Teated eluasemeturu aktiivsusest sunnivad heitma pilku kinnisvaratehingute aktuaalsetele küsimustele. Üks selliste küsimuste ring seondub käesoleva aasta algusest kehtima hakanud uudse põhimõttega, mille kohaselt on teatud juhtudel ka ühe abikaasa lahusvaraks oleva kinnisvaraga tehingute tegemisel tarvis teise abikaasa nõusolekut.

Milline regulatsioon täpsemalt on?

Alates 01.01.2015 hakkas varaühisuse varasuhtes kehtima seadusemuudatus, mille kohaselt tuleb abikaasal tema lahusvaraks oleva kinnisvaraga teatud tehingute tegemiseks saada oma abikaasalt nõusolek. Seda olukorras, kus kinnisvara on pere eluasemeks või kui seda kasutab vara omanikuks mitteolev abikaasa. Oluline on teada, et see piirang kehtib kinnisvara puhul, mis on omandatud peale kõnealuse muudatuse jõustumist, st 01.01.2015. Enne seda kuupäeva abikaasa lahusvarasse omandatud kinnisvaraga tehingute tegemiseks ei tule teiselt abikaasalt endiselt nõusolekut küsida.

Millisteks tehinguteks nõusolekut tarvis on?

Tehinguteks, milleks seadus teise abikaasa nõusolekut nõuab, on näiteks müük, kinge, vahetus, hüpoteegi või ka erinevate servituutide (teiste isikute kasutusõigused) seadmine. Aga samuti ka üürile või rendile andmine ning nende lepingute lõpetamine. Loetletud said vaid osad näited, tegelikus elus tuleb iga üksiku tehingu korral kontrollida teise abikaasa nõusoleku vajadust.

Mis saab siis kui nõusolekut pole?

Juhul kui abikaasa teeb tehingu ilma teise abikaasa nõusolekuta, on tehing üldjuhul tühine. See tähendab, et tehingust ei teki õiguslikke tagajärgi – ostja ei saa omanikuks, hüpoteegipidaja ei omanda hüpoteeki, üürilepingust ei tulene selle pooltele õigusi ega kohustusi, samuti ei lõpeta üüri- ega rendilepingu lõpetamise teade vastavat lepingut.

Mis on selle regulatsiooni mõte ja mis kasu?

Kõnealuse täiendava piirangu eesmärgiks on seadusandja avaldanud vajaduse kaitsta perekonna elukohta. Muudatus peaks vältima olukordi, kus abikaasa saab üksinda temale kuuluva, kuid pere eluasemeks oleva kinnisvara võõrandada või seda koormata. Täiendava piiranguga on eeldatavasti perekonna huvid paremini kaitstud.

Milliseid probleeme selline regulatsioon kaasa võib tuua?

Iseenesest on seadusemuudatuse eesmärk hea ja õige – perekond ning eelkõige lapsed vajavadki kaitset ja kindlust. Teisalt tekitab kõnealune muudatus omajagu peavalu ja ebaselgust ning kahandab tehingu teise poole – ostja või näiteks hüpoteegipidaja - jaoks kinnisvaratehingute usaldusväärsust. Tõenäoliselt suurendab kõnealune muudatus ka kohtuvaidluste arvu.

Jättes kõrvale kasutatud mõistete sisustamisel tekkivad probleemid, vaatame pisut lähemalt tehingu teisele poolele kaasnevat olulist ja praktikas ilmnema hakanud kitsaskohta – kindlust, et tehing püsima jääb.

Toome elulise näite. Hüpoteegipidaja annab hüpoteegi tagatisel laenu. Hüpoteek seatakse ühe abikaasa lahusvaraks olevale korteriomandile. Sõlmitakse vastav notariaalne tehing, mille puhul notar tuvastab, et tegemist on omaniku lahusvaraga. Omanik kinnitab, et korteriomandit ei kasuta tema pere ega ka abikaasa eraldi.

Seega poleks nagu vajadust omaniku abikaasat tehingu tegemisse kaasata. Seda, kas see vajadus ka tegelikult puudub, ei ole tehingu ajal võimalik kontrollida. Probleem on selles, et ei eksisteeri mingit mehhanismi, mille abil teha tehingu tegemisel kindlaks, kas esineb tehingu tühisuse alus, st kas pere või teine abikaasa korteriomandit kasutavad. Notaril on kõnealusel juhul tehingu tõestamise kohustus. Notar saab korteriomandi pere või teise abikaasa elukohaks oleku osas lähtuda vaid omaniku kinnitustest. Kui need tegelikkusele ei vasta, on tehing tühine. See selgub üldjuhul alles tagantjärgi. Notar ei saa tagada kinnituste õigsust.

Seega, isegi kui tegu on notariaalselt tõestatava tehinguga, ei saa teine pool olla kindel, et tehing kehtib ja ta on saanud seda, mida lepingus talle lubati.

Tehingu teise poole jaoks kujutab selline olukord endast märkimisväärset kohtuvaidluse riski. Võib tekkida olukord, kus asjasse puutuvad isikud – omanik, tehingu teine pool ja omaniku abikaasa - on tehingu kehtivuse suhtes erinevatel seisukohtadel. Kui pooled kokkuleppele ei saa, tuleb vaidlus kohtus lahendada. See tähendab kõigile osapooltele märkimisväärset aja-, närvi- ning rahakulu.

Ebameeldivate tagajärgede osaliseks võib lisaks omanikule ja tehingu teisele poolele saada ka omaniku abikaasa. Näiteks on abikaasa tema teadmata müünud pere eluasemeks oleva kinnisvara, mille suhtes on talle teatud lubadusi antud.

Mida teha, et ebameeldivaid tagajärgi vältida?

Omaniku jaoks oleks eelneva valguses parim lahendus abikaasaga abieluvaralepingu sõlmimine, milles lepitaks kokku, et tema lahusvaraks oleva kinnisvaraga tehingute tegemiseks ei ole abikaasa nõusolekut tarvis. See kahandab oluliselt kõnealusest seadusemuudatusest tekkida võivate vaidluste riski.

Tehingu teisele poolele saab soovitada tehingu tegemisel kõnealuses olukorras riski vältimiseks seada tehingu tegemise tingimuseks teise abikaasa poolt nõusoleku andmine tehinguks. See välistab olulisel määral edaspidist vaidluse ja tehingu tühisuse riski. Seejuures tuleb järgida ka vorminõuet.

Mida soovitada omaniku abikaasale?

Kui ühele abikaasadest kuulub kinnisvara, mida kasutatakse pere huvides, siis tuleks abikaasadel nö avatud kaartidega rääkida selgeks, millised on kummagi poole arusaamad ja soovid kinnisvara kasutamise tingimuste osas. Avatud suhtumise ja suhtlemisega on võimalik luua selgus ning selle pinnalt leppida kokku kuidas ja millistel tingimustel kasutamine toimub. Kindlasti tuleks selline kokkulepe fikseerida nõutud vormis. Vastupidisel juhul ei pruugi kokkulepe soovitud tagatisi anda.

Selguse huvides olgu öeldud, et lisaks eelnevatele riski maandamise võimalustele saab tühise tehinguga kaasnevaid probleeme kõrvaldada ka selliselt, et peale tehingu tegemist kiidab omaniku abikaasa tehingu vastava avaldusega heaks. Selle meetme kasutamise võimalus tekib aga alles peale seda kui tehing on juba tehtud.

Kokkuvõttes on parim vahend üllatuslike tagajärgede vastu selgus. Selguse pinnalt on võimalik omakorda teha kaalutletud otsuseid, mis tagavad soovitud tulemuse. Seega, tuleks alati enne tehingute tegemist luua endale selge ja täielik arusaam võimalikest kaasnevatest õiguslikest tagajärgedest ning soovimatute tulemite vältimise võimalustest. Sellega väldite suure hulga peavalu ja säästate vahendeid.