Stel u verhuurt een winkelruimte aan een shoarmazaak en de winkelruimte is gelegen in een appartementencomplex dat is gesplitst in appartementsrechten. Hoe oordeelt de rechtbank dan op het moment dat de vereniging van eigenaars vordert dat het gebruik van de winkelruimte als shoarmazaak wordt verboden? U leest het in dit artikel.

Beleggers die een bedrijfsruimte verhuren voor horeca kunnen zich geconfronteerd zien met buren die klagen over die horeca, bijvoorbeeld door geurhinder. Indien de bedrijfsruimte is gelegen in een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten, dan is – naast publiekrechtelijke voorschriften ter zake – de splitsingsakte mede van belang voor het antwoord op de vraag of het gebruik van de bedrijfsruimte als horeca ook daadwerkelijk is toegelaten.

De splitsingsakte bepaalt doorgaans wat de toegelaten bestemming is van de bedrijfsruimte. Als hierin is bepaald dat de bedrijfsruimte is bestemd tot winkel terwijl er horeca aanwezig is, kan zich al snel een discussie voordoen tussen appartementseigenaars. Naar aanleiding van uitspraken van de rechtbank Noord-Nederland en de rechtbank Rotterdam lijkt zich een lijn te ontwikkelen in de lagere rechtspraak bij de beoordeling van de vraag of horeca in een dergelijk geval is toegelaten.

De meest recente uitspraak op dit vlak is van de rechtbank Noord-Nederland van 18 november 2015. Dit betreft een zaak waarbij in de akte van splitsing in appartementsrechten is bepaald dat de betreffende bedrijfsruimte is bestemd voor winkel(s). Hierin was echter een shoarmazaak gevestigd. De vereniging van eigenaars vordert onder meer dat het gebruik van de bedrijfsruimte als shoarmazaak wordt verboden. 

De rechtbank Noord-Nederland oordeelt dat een winkel een 'voor het publiek toegankelijke plek is waar de consument een zaak (of meer zaken) koopt'. Een shoarmazaak is dat niet aldus de rechtbank. Een ruimere uitleg van het begrip 'winkel' is alleen toegelaten als objectief kan worden vastgesteld dat partijen destijds bij het opmaken van de splitsingsakte een ruimere betekenis van dat begrip voor ogen hebben gehad. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn indien de bedrijfsruimte van het begin af aan als horecagelegenheid in gebruik is geweest. Hiervan was echter in dit geval geen sprake. De huidige eigenaren van de overige appartementsrechten hoeven er, gelet op de bewoordingen van de akte van splitsing in appartementsrechten, dan ook niet op bedacht te zijn dat in de bedrijfsruimten zich mogelijk een horecagelegenheid zou kunnen vestigen. De conclusie van de rechtbank Noord-Nederland is dan ook dat het gebruik als shoarmazaak in strijd is met de in de akte van splitsing aan het pand gegeven bestemming van winkel. De eigenaar/verhuurder wordt vervolgens veroordeeld ervoor te zorgen dat de huurder binnen een maand de exploitatie van de shoarmazaak staakt.

Een vergelijkbare casus is eerder behandeld door de rechtbank Rotterdam in haar uitspraak van 30 juli 2014. Hier betrof het een (saté)restaurant dat is gevestigd in een bedrijfsruimte waarvan in de daarop van toepassing zijnde splitsingsakte is bepaald dat die bestemd is om te worden gebruikt als 'winkel'. Een aantal eigenaars van andere appartementsrechten in het complex vordert onder meer dat de rechtbank verklaart dat het gebruik als restaurant in strijd is met de splitsingsakte en het gebruik als zodanig te verbieden. 

De rechtbank Rotterdam oordeelt hier dat het begrip 'winkel' eerst grammaticaal moet worden uitgelegd. Daarnaast kan acht worden geslagen op de objectieve bedoelingen die partijen destijds hadden bij het opmaken van de splitsingsakte. De rechtbank overweegt daarbij dat ten tijde van het opstellen van de splitsingsakte in de Winkelsluitingswet 1951 werd verstaan onder 'winkel': 'een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin waren aan particulieren plegen te worden verkocht'. De toenmalige partijen hebben volgens de rechtbank hier een ruime uitleg aan gegeven, aangezien op de splitsingstekening een 'snackshop' is aangegeven die tijdens de splitsing in appartementsrechten kennelijk in de bedrijfsruimte aanwezig was. Die 'snackshop' had destijds (ook) grillspecialiteiten op het menu en was (ook) tot 12 uur 's avonds geopend. Daarnaast is gebleken dat, voordat de 'snackshop' in de bedrijfsruimte kwam, de bedrijfsruimte in gebruik was als 'eetsalon'. Na de 'snackshop' was er een 'broodjeszaak' in de bedrijfsruimte gevestigd die ook saté op het menu had. De rechtbank oordeelt dan ook dat objectief kan worden vastgesteld dat partijen bij het opmaken van de splitsingsakte met de term 'winkel' ten aanzien van deze bedrijfsruimte ook een horecagelegenheid hebben bedoeld.

De lijn die afgeleid zou kunnen worden uit deze twee uitspraken is dat gekeken moet worden naar de bestemming van een bedrijfsruimte die in de splitsingsakte is omschreven. De grammaticale betekenis hiervan in de context van de gehele splitsingsakte is in beginsel leidend. Dit kan anders zijn indien objectief duidelijk is dat van meet af aan iets anders is bedoeld, bijvoorbeeld indien sinds oudsher al horeca is gevestigd in een bedrijfsruimte maar deze desondanks de bestemming winkel heeft gekregen in de splitsingsakte. Let wel: het betreft hier lagere rechtspraak van rechtbanken, dus de koers in de rechtspraak kan eenvoudig wijzigen.