Riportiamo di seguito il focus di Guido Inzaghi sugli interventi edilizi che danno diritto a benefici fiscali, pubblicato sulla “Guida Pratica agli sconti del fisco su ristrutturazioni, energia e mobili” de Il Sole 24 Ore il 25 maggio 2016.

La manutenzione straordinaria dà diritto al beneficio fiscale

Tutti i Governi succedutisi negli ultimi decenni hanno promosso il rilancio del settore delle costruzioni quale volano della auspicata ripresa economica. Le disposizioni sulla detrazione fiscale in argomento associano al rilancio dell’economia la volontà di dare impulso allo sviluppo sostenibile e al risparmio energetico.

Interventi edilizi ammessi

In base all’articolo 16-bis del Dpr 917/1986, non tutte le opere edilizie godono della detrazione Irpef. Gli interventi ammessi al beneficio sono solo i seguenti:

  1. manutenzione ordinaria;
  2. manutenzione straordinaria;
  3. restauro e risanamento conservativo;
  4. ristrutturazione edilizia.

La detrazione delle spese inerenti gli interventi di manutenzione ordinaria riguarda inoltre le sole opere eseguite sulle parti comuni degli edifici residenziali di cui all’articolo 1117 del Codice civile (tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune e le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune).

I restanti interventi ammessi alla detrazione riguardano invece le opere effettuate sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze.

I casi particolari

Accanto alle categorie “generali”, la norma citata prevede ulteriori casi “particolari” di interventi ammessi al beneficio:

  1. ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi, purché sia stato dichiarato lo stato d’emergenza;
  2. realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
  3. eliminazione delle barriere architettoniche;
  4. opere finalizzate alla prevenzione di atti illeciti da parte di terzi;
  5. opere finalizzate alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
  6. opere finalizzate al risparmio energetico;
  7. opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica;
  8. bonifica dall’amianto e opere finalizzate alla prevenzione degli infortuni domestici.

Gli interventi edilizi ammessi

Per aiutare nell’individuazione delle opere la cui esecuzione, in concreto, dà luogo alla detrazione, è utile elencare di seguito la loro definizione di legge assieme a qualche significativo esempio.

  1. Manutenzione ordinaria

In base all’articolo 3, comma 1, lettera a) del Tue, sono interventi di manutenzione ordinaria gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

  1. Manutenzione straordinaria

Per l’articolo 3, comma 1, lettera b) del Tue, come modificato dal Dl 133/2014, sono interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Sono ricompresi in tale categoria anche gli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

  1. Restauro e risanamento conservativo

L’articolo 3, comma 1, lettera c) del Tue, sono interventi di restauro e di risanamento conservativo gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

  1. Ristrutturazione edilizia

Sulla scorta dell’articolo 3, comma 1, lettera d) del Tue, sono interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

È bene precisare che tali definizioni prevalgono sempre sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi come stabilisce il comma 2 dell’articolo 3 Tue (per l’illegittimità delle eventuali normative contrarie si veda Corte Costituzionale, sentenza 309 del 23 novembre 2011).

Interventi esclusi dalla detrazione

Per aiutare ulteriormente nella individuazione delle opere soggette al beneficio, può essere utile ricordare la definizione degli interventi di nuova costruzione invece esclusi dall’incentivo. Sono tali, in base all’articolo 3, comma 1, lettera e) del Tue, gli interventi di nuova costruzione quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle categorie precedenti.

Infine, è utile ricordare la procedura amministrativa attraverso cui possono essere eseguite tanto le opere ammesse alla detrazione, quanto quelle escluse.

La Mappa – Le attività agevolate

Dettaglio dell’opera Iter da seguire
Attività edilizia libera

(art. 6, comma 1 TUE)

manutenzione ordinaria;

eliminazione di barriere architettoniche che non comporti la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;

opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, purché in aree esterne al centro edificato;

movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.

L’attività è libera, senza necessità di alcun titolo abilitativo, fatto salvo il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al D.Lgs. 22/01/2004, n. 42.
Comunicazione di inizio attività “semplice” (art. 6, comma 2, lett. b), c), d), e) del TUE)
opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;

opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al D.M. 2/4/1968 n. 1444;

aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

I lavori possono essere eseguiti, previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato al Comune, senza necessità di titolo abilitativo. E’ fatto salvo il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al D.Lgs. 22/01/2004, n. 42.
Comunicazione di inizio attività “asseverata” (art. 6, comma 2, lett. a), e-bis) del TUE)
manutenzione straordinaria, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardi le parti strutturali dell’edificio;

modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardi le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.

L’interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori e una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiara di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente e che assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
SCIA (artt. 22 e ss TUE e artt. 19 e 21-nonies L. 241/1990)
interventi non riconducibili all’elenco di cui all’art. 10 del TUE, ossia diversi dagli interventi soggetti a permesso di costruire, che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente; L’attività è soggetta a segnalazione con l’esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e atti rilasciati dalle Pa preposte alla difesa di interessi prioritari
interventi non riconducibili all’elenco di cui all’art. 6 TUE, ossia diversi dall’attività edilizia libera o soggetta a comunicazione di inizio lavori, che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente. La Scia è corredata da elaborati, attestazioni, asseverazioni e dichiarazioni. Nei casi in cui la normativa preveda l’acquisizione di atti o pareri di organi o enti o l’esecuzione di verifiche preventive scatta l’ autocertificazione
A titolo esemplificativo, sono soggetti a SCIA, gli interventi di restauro o di risanamento conservativo, i mutamenti di destinazione d’uso funzionale, gli interventi di manutenzione straordinaria che interessano parti strutturali del fabbricato. L’attività oggetto di Scia può essere iniziata dalla data della presentazione della stessa alla Pa competente
varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs. 22/01/2004, n. 42 e s.m.i. e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. La Pa in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che l’interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività entro non meno di 30 giorni. È fatto salvo il potere della Pa competente di assumere determinazioni in via di autotutela. In ogni caso, la Scia non può più essere annullata neppure d’ufficio decorso il termine di 18 mesi dal momento della sua adozione
DIA (art. 22, comma 3, TUE)
ristrutturazione edilizia cd. pesante (quella che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comporti mutamenti della destinazione d’uso nonché’ gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. 22/01/2004, n. 42; Il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo, almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, presenta allo SUAP la denuncia, accompagnata dalla occorrente documentazione.
nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinata da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; Nei casi in cui la normativa vigente prevede l’acquisizione di atti o pareri di organi o enti appositi, ovvero l’esecuzione di verifiche preventive, con l’esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle P.A. preposte alla difesa di interessi prioritari, essi sono sostituiti dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di tecnici abilitati.
nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche; Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto di esclusione, qualora l’immobile sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela compete al Comune stesso, il termine di 30 giorni decorre dal rilascio del relativo atto di assenso. Ove tale atto non sia favorevole, la denuncia è priva di effetti.
interventi per i quali le Regioni abbiano indicato la possibilità di ricorso alla DIA in alternativa o in sostituzione al permesso di costruire. Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto di esclusione, qualora l’immobile sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela non compete al Comune, ove il parere favorevole del soggetto preposto alla tutela non sia allegato alla denuncia, l’ufficio comunale convoca una conferenza di servizi. Il termine di 30 giorni decorre dall’esito della conferenza. In caso di esito non favorevole, la denuncia è priva di effetti.

Il dirigente o il responsabile, ove entro il termine di 30 giorni sia riscontrata l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica all’interessato l’ordine motivato di non effettuare l’intervento.

Permesso di costruire (artt. 10 e ss. TUE)
nuova costruzione; La domanda va presentata allo SUAP corredata dalla occorrente documentazione.
ristrutturazione urbanistica; Entro 60 giorni dalla presentazione, il responsabile del procedimento cura l’istruttoria, acquisisce i pareri e gli atti eventualmente necessari e formula una proposta di provvedimento. Detto termine è raddoppiato per i comuni con più di 100.000 abitanti e per i progetti particolarmente complessi.
c) ristrutturazione edilizia cd. pesante. Se entro il termine predetto non sono intervenute le intese, i concerti, i nulla osta o gli assensi delle altre P.A., o è intervenuto il dissenso di una o più P.A., il responsabile dello sportello unico indice la conferenza di servizi.

Il provvedimento conclusivo è adottato entro 30 giorni dalla proposta di provvedimento.

Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.