2016年2月17日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部(以下简称“三部委”)联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(以下简称“《通知》”)。

《通知》主要从契税及营业税两方面出台相应新政。关于契税的征收,对于个人购买家庭唯一住房的,面积90平方米及以下的,按1%的税率征收契税。面积90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税;对于二套住房的,面积90平方米及以下的,按1%的税率征收契税。面积90平方米以上的,按2% 的税率征收契税。关于营业税的征收,不满两年的住房对外转让全额征收营业税,两年以上(含两年)的住房免征营业税。继2015年连续五次降息之后,本次税收政策调整再次以组合拳形式缓解我国房地产去库存压力,有助提振京沪广深之外地区的房地产市场。

 

一﹑ 契税政策之分析

    (一) 首套房契税政策、

1﹑ 原政策

本次《通知》发布前,各地适用的是三部委于2010年9月29日发布的《关于调整房地产交易缓解契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号),规定个人购买家庭唯一的普通住房,减半征收契税;个人购买90平米及以下普通住房,且属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。

2﹑ 关于普通住房的规定

国家建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局及银监会于2005年4月30日发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称“《意见》”)第五条规定:“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”。此标准即国家对于普通住房的原则性标准。《意见》还规定:“各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”。执行中,各地通常将普通住房的面积上浮20%,将标准设定为单套建筑面积在144平方米以下。

以北京市为例,北京市住建委、财政局、地税局联合发布的《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》规定,现行北京市普通住房的价格标准为:五环内单价低于每平方米39600元或总价低于每套468万元;五环至六环单价低于每平方米31680元或总价低于374.4万元;六环外单价低于每平方米23760元或总价低于280.8万元。

3﹑ 本次变化

本次《通知》删除了“普通住房”的描述,对于首套房而言,是否属于普通住房不再是衡量房屋契税的标准。《通知》出台前,只有普通住房才能享受税收优惠政策,而《通知》出台后,个人购买90平方米以下的非普通住房也能适用1.5%的税率优惠。

    (二) 二套房契税政策

1﹑ 原政策

根据《契税暂行条例》第三条规定:“契税税率为3—5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案”。大部分地区规定二套房契税标准为3%,有些地区调整至4%,如长沙、合肥、马鞍山等。

2﹑ 本次变化

二套房契税统一下调至:面积90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税。

 

二﹑ 营业税政策之分析

(一) 原政策

关于营业税的征收,本次《通知》发布前各地适用的是财政部、国家税务总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号),规定:个人将不满两年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将两年以上(含两年)的非普通住宅对外销售的,按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售免征营业税。

(二) 本次变化

个人对外销售两年以上(含两年)的住房,不区分是否为普通住房均销售免征营业税政策,营业税金额不再与原业主购买房屋的价款挂钩,有助于刺激二手房市场。

 

三﹑ 关于适用范围及时点的提示

《通知》第三条规定,除北京、上海、广州、深圳不适用本次关于二套住房的契税优惠及营业税优惠政策外,其他地区均全面适用。依据国家税务总局《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策问答口径》及有关税务部门答复,本通知自2016年2月22日起执行,即凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳税金的,如符合本次《通知》规定税收优惠条件的,可享受优惠税率。