En 2015  The New York Times publicó un escandaloso reportaje en el que señala que varios extranjeros adinerados compraron propiedades multimillonarias en los Estados Unidos usando compañías de papel a fin de proteger sus identidades en las transacciones.  Entre estos, el artículo menciona a Vitaly Malkin, un ex político ruso y banquero involucrado en una variedad de escándalos financieros – que además fue vetado para entrar a Canadá por sospechosas conexiones con el crimen organizado-, quien compró un condominio por 15 millones de dólares en la ciudad Nueva York en el año 2010, a través de una compañía de papel.  Muchos otros, como Pablo Ardila, ex funcionario público implicado en procesos penales, han sido también identificados y señalados en diversos medios de comunicación de haber hecho lo mismo— comprar bienes raíces de alto nivel a través de compañías de papel con el propósito de ocultar sus identidades y cubrir actividades criminales financieras.

Los lavadores de dinero, desde tiempo atrás, se han sentido atraídos a realizar inversiones inmobiliarias de alto nivel, través de compañías de papel, porque las leyes norteamericanas permiten el movimiento de dinero que, en su mayoría, se vuelve ilocalizable.  A través de una compañía de papel, es posible para las personas comprar bienes raíces en efectivo, ocultar su propiedad, y tener rendimientos financieros confiables, sin escrutinio alguno.   Para la mayoría de ellos, los mercados inmobiliarios de Nueva York y Miami son “destinos atractivos” para esta actividad.

La preocupación sobre el dinero ilícito fluyendo en la compra de propiedades raíces de alto nivel ha alcanzado un punto máximo, y el gobierno norteamericano está buscando poner mano dura a estos delincuentes.  A partir del 13 de enero de 2016, la Unidad de Cumplimiento de Crímenes Financieros (“FinCEN”, por sus siglas en inglés) ha promulgado una “Orden de Objetivo Geográfico” (“Geographic Targeting Order” – “GTO”), principalmente dirigida a las compañías de seguros de los títulos inmobiliarios – ya que es usual en estas transacciones tener una póliza que cubra los defectos o vicios en los títulos de propiedad – en Nueva York y (Manhattan) y en el Condado de Miami-Dade, Florida, y requiriéndoles su ayuda para identificar las compras sospechosas.

La GTO proferida por la FinCen es una orden de carácter temporal que puede durar hasta 180 días, prorrogables a discreción de la Secretaría del Tesoro. Esta orden en particular exige que las compañías de seguro de títulos inmobiliarios reporten la identidad de todas las personas naturales que hagan compras en efectivo en los citados condados de propiedades residenciales de alto nivel —en exceso de US$1 million— a través de compañías de papel. Por supuesto, también se espera que el FBI (“Federal Bureau of Investigation”) conforme una nueva unidad enfocada principalmente en el lavado de dinero y en los testamentos de propiedades inmobiliarias.

Estos acontecimientos muestran la necesidad de que las entidades inmobiliarias, a lo largo de todo Estados Unidos, entiendan su potencial responsabilidad si facilitan el lavado de dinero, bien sea intencionadamente o no. Las entidades afectadas en la GTO recientemente emitida incluye, pero no se limitan, a las compañías de seguros de títulos inmobiliarios, subsidiarias y agentes—desarrolladores de propiedades inmuebles, intermediarios y representantes de venta que actúen como agentes en la compra y venta de cualquier propiedad raíz— los que en adelante se referirán como entidades inmobiliarias. A continuación encontrará algunos de los puntos claves sobre los que todas las entidades deben estar atentas, particularmente en aquellas jurisdicciones donde actualmente aplica la mencionada GTO.

Debida Diligencia del Cliente

Las entidades inmobiliarias deben identificar y verificar a todos los clientes al iniciar la relación de negocios, usando información confiable e independiente. Es también importante volver a identificarlos cuando existe una sospecha de lavado de dinero o terrorismo financiero, o cuando existen dudas de si el cliente es quien dice ser. Si el beneficiario real de la transacción incluye clientes corporativos o compañías de papel se deben tomar medidas adicionales razonables para verificar la identidad de todos los beneficiarios reales. No sobra decir que el monitoreo de la transacción y la debida diligencia deben realizarse a lo largo de toda la relación de negocios a fin de asegurar que las transacciones son consistentes con el conocimiento que se tiene del cliente.

Conservación de Registros

Las entidades inmobiliarias deben obtener y conservar toda la información relevante sobre la identidad y actividades de sus clientes, en un formato consistente. El tipo de información que se debe conservar debe incluir los registros de las transacciones, pagos, procedimientos de identificación del cliente, y los procesos de debida diligencia. Es aconsejable almacenar los registros de toda la información tanto en copia física como electrónica, lo que permite que sea recuperable y auditable.  Esto también permitirá un acceso rápido a las agencias regulatorias en el evento de una investigación.

Reporte de operaciones sospechosas

Las entidades inmobiliarias deben presentar un reporte a las agencias gubernamentales si tienen una sospecha razonable de que un cliente no es quien dice ser o si una transacción indica un delito, evasión de impuestos, ganancias de actividades delictivas, lavado de dinero o terrorismo financiero.  Por ejemplo, el uso de largas cantidades de dinero en efectivo para cerrar una venta o compra es un ejemplo de una transacción en efectivo sospechosa.  El pago de un depósito en efectivo, al amparo de un contrato, y la posterior cancelación de dicho contrato, sin razón aparente, sería otro ejemplo.  Estas transacciones sospechosas deben ser reportadas inmediatamente, al amparo de la GTO vigente.

Programa de antilavado de dinero/evitar el terrorismo financiero

Las entidades inmobiliarias debe también estar alerta sobre el ámbito y aplicabilidad de las  normas antilavado de dinero, conocidas como ALD.  Dejar de hacerlo no solo puede resultar en multas significativas, incautaciones, rastreo de compra de divisas, sino que también puede conllevar un daño reputacional significativo.  Es muy recomendable que las entidades inmobiliarias desarrollen procedimientos y guías internos y aseguren un  entrenamiento adecuado del personal a fin de detectar el lavado de dinero o el terrorismo financiero.  Dichas guías ayudarán a que las entidades inmobiliarias sean compañeros efectivos de las agencias supervisoras en detectar y corregir el uso de los bienes raíces en el financiamiento de actividades ilegales.

Es también importante señalar que la falta de una revisión periódica de dichos procedimientos y políticas, una vez que los mismos ya están en aplicación, es una falla significante bajo las regulaciones de ALD que muy probablemente resultarán en una acción regulatoria.  Las sanciones por violar las regulaciones de ALD pueden ir desde multas económicas hasta acciones criminales, en los casos más serios.  Una acción por parte de las agencias supervisoras no requiere que la empresa de hecho sea usada por criminales, la mera vulnerabilidad es suficiente.

Una palabra final de precaución

Definitivamente estas medidas enérgicas por parte de las agencias supervisoras se necesitaba hace tiempo.  De hecho, esta es la primera vez que los reguladores norteamericanos han requerido a las entidades inmobiliarias revelar los nombres de los involucrados en transacciones en efectivo.  Este nuevo curso de acción muy probablemente estremecerá la industria inmobiliaria, que se ha beneficiado enormemente en los últimos años del boom de la construcción que cada día dependía más de los compradores acomodados y reservados. A pesar de que el uso de esquemas de lavado de dinero continuará siendo un área de preocupación para los reguladores norteamericanos, la adherencia a las guías regulatorias ayudará a identificar y, probablemente, a eliminar los potenciales riesgos de lavado de dinero.