Jau kuris laikas nekilnojamojo turto projektų plėtotojai yra atradę nesudėtingą, bet efektyvią ir, tikėtina, pelningą schemą – vieno ar dviejų butų projektuose paslėptus daugiabučius statyti tose vietose, kur pagal teritorijų planavimo dokumentus to daryti neįmanoma.

Siekdami kuo mažesnėmis sąnaudomis gauti kuo didesnį pelną, tokių projektų plėtotojai statybos metu keičia pertvarų išdėstymą ir funkciškai sujungia patalpas į grupes, taip akivaizdžiai formuodami atskirus butus.

Pagal galiojančius teisės aktus tai nėra esminių statinio projekto sprendinių pažeidimas, dėl kurio reikėtų perdaryti projektą ir gauti naują leidimą statyti, tad, įgyvendindami vieno ar dviejų butų gyvenamojo namo projektą, statytojai realizuoja ir eksploatuoja jį kaip daugiabutį gyvenamąjį namą.

Būsto kaina tokiame name neretai yra žemesnė, palyginti su parduodamais panašiuose daugiabučiuose namuose, tačiau potencialūs pirkėjai, prieš priimdami sprendimą įsigyti būstą už patrauklią kainą, turėtų žinoti ir įvertinti problemas, kurios neišvengiamai kils dėl to, kad toks namas nėra daugiabutis, o tai, ką jie planuoja įsigyti – nėra butas.

Perkamas ne butas, o dalis namo

Pirmiausia būstų tokiame „daugiabutyje“ savininkai turėtų žinoti, kad jų įsigyto turto neįmanoma suformuoti ir įregistruoti atskirais nekilnojamojo turto vienetais, todėl realiai kartu su kitais tokiais pačiais namo bendraturčiais bendrosios nuosavybės teise yra perkama dalis namo, įvardijama kaip butas.

Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas tai reiškia, kad parduoti, kitaip perleisti, taip pat išnuomoti, įkeisti arba kitokiu būdu keisti buto teisinį statusą šiuo atveju galima tik bendraturčių sutarimu.

Toks sutarimas praktikoje dažniausiai įgyvendinamas notariškai sudarant susitarimą tarp nekilnojamojo daikto bendraturčių, kuriuo iš anksto numatoma, kokiomis konkrečiomis namo dalimis naudosis kiekvienas iš jų. Iš dalies bendrosios nuosavybės problemą toks susitarimas išsprendžia, tačiau prireikus, pavyzdžiui, remontuoti bendras namo konstrukcijas greičiausiai kiltų nemažai papildomų rūpesčių ir ginčų, kas, kodėl ir už kokias lėšas turėtų tai padaryti.

Kokybės reikalavimai – mažesni nei statant įprastą daugiabutį

Skirtingai nuo vienbučių ar dvibučių pastatų, statant naują daugiabutį galiojantys Statybos techniniai reglamentai numato kitokius reikalavimus dėl stovėjimo vietų bei aikštelių, garso izoliacijos tarp butų, saugumo (avariniai išėjimai, laiptinių skaičius ir t.t.) ir pan. Statant vienbutį namą ir iš jo darant daugiabutį, į tokius reikalavimus užmerkiamos akys. Vietoj normalių sienų tarp „butų“ gali būti įrengiamos gipso kartono pertvaros, nepaisoma saugumo reikalavimų, dažnu atveju nepaisoma insoliacijos reikalavimų (pvz. visi buto langai gali būti orientuoti į šiaurę) ir pan.

Tokiu atveju pirkėjas lyg ir perka naujos statybos butą už „gerą“ kainą, bet gauna kokybę, prastesnę nei sename name.

Dėl reikalavimų nepaisymo neretai kenčia ir tokių statinių kaimynai - trūksta automobilių statymo vietų. Nors problema aktuali ir tikrai žinoma, bet, kol nepakeistas teisinis reguliavimas, nekilnojamojo turto projekto plėtotojas nėra įpareigojamas projekte numatyti daugiau automobilių parkavimo vietų nei pagal vienbučiam gyvenamajam namui taikomas normas. Viso to padarinys - daugiabučiais virtusių pastatų gyventojai neturi automobilių stovėjimo aikštelių ar garažų, o tai reiškia, kad mašinas palieka kaimyninių daugiabučių kiemuose ar gatvėse.

Problemos dėl turto administravimo

Be jau nurodytų problemų, tokio būsto savininkai susiduria ir su kitais kasdieniais praktiniais nepatogumais, kai savo būste negali registruoti gyvenamojo adreso, todėl kyla problemų dėl mokyklos, darželio arba netgi balsavimo pagal gyvenamąją vietą, negali burtis į bendriją, o už komunalines paslaugas yra priversti mokėti ne paslaugų tiekėjui tiesiogiai, bet nelegaliam administratoriui, savo vardu už visą namą sudariusiam sutartį su tokių komunalinių paslaugų tiekėjais.

Apgyvendinus tokį „vienbutį“ ar „dvibutį“ namą, neišvengiamai kyla problemų dėl vaikų žaidimų aikštelių, kitos daugiabučiams privalomos infrastruktūros, jau nekalbant apie priešgaisrinę saugą užtikrinančius sprendinius. Jų nebuvimas tariamame „daugiabutyje“ padidina nelaimingų atsitikimų riziką.

Taigi net ir pats patraukliausias pasiūlymas būstui įsigyti neturėtų sumažinti būsimo pirkėjo budrumo. Dažnai net per trumpiausią laiką pavyksta surinkti pakankamai informacijos apie parduodamą turtą, kad įsikrausčius į naujuosius namus būtų galima ramiai juose gyventi, o ne spręsti daugybę kasdienį gyvenimą komplikuojančių problemų.