Ihre Mietverträge enthalten alle Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln und sind deshalb vor Ablauf der vereinbarten Festlaufzeit nicht kündbar? Schön war’s!

BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16

1. Worum ging es?

Die Schriftform von (Gewerberaum-)Mietverträgen ist seit Jahren ein “Dauerbrenner” in der juristischen Literatur und der Rechtsprechung. Mietverträge, die eine Festlaufzeit von mehr als einem Jahr haben, müssen in schriftlicher Form geschlossen werden.Anderenfalls gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen und können trotz einer beispielsweise vereinbarten Festlaufzeit von 10 Jahren jederzeit ordentlich gekündigt werden, d.h. abhängig vom Zeitpunkt der Kündigung innerhalb von 6 – 9 Monaten. Dies ist ein teilweise erhebliches wirtschaftliches Problem für denjenigen, der auf die unkündbare Festlaufzeit vertraut und spiegelbildlich eine Freude für denjenigen, der den Vertrag vorzeitig beenden möchte.

Bei Abschluss eines Mietvertrages wird die schriftliche Form zumeist gewahrt. Alles, was die Parteien vereinbaren, wird im Mietvertrag schriftlich festgehalten. Problematisch wird es jedoch nach Abschluss des Mietvertrages, wenn die Parteien mündlich, per E-Mail oder Schriftverkehr vermeintlich unwesentliche Vereinbarungen treffen, die rechtlich gesehen jedoch eine Änderung des Mietvertrages bedeuten. Dann nämlich wird ein Schriftformproblem begründet, obwohl der Mietvertrag als solcher formal der Schriftform entspricht.

Dieser “schleichenden Gefahr” eines Schriftformproblems versucht man in der Praxis mit sog. Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln zu begegnen.

Mithilfe der “Schriftformklausel” soll die Entstehung von (mündlichen) Nebenabreden zum Mietvertrag von Anfang an vermieden werden. Hiernach sollen Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages nur dann wirksam sein, wenn sie schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet worden sind (sog. “einfache Schriftformklausel“). Dies gilt auch für den Verzicht auf die Schriftformklausel (sog. “qualifizierte” oder “doppelte Schriftformklausel“). Treffen die Parteien Nebenabreden zum Mietvertrag sind diese nach der Schriftformklausel unwirksam und somit nicht existent. Im Ergebnis, so die Zielsetzung der Schriftformklausel, besteht keine Nebenabrede zum Mietvertrag und somit auch kein Schriftformproblem.

Sollte ein Schriftformproblem dennoch entstehen, wird versucht die Ausübung der Kündigung seitens einer Partei durch eine “Schriftformheilungsklausel” zu verhindern. Hiernach verpflichten sich die Parteien gegenseitig, (i) auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis auch nachträglich Genüge zu tun (ii) und den Mietvertrag insbesondere nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.

Im vorliegenden Fall versagten beide Sicherungsmechanismen; sie konnten eine Kündigung seitens des Vermieters nicht verhindern.

2. Der Fall:

Vereinfacht dargestellt hatten Mieter und Vermieter im Jahr 2005 einen Mietvertrag zum Zwecke der Lagerung und des Verkaufs von Stoffen, Kurzwaren, Textilien und Baumaschinen abgeschlossen. Der Mietvertrag enthielt eine Schriftformheilungsklausel und eine doppelte Schriftformklausel. Mitte 2006 gestattete der Vermieter dem Mieter in einem Schreiben, zusätzlich zum ursprünglich vereinbarten Mietzweck das Lagern von handelsüblichen Waren. In einem weiteren Schreiben von Mitte 2007 wies der Vermieter den Mieter darauf hin, dass “der Bereich Ihres Getränkeausschankes (…) nun den hinteren Eingang (…) als Verkaufsfläche nutze”. Die Parteien erweiterten also den ursprünglich vereinbarten und auf bestimmte Güter beschränkten Nutzungszweck pauschal auf die Lagerung und den Verkauf von handelsüblichen Waren, ohne dies in einem Nachtrag schriftlich festzuhalten.

In der Folgezeit erfolgte auf Seiten des Vermieters durch Verkauf und auf Seiten des Mieters durch dreiseitigen Vertrag jeweils ein Parteiwechsel. Der neue Mieter betrieb auf Grundlage des bestehenden Mietvertrages einen Getränkehandel.

2014 schlossen der neue Mieter und der neue Vermieter einen schriftformkonformen Nachtrag zum Mietvertrag. Gegenstand des Nachtrags war die Verlängerung der Festlaufzeit bis Ende 2016. Zum mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck bzw. dessen Änderung enthielt der Nachtrag keinerlei Vereinbarungen. Anfang 2015 kündigte der Vermieter den Mietvertrag wegen Schriftformmangels. Der BGH hat die Kündigung im Ergebnis bestätigt. Die Erweiterung des Nutzungszwecks war vertragswesentlich und bedurfte daher des Abschlusses eines schriftformkonformen Nachtrags zum Mietvertrag. Die im Mietvertrag enthaltene Schriftformheilungsklausel sowie die qualifizierte Schriftformklausel konnten den Mieter nicht vor der Kündigung schützen.

3. Begründung des BGH:

3.1 Schriftformheilungsklausel:

Der Mieter konnte sich nach dem BGH im vorliegenden Fall nicht auf die Schriftformheilungsklausel berufen, wonach der Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben an der Berufung auf den Schriftformverstoß gehindert gewesen wäre. Die Schriftformheilungsklausel gilt nach der Rechtsprechung des BGH nämlich nicht für den Erwerber eines Objektes der von Gesetzes wegen anstelle des ursprünglichen Vermieters in den Mietvertrag eintritt. Im vorliegenden Fall wurde das Objekt nach Abschluss des Mietvertrages an den neuen Vermieter verkauft, der in den Mietvertrag eintrat. An die Schriftformheilungsklausel war der Vermieter somit nicht gebunden und war nicht gehindert, die Kündigung auszusprechen.

3.2 Schriftformklausel:

Auch die im Mietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung enthaltene doppelte Schriftformklausel hinderte den Vermieter nicht an einer ordentlichen Kündigung. Aufgrund der qualifizierten Schriftformklausel wäre die vom ursprünglichen Vermieter durch einfaches Schreiben erlaubte Erweiterung des Nutzungszwecks eigentlich unwirksam gewesen. Ein Schriftformmangel hätte nicht bestanden – trotz der vom Mietvertrag tatsächlich abweichenden (jedoch mietvertraglich nicht erlaubten!) Nutzung.

Dem BGH zufolge sind Schriftformklauseln generell wirkungslos, wenn sie, wie im vorliegenden Fall, nicht individualvertraglich vereinbart wurden. Diese Entscheidung hatte der BGH bereits für einfache Schriftformklauseln getroffen. Nunmehr überträgt er diese Rechtsprechung auch auf die doppelte Schriftformklausel. Gemäß § 305 b BGB haben individuelle Vertragsabreden immer Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Eine Form ist für individuelle Vertragsabreden gesetzlich nicht vorgeschrieben und kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auch nicht zwischen den Parteien vereinbart werden. Entsprechend können die Parteien nach dem BGH jederzeit durch individualvertragliche Vereinbarungen, egal ob schriftlich, mündlich oder sogar konkludent, Änderungen des Mietvertrages vereinbaren, insbesondere auch dann, wenn hierdurch ein Schriftformmangel begründet wird.

4. Fazit:

Dieser Fall verdeutlicht nochmals einen in der heutigen Praxis häufig vorkommenden Fall. Die Parteien schließen einen schriftformkonformen Mietvertrag. In der Folgezeit fragt der Mieter an, ob er “dies und jenes” machen dürfe. Der Vermieter bestätigt dem Mieter, dass er einverstanden ist. Die Sache erledigt sich hiernach für die Parteien. An den Abschluss eines schriftformkonformen Nachtrags wird selten gedacht oder die Parteien wollen wegen dieser “Kleinigkeit” nicht einen weiteren Vertrag abschließen, der alles verkomplizieren könnte. Ein fataler (Schriftform-)Fehler. Die für den Mieter schmerzhaften Folgen hat der Fall anschaulich verdeutlicht.

Selbst wenn nicht zu befürchten ist, dass Mieter oder Vermieter jemals beabsichtigen den Mietvertrag aufgrund eines Schriftformproblems zu kündigen und deshalb aufgrund der bestehenden Vertrauensbasis Änderungen des Mietvertrages nicht in einem Nachtrag festhalten, ist immer daran zu denken, dass sich die Vertragsparteien unerwartet ändern können, etwa durch Verkauf der Immobilie, Erwerb der Verkäufer- oder Käufergesellschaft, sowie Tod des Mieters oder Vermieters. Spätestens zum Zeitpunkt eines Parteiwechsels besteht die Gefahr, dass eine der Parteien versucht aus dem Mietvertrag auszusteigen. Die Berufung auf einen Schriftformmangel kommt da gerade gelegen. Für Vermieter und Mieter ist es daher wichtig, sämtliche Abreden schriftlich in Form einen Nachtrags zum Mietvertrag festzuhalten, da der Sicherungsmechanismus Schriftformheilungsklausel und Schriftformklausel immer öfter nicht greift.

Gewerbeimmobilien werden häufig nicht durch den Eigentümer selbst verwaltet, sondern durch eine beauftragte Immobilienverwaltung. Aus unserer Erfahrung werden vermeintliche Kleinigkeiten, wie beispielsweise ein Keller- oder Stellplatztausch, vielfach auf dem kurzen Dienstweg zwischen Mieter und Verwaltung geklärt. Der Vermieter soll mit derartigen Kleinigkeiten nicht belästigt werden. Ein Nachtrag wird entsprechend nicht geschlossen. Die meist gut gemeinte Vorgehensweise der Verwaltung kann für den Vermieter und den Mieter jedoch fatale Folgen haben. Sie sollten Ihre Verwaltung für dieses Thema sensibilisieren.

Letztlich verdeutlich dieser Fall nochmals, wie wichtig es ist, von Beginn an überhaupt keine Schriftformmängel entstehen zu lassen. Auf die häufig verwendeten Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln, die ja gerade eine Kündigung verhindern sollen, können sich die Parteien nicht zuverlässig verlassen.