Indeplaatsstelling in het huurrecht bedrijfsruimte is een bijzondere in de wet geregelde vorm van contractsoverneming: de vertrekkende huurder stelt de komende huurder in zijn plaats in een bestaande huurovereenkomst die ongewijzigd wordt voortgezet. Uiteraard is daarvoor de medewerking van de verhuurder nodig. Als de verhuurder daartoe bereid is, kan er altijd een indeplaatsstelling plaatsvinden ongeacht welk wettelijk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is.

Aparte wettelijke regeling in artikel 7:307 Burgerlijk Wetboek (BW)

Deze wettelijke regeling over de indeplaatsstelling geldt voor de huur van bedrijfsruimte die valt onder het regime van artikel 7:290 BW. Dat regime geldt, kort gezegd, voor de huur van winkelruimten, horecaruimten en ruimten waarin een ambacht wordt uitgeoefend (bijvoorbeeld de fietsenmaker, de garage). De huurder van een dergelijke ruimte wordt goed beschermd door de wetgever.

Onderdeel van deze bescherming is artikel 7:307 BW, waarin de indeplaatsstelling wordt geregeld. Historische achtergrond van de regeling is dat de huurder van een winkelruimte er belang bij heeft zijn onderneming (voorraad, goodwill, inventaris) bij bijzondere omstandigheden (bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheid, het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd) te kunnen verkopen. Een reële koopprijs is dan alleen mogelijk indien de winkelier ook het huurcontract van zijn winkel kan overdragen aan de koper.

Indien de verhuurder niet bereid is aan een indeplaatsstelling van de koper in het huurcontract mee te werken, kan de huurder de rechter om machtiging verzoeken de koper in zijn plaats te stellen in het huurcontract. De rechter beslist daarover met inachtneming van de omstandigheden van het geval, maar er dient in ieder geval sprake te zijn van een overdracht van het bedrijf door de huurder aan de nieuwe huurder, terwijl de huurder ook een "zwaarwichtig" belang bij de overdracht van zijn bedrijf dient te hebben. Voorts bepaalt artikel 7:307 BW dat de rechter het verzoek om machtiging afwijst als de nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor het nakomen van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat betreft dan allereerst en met name de verplichting om de huurpenningen te betalen. Maar bij de overname van een horecabedrijf dient bijvoorbeeld ook duidelijk te zijn dat de nieuwe huurder over de benodigde papieren beschikt om een horecavergunning te kunnen verkrijgen.

De praktijk

In de praktijk wordt er niet zo heel veel over een indeplaatsstelling geprocedeerd. Dat zal deels samenhangen met het gegeven dat een geïnteresseerde koper nogal eens afhaakt als een verhuurder niet bereid is aan een minnelijke indeplaatsstelling mee te werken daar procederen (te) lang duurt. Anderzijds worden veel indeplaatsstellingen uiteindelijk toch in der minne geregeld doordat de verhuurder voldoende comfort kan worden geboden door de nieuwe huurder of, bij failliete winkelketens, doordat de verhuurder ter voorkoming van leegstand eieren voor zijn geld kiest als de curator met een doorstarter op de proppen komt. Het is dan vaak ook niet eenvoudig als verhuurder een indeplaatsstelling via de rechter tegen te houden.

Rol verhuurder in de procedure en in het overlegtraject

Indien het toch tot een procedure komt, is het aan de huurder om zijn "zwaarwichtig" belang bij de overdracht van zijn bedrijf aan te tonen en duidelijk te maken dat de nieuwe huurder "goed is voor zijn geld".

Het is dan aan de verhuurder om voldoende twijfel te zaaien bij een en ander.

Dat de rol van de verhuurder in het overlegtraject over een minnelijke indeplaatsstelling niet beperkt blijft tot vragen stellen en/of twijfel zaaien, is gebleken uit een uitspraak van het gerechtshof Den Bosch van 2 februari 2016. Die uitspraak ziet op de verantwoordelijkheid van de verhuurder bij een indeplaatsstelling die in overleg tussen partijen tot stand komt.

Casus

In 2009 heeft een optiekketen een optiek overgenomen, waarbij met de verhuurder van het winkelpand een indeplaatsstellingsovereenkomst werd gesloten. De huurovereenkomst werd daar als bijlage aangehecht. Deze huurovereenkomst was aangegaan voor 5 jaar met ingang van 1 juli 1995 en met een optie voor de huurder voor nogmaals 5 jaar. Op basis daarvan zou de huurovereenkomst sinds medio 2005 voor onbepaalde tijd lopen.

De nieuwe huurder heeft de huurovereenkomst in oktober 2012 opgezegd tegen 1 november 2013. De verhuurder stemde daar  niet mee in en stelde zich op het standpunt dat de huurovereenkomst eerst op 1 juli 2015 door opzegging kon eindigen en hij verwees daartoe naar correspondentie met de oude huurder uit 2004, waaruit zou blijken dat met ingang van 1 juli 2005 een nieuwe huurperiode van 5 jaar is overeengekomen, waarna verlenging met telkens 5 jaar zou plaatsvinden.

Die correspondentie was niet bijgevoegd bij de huurovereenkomst die bij de indeplaatsstellingsovereenkomst was aangehecht.

Oordeel van de rechter

Het gerechtshof oordeelde dat de verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd en aangetoond dat de nieuwe huurder wist van de wijzigingen in de huurovereenkomst zoals die in 2004 in de correspondentie waren vastgelegd.

Uit de indeplaatsstellingsovereenkomst blijkt voorts niets van die correspondentie, terwijl deze ook niet was aangehecht aan de huurovereenkomst die een bijlage vormde bij de indeplaatsstellingsovereenkomst.

Het hof wijst er ook nog op dat de verhuurder en de oude huurder de nadere afspraken niet hebben vastgelegd in een door beide partijen ondertekend stuk. Daarmee heeft de verhuurder volgens het hof het risico gecreëerd dat de nieuwe huurder niet zou weten van de nadere afspraken.

In de procedure bij het hof had de verhuurder nog aangevoerd dat hij het op de weg van de vertrekkende huurder vond liggen in 2009 om de nieuwe huurder te informeren over de nadere afspraken in de correspondentie van 2004. Daar was het hof het echter niet mee eens. Het hof oordeelde dat verhuurder een eigen verantwoordelijkheid had om zich ervan te vergewissen dat de nieuwe huurder op de hoogte was van de nadere afspraken over de duur van de huurovereenkomst. De verhuurder mocht er van het hof niet zonder meer van uitgaan dat het door de oude huurder aan de nieuwe huurder overgedragen huurdossier ook de correspondentie uit 2004 zou bevatten. Dit gold temeer nu de indeplaatsstellingsovereenkomst door de nieuwe huurder was opgesteld en die daarin geen zaken kan opnemen waarvan hij geen weet heeft.

De verhuurder had onvoldoende duidelijk kunnen maken op grond waarvan de nieuwe huurder in 2009 verder onderzoek had moeten doen naar de huurafspraken dan hij toen heeft gedaan.

Het hof achtte de nieuwe huurder derhalve niet gebonden aan de nadere afspraken over de duur van de huurovereenkomst, zoals neergelegd in de correspondentie uit 2004, en de nieuwe huurder had de huurovereenkomst in oktober 2012 dan ook rechtsgeldig opgezegd tegen 1 november 2013.

Les voor verhuurders

De verhuurder dient zich er bij het overleg over een indeplaatsstelling van te vergewissen dat de nieuwe huurder op de hoogte is en kennis neemt van alle afspraken tussen de verhuurder en de oude huurder die ook voor de nieuwe huurder van belang zijn. Dit geldt voor alle indeplaatsstellingsovereenkomsten en derhalve ook voor huurovereenkomsten die niet vallen onder het wettelijk regime van artikel 7:290 BW.