Het ministerie van Financiën heeft afgelopen week een internetconsultatie geopend ten aanzien van een wetsvoorstel over de btw-herziening op kostbare diensten. Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, leidt dit tot een 10-jarige btw-herzieningstermijn op – onder meer – verbouwingen aan bestaand vastgoed.

Btw-herziening onroerende zaken

De 10-jarige btw-herzieningsregeling geldt al voor onroerende zaken die in de btw-sfeer worden aangeschaft of opgeleverd. De aftrek van de gefactureerde btw moet dan worden bepaald aan de hand van het gebruik van het pand in het jaar van de eerste ingebruikneming en de daaropvolgende 9 boekjaren. Volgens het wetsvoorstel komt deze regeling met ingang van 2018 ook te gelden voor zogenoemde kostbare (verbouwings)diensten. Dit betreffen diensten waarop een ondernemer doorgaans voor de inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting afschrijft (als hij aan een zodanige belasting zou zijn onderworpen). Hierbij gaat het om investeringen die door hun duurzame aard en waarde niet als lopende uitgaven worden geboekt, zoals onderhoudsdiensten. Tot op heden wordt de btw-aftrek ten aanzien van verbouwingen vastgesteld aan de hand van het gebruik in enkel het eerste verbruiksjaar, mits de verbouwing niet leidt tot de vervaardiging van een nieuw gebouw.

Gevolgen

De consequentie van het wetsvoorstel is dat voor verschillende verbouwingen binnen één onroerende zaak afwijkende herzieningsperioden kunnen gaan lopen. Ondernemers zullen hiermee rekening moeten houden in hun btw-administratie. Een 10-jarig btw-belast gebruik is noodzakelijk om volledige btw-aftrek veilig te stellen. Wanneer een ondernemer gedurende de 10-jaarsperiode overgaat van btw-belast naar vrijgesteld gebruik, kan hij nog wel een financieringsvoordeel behalen. Hij moet dan jaarlijks 10% van de initiële btw-aftrek terugbetalen.

Daarbij merken we op dat tussentijdse leegstand niet leidt tot herziening, mits de ondernemer het gebouw maar aantoonbaar heeft bestemd voor btw-belaste doeleinden. Bij aanvangsleegstand wordt de start van de 10-jarige herzieningsperiode opgeschort tot het eerste feitelijke gebruik van de onroerende zaak c.q. verbruik van de dienst.

Vooralsnog wordt niet voorzien in een overgangsregeling, hetgeen in ieder geval betekent dat verbouwingen die thans worden uitgevoerd en pas in 2018 of later worden afgerond onder de nieuwe regeling komen te vallen.

Impact transactiepraktijk

In transacties waarbij de verkoop van een (verhuurde) onroerende zaak kan worden aangemerkt als de overdracht van een onderneming (artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968), zal de koper mogelijkerwijs worden geconfronteerd met btw-herziening ten aanzien van eerdere, door de verkoper ingekochte verbouwingen. Een extensief en inhoudelijk onderzoek naar mogelijke verbouwingen wordt noodzakelijk voor de koper.

De verkoper zal juist moeten beoordelen of verbouwingen hebben plaatsgevonden die onder het bereik van de nieuwe herzieningsregeling vallen en of daardoor een optie voor een btw-belaste levering vereist wordt. Dit is niet nodig als sprake is van de overdracht van een onderneming. Maar de verkoper zal zich dan van de toepassing van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 willen vergewissen.