Nell’articolo che segue, Guido Inzaghi descrive la disciplina delle contestazioni degli interventi edilizi autorizzati con CIL, CILA e SCIA. (Articolo pubblicato su Il Sole 24 Ore, il 27 settembre 2016).

Tocca al Comune bloccare la SCIA presentata dai vicini

Il regime di autorizzazione degli interventi edilizi ha subito una progressiva semplificazione grazie all’introduzione di titoli abilitativi sostitutivi rispetto al permesso di costruire che consentono un rapido avvio dei lavori, senza attendere il rilascio di un provvedimento espresso da parte del Comune (soggetto competente a vigilare sull’attività urbanistico-edilizia).

In particolare si fa riferimento alla figura della DIA (Denuncia di inizio attività) progressivamente sostituita dalla CIL (Comunicazione inizio lavori), dalla CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata) e dalla SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).

Attraverso questi titoli abilitativi (la cui disciplina è contenuta nel Dpr n. 380/2001 cd. “Testo unico in materia di edilizia”) è possibile eseguire la maggior parte degli interventi edilizi (manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e, in determinati casi, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione) senza la necessità di ottenere un provvedimento espresso da parte del Comune, il quale potrà, eventualmente (entro tempistiche precise), intervenire per impedire l’avvio dei lavori ove l’intervento non fosse conforme alla disciplina urbanistico-edilizia.

Dinanzi a questo quadro normativo, si pone il problema di individuare quali azioni possano essere intraprese dal privato per contestare l’avvio dei lavori, qualora lesivi della sua proprietà.

A tal fine sono due gli aspetti principali da esaminare: (i) le modalità attraverso le quali il privato può conoscere la natura dell’intervento edilizio; (ii) le modalità di impugnazione dei predetti titoli.

La trasparenza

Sussiste un obbligo di esposizione del cartello (di cantiere desumibile dal combinato disposto degli artt. 20 co. 6 e 27 co. 4 del Dpr 380/2001) il quale, in particolare, deve indicare gli estremi del titolo autorizzativo e il tipo di opere da realizzare.

Nel caso in cui il cartello non sia esposto o non contenga elementi sufficienti a comprendere l’entità dell’intervento, si potrà procedere con il deposito di un’istanza di accesso (la cui disciplina è contenuta nella legge 241/1990).

Entro 30 giorni, l’amministrazione deve fornire tutte le informazioni e documenti relativi all’intervento.

Le contestazioni

Nel caso di intervento avviato in seguito a CIL, CILA, o SCIA il privato, ai sensi dell’art. 19 co. 6-ter della legge 241/1990, non potrà impugnare direttamente il predetto titolo ma dovrà chiedere al Comune competente di intervenire per valutare la legittimità dell’intervento edilizio.

Se il Comune rimane inerte, l’interessato quest’ultimo potrà richiedere al TAR (in base all’articolo 31 del Codice del processo amministrativo) di accertare l’obbligo della PA di provvedere in merito adottando un provvedimento espresso, valutando l’eventuale legittimità o meno dell’intervento edilizio.

Qualora l’intervento sia realizzato in seguito al rilascio di un permesso di costruire da parte del Comune, il privato potrà adire direttamente il TAR entro il termine di 60 giorni che, di regola, decorre dal momento in cui il privato ha avuto piena conoscenza del provvedimento, che normalmente si ha quando l’intervento edilizio è pressoché concluso.

La mediazione

L’art. 5 co. 1-bis del D.lgs. n. 28/2010 ha introdotto l’istituto della mediazione civile il quale rappresenta un tentativo stragiudiziale (obbligatorio) di conciliazione della lite da svolgersi, in tempi brevi (la durata non può essere superiore a tre mesi), dinanzi ad appositi organismi di mediazione.

Pertanto il proprietario è tenuto ad avviare il procedimento di mediazione civile, con l’assistenza di un avvocato, prima di esercitare dinanzi al tribunale le tipiche azioni previste dal Codice civile a tutela dei diritti reali, e in particolare:

  • l’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.);
  • l’azione negatoria (art. 949 c.c.);
  • l’azione di regolamento di confini (art. 950 c.c.)
  • l’azione per apposizione di termini (art. 951 c.c.).

In caso di esito negativo della conciliazione, sarà possibile introdurre la relativa azione dinanzi al Tribunale civile.

Vedute e distanze

Tra le limitazioni legali che i rapporti di vicinato impongono alla proprietà edilizia, tra le più rilevanti figurano quelle in materia di vedute e di distanze tra edifici.

Per vedute devono intendersi le aperture che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente. Secondo il dettato degli artt. 905 e ss. cod. civ. non si possono aprire vedute dirette verso un fondo vicino se tra questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di 1,5 metri, né si possono parimenti costruire balconi o altri sporti simili che permettano di affacciarsi sul fondo vicino, se non vi è la distanza di 1,5 metri tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere (tale divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica).

In tema di distanze, invece, l’art. 873 cod. civ. prevede che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di 3 metri” e che “nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

Inoltre, l’art. 9 del D.M. 1444/1968, per rispondere a finalità di igiene pubblica, fissa un’inderogabile distanza di 10 metri tra gli edifici con pareti finestrate e le pareti degli edifici antistanti (è sufficiente che una sola parete sia finestrata).

Al proprietario confinante che lamenti la violazione delle disposizioni in materia di vedute e di distanze tra costruzioni compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria connessa alla diminuzione temporanea del valore della proprietà.

Infine, è il caso di fare un breve accenno all’istituto della cd. servitù non aedificandi, in quanto rilevante per quanto attiene ai rapporti tra fondi contigui. Con esso si intende la possibilità di apporre un vincolo a carico del fondo servente di non costruire sul fondo, o di non costruire oltre certe proporzioni e cubature, a favore del fondo dominante contiguo, che ne acquisterà la relativa volumetria (sempre nel rispetto degli standard urbanistici e previo provvedimento dell’ente locale che, abilitando alla costruzione, esprima il suo implicito consenso al relativo trasferimento di volumetria).