Verlaging tarief overdrachtsbelasting

Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid op 15 juni 2011 de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van een woning verlaagd van 6 naar 2 procent.
Deze in eerste instantie tijdelijke regeling heeft inmiddels een permanent karakter gekregen.
Bij de toetsing of sprake is van een woning wordt gekeken naar de bouwkundige bestemming op het moment van de juridische overdracht (ongeacht de intenties van de koper). Alsdan dient het object naar zijn aard bestemd te zijn voor bewoning. Het kan dus interessant zijn om het leveringsmoment dusdanig af te stemmen dat het samenvalt met de juiste bouwkundige bestemming van het object. Bij twijfel omtrent de bouwkundige bestemming kan de gemeentelijke bestemming nog een rol spelen bij de verdere beoordeling.
Na de levering heeft de belastingdienst nog 5 jaar de tijd om een naheffingsaanslag op te leggen. Dit leidt al enige tijd tot een strijd tussen kopers en de belastingdienst.

Hieronder een opsomming van enkele standpunten, rondom de kwalificatie als woning:

  • Ontbreken van enkele basisvoorzieningen: in een uitspraak van de Hoge Raad van 16 november 2007 (ECLI:NL:PHR:2007:AZ8976), die overigens ging over de tariefindeling voor de OZB, maar waarbij aansluiting wordt gezocht, wordt uiteen gezet dat een slaapgelegenheid, sanitair, een kookgelegenheid en relevante nutsvoorzieningen minimaal aanwezig dienen te zijn, wil er sprake zijn van een woning. Het ontbreken leidt niet zonder meer tot diskwalificatie, ook andere feiten (bv. ligging in woonwijk) kunnen een rol spelen, waardoor toch 2% verschuldigd kan zijn.
  • Object ten tijde van de levering niet geschikt voor bewoning: als het object van de overdracht een woning is die van binnen volledig is gestript met de intentie om het object volledig te renoveren en deze vervolgens te gaan bewonen, is daarmee de ‘aard’ van de woning niet verloren is gegaan door de inpandige werkzaamheden, waardoor 2% verschuldigd is.
  • Sloop en/of nieuwbouw: als ten tijde van de levering van het object de sloopwerkzaamheden aan het object al zijn aangevangen, dan is er geen sprake meer van een woning en is 6% verschuldigd. Het verschil met het vorige geval is dat de woning nu uiteindelijk helemaal teniet gaat.
    Ook de aankoop van alleen grond bestemd voor bebouwing, een woning in aanbouw en een bedrijfs-/kantoorruimte die wordt verbouwd tot woning, vallen niet onder de maatregel.

Sinds 1 januari 2013 geldt dit verlaagde tarief ook voor een tot een woning behorende aanhorigheid. Ten aanzien van het begrip ‘aanhorigheden’ wordt aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling voor de inkomstenbelasting.

Bij de beantwoording van de vraag of het object een tot een woning behorende aanhorigheid is, dient te worden voldaan aan de volgende drie criteria:

  • de objecten van de levering, grenzen aan elkaar;
  • beide objecten zijn naar verkeersopvatting te beschouwen als één perceel; én
  • het object is tegelijkertijd aan koper door dezelfde verkoper geleverd.

Ook ten aanzien van deze kwalificatie zijn de volgende standpunten van belang:

  • Garage: het 2%-tarief geldt niet voor de verkrijging van een garagebox die niet grenst aan het perceel van de woning. Echter, een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort en tegelijkertijd met de woning van dezelfde verkoper werd verkregen, werd wel tot de woning gerekend.
  • Weiland: het feit dat een weiland uitsluitend kon worden betreden via het erf van een woning is niet relevant, anders dan van een erf, tuin of een bij een woning behorende opstal . Ten aanzien van een weiland dat wordt benut voor het hobbymatig houden van paarden kan in het algemeen niet worden geoordeeld dat sprake is van een aanhorigheid.