于2016年3月17日提交的魁北克财政预算(以下简称“《预算》”)宣布了魁北克房产(不动产)转让税制度方面的重大变化。其中最重要的变化是转让税何时起须缴纳,这将对大量的房产所有权结构产生影响。虽然《预算》只是对此种变化做出描述,而不是实际的立法草案,但上述变化直接适用于《预算》日期后发生的房产转让。

代名人-受益权所有人结构

魁北克常见的房产持有结构可区分为房产的法律所有权和受益所有权。在这种结构下,代名人公司订立销售契约取得房产的法律所有权,另外再与受益所有权人(也就是实际所有人)订立一份代名人协议,籍此为受益权所有人持有该房产。这么做通常是出于商业方面的原因,例如,在预计新的业务所在地公布之前对土地购买信息进行保密。

在《预算》出台之前,代名人籍以取得财产的销售契约需在土地注册处注册,但是如果代名人协议被披露,则不会引起转让义务,因为根据转让税制,法律所有权转让本身不构成“转让”(即“财产所有权的转让”)。若受益权人之后对实质收益所有权(未注册)进行转移2,该转让也不会触发转让税的缴纳,因为只有在对销售契约进行注册时才需缴纳转让税。这就使得转让税可以延期到法律所有权和受益权合为一体时才需缴纳。

《预算》取缔了这种延期机会,代之以另一种转让税缴纳机制,即在发生实质所有权转让之时便需缴纳转让税。该机制将通过下列措施来实现的:受让方的报告义务和相关市政当局的评估机制。

新增报告义务

如果对房产进行确定的契约没有在土地注册处注册,受让方(即受益所有权的买方)现在需要在转让日期之后的90天之内通知市政当局该房产的位置。如果受让方不止一个,则各受让方均有责任披露该转让信息,但只要其中一个受让方发送了通知,其他受让方即被视为履行了该义务。

即便是根据豁免规定(例如,如果转让方是一个持有受让方股本已发行全部有表决权股份的90%或以上的法人,则此种豁免规定适用)无需缴纳转让税,受让方也必须要发送实质所有权转让通知。

除了转让方和受让方的相关信息及法定所有权人的身份信息之外,受让方还需在通知中列出参与该转让的专业人员的姓名。向市政当局提供该信息的具体用途(如有的话)尚未明确。

转让税缴纳期限

受让方最晚需在收到市政当局出具发票之后的第三十一天缴纳转让税。如果市政当局未能向受让方出具发票,在受让方提交转让通知之日起的三(3)年后,市政当局将不能再征收该转让税。

如果受让方在按规定提交通知之后的规定期限内缴纳了转让税,那么,日后在土地注册处进行转让注册时,便无需再缴纳额外的转让税。

未披露的后果

如果受让方未能在规定时间内披露实质所有权转让信息,则需缴纳相当于转让税的150%的特别税,以及从违反规定之日起至特别税缴纳日这一期间的利息。

即使根据豁免规定受让方无需缴纳转让税,如果受让方未能在规定时间内提交实质所有权转让通知,其仍需缴纳特别税。

但是,如果违规受让方主动向魁北克税务局进行披露,则魁北克税务局可酌情免除受让方六分之一的特别税。然而主动披露政策非常严格,其中一个条件是,披露必须是自发性的(不能是魁北克税务局已经发现或者即将发现受让方的违规情况)。3

因此,从现在开始,法律专业人士和他们的房产领域的客户在其正在进行及以后的交易中应当仔细考虑这些新规定。