Den siste tiden har det pågått en debatt om betydningen av å ha med seg fagfolk på visning ved kjøp av eiendom. Noen har hevdet at en kjøper stiller svakere ved et eventuelt senere krav mot selger, mens andre har pekt på at det å ha med seg fagfolk styrker kjøpers posisjon. Hva bør man egentlig gjøre, og hva er de juridiske konsekvensene av at man tar med seg en fagkyndig person på visning? 

Administrerende direktør i NITO Takst, Espen Fuglesang, gikk ut og advarte mot å ta med seg fagfolk på visning. I etterkant har det vært flere reaksjoner på dette, blant annet fra Jitse Buitink, administrerende direktør i Byggmestrenes takseringsforbund (BMTF). Til Bergens Tidenes nye bolignettsted Bonansa uttaler han at han ikke forstår disse advarslene, og at han ikke kan se at det er en ulempe å ta med fagfolk på visning. 

Utgangspunkt 

Ved salg av fast eiendom har selger lovpålagt opplysningsplikt overfor kjøper om relevant informasjon vedrørende eiendommen. Dette gjelder også eventuelle feil eller mangler han kjenner til.

Kjøper på sin side, har en undersøkelsesplikt, men i en slik grad at den ikke setter noen begrensninger på selgers opplysningsplikt. Selgers opplysningsplikt går altså i utgangspunktet foran kjøpers undersøkelsesplikt. 

Med dette som utgangspunkt, skulle man kanskje tro at en kjøper er berettiget overfor selger til å gjøre en uoppdaget mangel gjeldende i ettertid, uavhengig av hvem han hadde med seg på visning. 

Strengere krav 

Rettspraksis viser imidlertid at domstolene i flere saker har behandlet kjøperen strengere dersom han har tatt med seg en fagkyndig person på visning. Lovforarbeidene til avhendingsloven slår fast at den fagkyndige personen kan «identifiseres» med kjøper, slik at spørsmålet blir hva både kjøper og den fagkyndige hjelperen hans burde ha sett eller oppdaget på visning. 

Ved rettens vurdering vil det også kunne ha betydning om selgeren visste at kjøper var bistått av fagkyndig. Dette kan nemlig også innvirke på selgers opplysningsplikt. I saker fra Gulating lagmannsrett (1996) og Agder lagmannsrett (1997) ser vi at domstolene reduserer kravene til selgers opplysningsplikt der selgeren vet at kjøper er bistått av fagkyndige. 

Dersom kjøper har hatt med seg en fagkyndig person på visning, stilles det følgelig strengere krav til hva en kjøper burde ha oppdaget, og i visse tilfeller også reduserte krav til hva selger må opplyse om. Dermed kan det også bli vanskeligere for en kjøper å nå frem med et mangelskrav mot selger. 

Oppfordring i salgsprospekt 

Rettspraksis gir også grunnlag for å behandle kjøperen strengere dersom han i prospektet eller andre salgsdokumenter har vært oppfordret til å undersøke særskilte forhold ved hjelp av sakkyndige. 

Det har ført til at eiendomsmeglerne ofte inntar en slik oppfordring som standardformulering i sine prospekter, også uten at de retter seg mot konkrete feil. Selv om disse ikke har den samme rettslige betydning som påvisninger av spesifikke forhold, har vi i rettspraksis (bl.a. Borgarting lagmannsrett fra 2008) sett at slike standardformuleringer også kan bli vektlagt i selgerens favør dersom kjøper har unnlatt å følge oppfordringen. Dette vil bero på en konkret vurdering, der bl.a. eiendommens alder og tilstand er noen av momentene som vil ha betydning. 

Slike standardformuleringer kan ikke redusere kravene til selgers opplysningsplikt, men kan altså i visse tilfeller skjerpe kjøpers undersøkelsesplikt. Dette kan gjøre det mer risikabelt for kjøper å unnlate å følge oppfordringen om å undersøke grundig og med fagkyndige. 

Velg med omhu 

I løpet av den pågående debatten blir man både frarådet og rådet til å ta med seg fagfolk på visning. Hva bør man egentlig gjøre? 

For en kjøper kan det å ha med seg en fagkyndig person gi økt trygghet. Det er uansett viktig at kjøperen gjør det han kan for å forutse hvilke fremtidige kostnader han kan få som eier. 

Dersom kjøperen tar med en fagperson på visning, er det viktig at fagpersonen faktisk utnytter sine fagkunnskaper og undersøker det man er blitt oppfordret til å undersøke, eller tar seg tid til å undersøke forhold som kan bli problematiske. Desto grundigere undersøkelser han foretar, desto mindre er sjansen for at man kjøper «katta i sekken».  Dersom det kan vises til at det ble gjennomført samvittighetsfulle undersøkelser, er det også mindre sannsynlig at en domstol vil mene at fagpersonen burde ha oppdaget den aktuelle mangelen. Det forventes i utgangspunktet kun en grundig visuell undersøkelse. Det er uansett ikke anledning til for eksempel å løsne på konstruksjoner på en alminnelig visning. 

Benytter man seg av en fagperson bør man velge med omhu. Mange har fagfolk i familien eller blant bekjente, som stiller opp som en tjeneste uten å ta seg betalt. Undersøkelsene har dermed lett for å bli overflatiske. Man bør være oppmerksom på hvilke konsekvenser dette kan ha. Rettspraksis viser at assistanse fra en uoppmerksom fagmann i kjøpsprosessen kan forårsake mer skade enn nytte.