Suivant l’article 1785 du Code civil du Québec, la vente de tout immeuble à usage d’habitation à une personne physique qui entend l’habiter, doit être précédée d’un contrat préliminaire entre le promoteur et le promettant-acheteur.

Ce contrat est généralement un contrat type rédigé par l’administrateur d’un plan de garantie de bâtiments résidentiels neufs. Les conditions qu’ils contiennent sont imposées au promettant-acheteur.

En vertu du Code civil du Québec, ce type de contrat doit obligatoirement contenir une clause de dédit, laquelle permet au promettant-acheteur de retirer son offre dans un délai de 10 jours suivant sa signature. Les articles 1786 à 1794 du Code civil du Québec prévoient d’autres obligations envers le promoteur quant au contenu de ce contrat préliminaire.

En sus des clauses imposées par la loi, les contrats préliminaires contiennent normalement une clause prévoyant que le défaut du promettant-acheteur de respecter les obligations prévues au contrat, notamment le paiement d’acomptes aux moments prévus ou le défaut de passer titre à la date convenue, permet au promoteur de résilier le contrat et de conserver les acomptes reçus à titre de dommages liquidés. Ce type de clause assure une certaine stabilité contractuelle au promoteur.

Les tribunaux se sont prononcés à de nombreuses reprises sur la validité de ce type de clause et sur la possibilité pour le promoteur d’agir de la sorte en cas de défaut du promettant-acheteur. Afin d’illustrer de quelles façons les tribunaux ont interprété ces clauses, voici le résumé de quelques décisions récentes traitant de ce sujet.

En 2010, dans l’affaire Gregory c. Château Drummond[1], la Cour Supérieure a permis au promoteur de conserver l’acompte de 375 236,25$ déjà versé par la promettant-acheteuse suivant sa décision de cette dernière de résilier son contrat. La promettant-acheteuse soutenait que le promoteur avait modifié les plans sans son consentement en remplaçant sa terrasse pas un balcon couvert et en diminuant la superficie de son unité d’environ 100 pieds carrés en plus d’avoir fait défaut de livrer l’immeuble dans le délai promis.

Le Tribunal a retenu de la preuve présentée que Mme Gregory avait tacitement accepté les retards dans la livraison de l’immeuble par les actes qu’elle avait posés après la date de livraison prévue. Cette dernière s’était notamment rendue chez deux fournisseurs de matériaux afin de faire des choix pour son unité en plus d’accepter une version modifiée des plans de son unité. De plus, pour le Tribunal, les modifications aux plans n’étaient que mineurs et le contrat prévoyait la possibilité pour le promoteur d’effectuer certaines modifications aux plans.

Cette décision a été portée en appel[2] et fut renversée. Les juges, quoique dissidents sur l’impact des gestes posés par Mme Gregory après la date de livraison prévue, concluent que les modifications effectuées aux plans de façon unilatérale par le promoteur plaçaient ce dernier en situation de défaut envers Mme Gregory. Dans un tel contexte, la Cour d’appel a ordonné le remboursement des acomptes.

En 2012, dans l’affaire Hazan c. Madeco Mascouche inc.[3] la Cour d’appel a aussi reconnu le droit du promoteur de conserver les acomptes versés de 42 882$ par un promettant-acheteur.

Dans cette affaire, les promettant-acheteurs avaient caché leur situation financière précaire au promoteur en agissant comme s’ils allaient donner suite au contrat, tout au long de la construction. Ce n’est qu’une fois la construction terminée que les promettant-acheteurs avaient informé le promoteur qu’ils ne donneraient pas suite au contrat.

La Cour retient de la preuve que les acheteurs n’ont pas effectué les démarches qui leur auraient permis d’obtenir le financement et que ces derniers n’avaient tout simplement pas les ressources financières nécessaires pour acheter l’immeuble.

En 2015, la Cour supérieure a ordonné le remboursement d’acomptes de 110 000$ versés par les promettant-acheteurs dans l’affaire Ouimet c. 4550170 Canada inc.[4]. Dans cette affaire, le contrat préliminaire prévoyait une date de livraison à la fin du mois d’août 2012 et la lettre d’approbation bancaire comprenait une clause suivant laquelle le financement était conditionnel à la vente inconditionnelle de la résidence des promettant-acheteurs. Au mois d’août 2012, le condo n’était pas prêt à être livré et les promettant-acheteurs n’avaient pas encore vendu leur immeuble.

Devant cette situation, les promettant-acheteurs rencontrent le promoteur dans l’espoir d’annuler le contrat de vente, ce qui est refusé par ce dernier. Refusant de passer titre pour défaut d’avoir livré à temps l’unité et alléguant que la condition du financement, à savoir la vente de leur résidence, n’avait pas été rencontrée, les promettant-acheteurs décident d’annuler le contrat et réclament le remboursement des acomptes versés.

La Cour conclut que la date de livraison prévue n’était pas une condition essentielle et que le défaut de livrer à la date prévue ne pouvait pas donner ouverture à l’annulation du contrat. Cependant, la Cour est d’avis que la vente de leur résidence constituait une condition suspensive qui retardait l’existence de l’obligation des promettant-acheteurs. Ainsi, dans l’éventualité où la vente n’intervient pas en temps opportun, il doit y avoir restitution des prestations, donc des acomptes.

En l’absence de démonstration que les promettant-acheteurs n’ont pas fait d’efforts réels pour vendre leur immeuble, la Cour ordonne le remboursement des acomptes. Il est à noter que cette décision a été confirmée par la Cour d’appel.

Finalement, dans une affaire toute récente, soit la cause Naceur Zerdazi c. Développement Roccabella inc.[5], le Tribunal a ordonné au promoteur de rembourser les acomptes obtenus d’un promettant-acheteur qui n’avait pas honoré son engagement en raison de la perte de son emploi entre le moment de la signature du contrat préliminaire et le moment de la livraison de l’immeuble.

Dans cette affaire le promettant-acheteur avait payé divers acomptes totalisant la somme de 63 926,10$. Il est important de préciser que l’unité réservée par le promettant-acheteur avait été revendue à profit par le promettant-acheteur.

Le tribunal conclut que la clause qui permettait au promoteur de conserver les acomptes était abusive et qu’en conservant les acomptes en plus de revendre l’unité à profit, elle permettait au promoteur « d’avoir le beurre et l’argent du beurre ». En l’absence de préjudice pour le promoteur, le Tribunal retient que l’application de la clause désavantageait de façon excessive le promettant-acheteur. La pénalité est réduite à 2 000$ et le Tribunal ordonne le remboursement du solde, soit la somme de 61 926,10$.

Tel que le démontrent ces quelques exemples tirés de la jurisprudence, l’utilisation de clauses pénales permettant au promoteur de conserver les acomptes est permise par les tribunaux. Cependant, les tribunaux hésiteront à appliquer de telles clauses, en l’absence de préjudice pour le promoteur et en l’absence de faute de la part du promettant-acheteur.

Cet article est paru dans l’édition du 12 mai 2017 du journal Constructo