Dans le cadre du dépôt du budget provincial le 17 mars dernier, le ministre des Finances a inclus de nombreuses mesures qui viendront changer de façon importante le régime des droits sur les mutations immobilières au Québec. Bien que les changements pertinents à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la « Loi ») n'aient pas encore été déposés ni adoptés, il appert du libellé du budget que les mesures s'appliqueront à tout transfert d'un immeuble fait après le 17 mars 2016. Les présentes constituent un résumé des modifications proposées au plus récent budget; il sera intéressant de suivre de quelle manière les amendements en question seront abordés et mis en vigueur dans la Loi.

Dans un premier temps, rappelons que les municipalités ont l'obligation de collecter les droits applicables sur les mutations immobilières lors du transfert d'un immeuble situé sur leur territoire. La loi précise la méthode de calcul des droits exigibles et les exonérations possibles dans certaines circonstances.

Les mesures proposées visent dans un premier temps à revoir diverses exonérations prévues à la Loi et à en resserrer l'application. Dans un deuxième temps, les modifications ont pour objet de modifier le moment de l'exigibilité des droits de mutation et d'incorporer un mécanisme de divulgation de tout transfert d'un immeuble assujetti à la Loi. Finalement, certaines exonérations additionnelles seront ajoutées.

Modifications de Certaines Exonérations

Dans un premier temps, certaines exonérations existant entre personnes morales étroitement liées seront revues. Au soutien de ces modifications, on fait valoir que la détention d'un pourcentage déterminé d'actions émises du capital-actions d'une personne morale ayant plein droit de vote ou la détention d'un pourcentage déterminé de la juste valeur marchande des actions du capital-actions d'une personne morale engendrent des difficultés d'application et ont pu être invoquées dans des cas où l'autorité gouvernementale est d'avis que des droits de mutation auraient dû être payés.

À titre de rappel, la Loi prévoit présentement certaines exonérations lorsque le transfert a lieu entre personnes étroitement liées. Cela sera le cas notamment lorsque :

  • au moins 90% des actions émises ayant plein droit de vote du capital-actions du cédant/cessionnaire sont la propriété du cocontractant, d'une filiale déterminée du cocontractant, d'une personne morale dont le cocontractant est une filiale déterminée, ou d'une pluralité de personnes morales ou filiales;
  • au moins 90% de la juste valeur marchande de toutes les actions émises et en circulation du cédant/cessionnaire sont la propriété du cocontractant;
  • au moins 90% de la juste valeur marchande de toutes les actions émises et en circulation du cédant et du cessionnaire sont la propriété d'une même personne morale ou d'un groupe de personnes morales.

Ainsi, des précisions seront apportées à la condition d'exonération à l'effet que le pourcentage de détention des actions du capital-actions prévu à la Loi, c'est-à-dire 90%, soit calculé en utilisant le nombre de votes rattachés aux actions en question. De même, il est prévu au budget d'inclure à la Loi une obligation de maintien de la condition d'exonération pour une période minimale de 24 mois suivant la transaction. Ainsi, le respect des conditions applicables à l'exonération sera évalué au moment du transfert, mais ces conditions devront demeurer satisfaites pendant une période de 24 mois par la suite, à défaut de quoi le paiement des droits de mutation qui auraient été dus en raison du transfert si l'exonération n'avait pas été applicable deviendra exigible. Il est à noter qu'une telle obligation de maintien de 24 mois est déjà présente à la Loi, mais qu'elle prend présentement la forme d'un renvoi à l'article 1129.29 de la Loi sur les impôts.

De plus, il a été annoncé que, dans le cas d'un transfert exonéré entre une personne morale et une personne physique, la Loi sera modifiée de manière à exiger que la condition d'exonération ait été remplie et satisfaite pendant une période minimale de 24 mois précédant le transfert. Par ailleurs, seront incluses pendant cette période toutes situations où une personne se portera acquéreur d'un droit d'acquérir, de contrôler les droits de vote ou d'obliger la personne morale à racheter, à acquérir ou à annuler des actions de son capital-actions puisqu'elle sera réputée avoir acquis, dans ces cas, les actions sur lesquelles portent ces droits (sauf cependant si le droit en question est conditionnel au décès, à la faillite ou à l'invalidité permanente d'un particulier).

Finalement, des mécanismes de divulgation seront introduit afin d'exiger du cessionnaire d'un immeuble ayant bénéficié d'une exonération qu'il avise la municipalité sur le territoire de laquelle l'immeuble est situé lorsque la condition d'exonération ayant trait au pourcentage de droits de vote cesse d'être satisfaite à tout moment pendant la période de 24 mois suivant le transfert exonéré. Il est prévu que cette divulgation devra être complétée au plus tard 90 jours suivant la date à laquelle la condition d'exonération cessera d'être satisfaite. Le budget prévoit que la Loi sur les impôts sera modifiée afin qu'un cessionnaire soit tenu de payer au ministre du Revenu un droit supplétif égal à 150% des droits de mutation dus, plus les intérêts applicables, s'il fait défaut de produire l'avis de divulgation requis.

Par ailleurs, il est prévu que sera abrogée la disposition permettant une exonération lors d'un transfert effectué entre deux personnes liées lorsqu'au moins 90% de la juste valeur marchande des actions émises et en circulation d'une personne morale sont la propriété de l'autre personne morale, ou lorsque 90% de la juste valeur marchande des actions du cessionnaire et du cédant sont la propriété d'une même personne morale ou d'une même groupe de personnes morales.

Compte tenu des modifications à être apportées à la Loi, il est prévu que la règle anti-évitement prévue à la Loi et faisant référence à l'article 1129.29 de la Loi sur les impôts sera abrogée.

Divulgation des Transferts non Inscrits au Registre Foncier

Les dispositions de la Loi font présentement en sorte que les droits de mutation exigibles sur tout transfert d'un immeuble ne deviennent payables qu'à compter de l'inscription de l'acte de transfert au registre foncier.

Il est prévu au budget que les droits de mutation deviendront dorénavant exigibles à compter de la date du transfert de l'immeuble. Pour ce faire, un nouveau mécanisme de divulgation sera introduit afin d'exiger du cessionnaire qu'il avise la municipalité sur le territoire de laquelle l'immeuble est situé du transfert en question lorsque l'acte de transfert de l'immeuble n'est pas inscrit au registre foncier. Cette divulgation devra être complétée au plus tard à l'expiration d'une période de 90 jours suivant la date du transfert de l'immeuble. En cas de défaut de produire un tel avis, le budget prévoit que la Loi sur les impôts sera modifiée afin qu'un cessionnaire soit tenu de payer au ministre du Revenu un droit supplétif égal à 150% des droits de mutation dus, plus les intérêts applicables.

Cette divulgation, tout comme la nouvelle obligation de divulgation applicable lorsque des conditions d'exonérations ne sont plus respectées discutée ci-dessus, devra inclure de nombreux renseignements incluant les coordonnées des cédant et cessionnaire, les autres mentions exigées à l'article 9 de la Loi si celles-ci ne sont pas déjà présentes dans l'acte de transfert, la date où la condition d'exonération a cessé d'être satisfaite ou le nom du propriétaire apparent mentionné au registre foncier, selon le cas, de même que les noms et prénoms des professionnels concernés dans le transfert de l'immeuble. Il sera intéressant de voir dans les prochains mois quelle pourra être l'utilité et l'utilisation faite de la divulgation des noms des professionnels impliqués dans la transaction.

Certaines Exonérations Supplémentaires

Le budget prévoit enfin l'introduction de certaines exonérations supplémentaires en faveur d'ex-conjoints de fait et d'une reconnaissance d'une exemption de droits accordée à certaines organisations internationales gouvernementales.