’ailleurs, le rapporteur public, Frédéric Aladadjidi se réfère expressément à une étude de l’Association française des sociétés d’expertise immobilière de 2003 (Afrexim) dans ses conclusions et souligne que les méthodes proposées par le Conseil d’Etat sont utilisées par les experts.

Pour réaliser cette ventilation, les experts se basent sur une grille préétablie qui définit en pourcentage la quote-part foncière à retenir, en fonction de la nature de l’immeuble, de sa situation, de son âge (ou durée de vie) et de son prix de vente moyen. Des groupes de travail d’experts immobiliers de la Place sont en cours pour faire évoluer et pour affiner cette méthode de calcul, qui est trop souvent remise en cause. En effet, il conviendrait de prendre en compte d’autres critères, comme la stabilité locative et la valeur des baux.

Pour une application sensée de cette troisième méthode, il conviendra de tenir compte des différents profils des contribuables retenus dans l’échantillon, qui, à l'évidence selon qu'il s'agisse d'une foncière exonérée d'Impôt sur les Sociétés (SIIC ou SPPICAV), d'une foncière taxable ou encore d’une compagnie d’assurance soucieuse de générer un rendement régulier, feront le choix de constater plus ou moins d'amortissement.

Pour conclure, afin d'appliquer cette troisième méthode qui parait dans la majorité des cas, la plus adaptée, il sera prudent en pratique, pour sécuriser la situation, de recourir à un expert immobilier, ainsi que cela est d’ailleurs prévu par la doctrine comptable (bulletin CNCC n° 140, décembre 2005, p. 542 s., « Modalités d'application de la norme IAS 16 et du Règl. CRC n° 2002-10 »).