I vincoli dei prezzi massimi di cessione degli alloggi sociali non possono essere rimossi su richiesta del proprietario.

In particolare, il proprietario di un’unità immobiliare, che ricade all’interno della percentuale minima di superficie e volume di alloggi riservata all’edilizia residenziale pubblica, non ha alcun diritto ad ottenere la rimozione del vincolo relativo alla determinazione del prezzo massimo di cessione del proprio alloggio.

E’ questo il principio contenuto nella sentenza del T.A.R. Venezia n. 1243, del 20 novembre 2015, con la quale il T.A.R. ha riconosciuto la legittimità del diniego opposto da un Comune, alla richiesta formulata da un privato e finalizzata alla rimozione del vincolo sul prezzo massimo di cessione, previsto dall’art. 31 (Norme particolari per gli enti locali), commi 49-bis[1] e 49-ter, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 (Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo).

Prima di entrare nel merito della decisione del T.A.R. Venezia, sembra opportuno richiamare il contenuto dei commi 49-bis e 49-ter, dell’art. 31 i quali prevedono che:

49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unita’ abitative e loro pertinenze nonche’ del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprieta’, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unita’ in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma e’ stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.

49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni previste dall’articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380“.

La norma in questione, quindi, prevede che la rimozione del vincolo sul prezzo massimo di cessione (nonchè del canone massimo di locazione) contenuto in una convenzione di P.E.E.P. (Piano di Edilizia Economica e Popolare), sia subordinata a tre presupposti: 1) decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento; 2) richiesta del singolo proprietario; 3) determinazione della percentuale del corrispettivo, calcolata secondo i parametri legali da parte del Comune.

Fatta questa premessa normativa, ed entrando nel merito della controversia, la vicenda esaminata dal T.A.R. Venezia aveva per oggetto un immobile, realizzato nell’ambito di un intervento di edilizia residenziale pubblica, per il quale l’originaria società costruttrice aveva stipulato un atto unilaterale d’obbligo ai sensi dell’art. 18[2] del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380; in tal modo, la società di costruzione aveva ottenuto l’esonero del pagamento del contributo relativo al costo costruzione, a fronte dell’apposizione del vincolo relativo alla determinazione del prezzo massimo di cessione degli alloggi.

Il proprietario di uno dei predetti alloggi, decorsi 5 anni dall’acquisto dell’unità immobiliare, aveva chiesto al comune di rimuovere il vincolo relativo alla determinazione del prezzo massimo di cessione.

Il Comune non accoglieva la richiesta, ritenendo che l’alloggio rientrasse all’interno della quota riservata per l’edilizia residenziale pubblica.

Il provvedimento era impugnato dal privato il quale riteneva di essere titolare di un vero e proprio diritto potestativo a veder rimuovere il predetto vincolo, senza che il Comune avesse la possibilità di opporre alcun diniego.

Il T.A.R Venezia ha confermato la legittimità del provvedimento del Comune, sottolineando che la ratio legis, contenuta nelle disposizioni dall’art. 31, commi 49-bis e 49-ter, corrisponde: “ad una politica del diritto volta a garantire il diritto alla casa, facilitando l’acquisizione di alloggi a prezzi contenuti (grazie al concorso del contributo pubblico), ai ceti meno abbienti: e non certo quella di consentire successive operazioni speculative di rivendita a prezzo di mercato”, risulta legittimo il diniego motivato con riferimento alla finalità di mantenere la percentuale minima di superficie e volume di alloggi che lo strumento urbanistico riserva all’edilizia residenziale pubblica relativamente al piano attuativo per il quale è stata stipulata la convenzione“.

La sentenza del T.A.R. Venezia, aderisce al recente orientamento, espresso dalle Sezioni Unite, con il quale la Suprema Corte ha risolto il contrasto giurisprudenziale relativo alla vendita degli alloggi di edilizia convenzionata, costruiti in applicazione dell’art. 35 della l. n. 865 del 1971 (Programmi e coordinamento per l’edilizia residenziale pubblica[…]), e soggetti al vincolo sulla determinazione del prezzo.

E infatti, un primo orientamento valorizzava, soprattutto, l’autonomia negoziale delle parti, quale principio informatore generale in materia, pervenendo alla conclusione che sia i divieti di alienazione, che i criteri normativi di determinazione del prezzo (o del canone di locazione) fossero applicabili, soggettivamente, solo al primo avente causa; e cioè, al costruttore, titolare della concessione rilasciata a contributo ridotto e parte della convenzione-tipo stipulata con il Comune, senza alcun riflesso sui successivi subacquirenti (Cass., Sez. 2, 4 aprile 2011 n. 7630; Cass., sez. 2, 2 ottobre 2000 n. 13006).

A questo orientamento, si contrapponeva quella giurisprudenza secondo cui, la disciplina vincolistica prevista dalle norme imperative, anche se per il medio di convenzioni tra il Comune e il concessionario e relativa alla determinazione del prezzo di cessione, determina la nullità (ex art. 1418 c.c.) del contratto di vendita, stipulato in violazione dei predetti parametri legali e la sostituzione, mediante inserzione automatica, del corrispettivo imposto per legge (art. 1339 c.c. e art. 1419 c.c., comma 2). Pertanto, il vincolo del prezzo di cessione, secondo quest’ultimo orientamento, seguirebbe il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale.

La Corte Suprema ha risolto il predetto contrasto precisando che, in seguito all’emanazione dell’art. 31 comma 49-bis: “[…] il vincolo del prezzo non è affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita.

Non senza aggiungere, in chiusura di analisi, che la soluzione adottata appare altresì conforme, sotto il profilo teleologia), ad una politica del diritto volta a garantire il diritto alla casa, facilitando l’acquisizione di alloggi a prezzi contenuti (grazie al concorso del contributo pubblico), ai ceti meno abbienti: e non certo quella di consentire successive operazioni speculative di rivendita a prezzo di mercato“.

In conclusione, i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione, contenuti in una convenzione di P.E.E.P. stipulata ai sensi dell’articolo 35 della legge 865/1971, rappresenta un onere reale che ricade sull’unità immobiliare con efficacia indefinita.